Sankcie za omeškanie platby za nájom: Zákonná úprava a praktické dôsledky

Platenie nájomného riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Ak sa nájomca omešká s platbou, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo zakročiť. Tento článok sa zaoberá sankciami za omeškanie platby za nájomné, a to s ohľadom na aktuálnu legislatívu a jej dopady, vrátane dočasných opatrení prijatých v súvislosti s pandémiou COVID-19.

Právny rámec nájmu a omeškania

Nájom bytu je možné dohodnúť v režime Občianskeho zákonníka alebo v režime zákona o krátkodobom nájme bytu. Bez ohľadu na zvolený režim, platenie dohodnutého nájomného riadne a včas, teda v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu, je kľúčové. Ak sa nájomca omešká čo i len o jeden deň, porušuje nájomnú zmluvu.

Možnosti prenajímateľa pri omeškaní platby

Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ má niekoľko možností, ako postupovať:

1. Žiadať doplatenie dlžného nájomného: Prenajímateľ môže nájomcu vyzvať na doplatenie dlžnej sumy.
2. Poplatok z omeškania: Podľa Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do piatich dní po splatnosti, prenajímateľ môže žiadať poplatok z omeškania. Tento poplatok je vo výške 0,5 promile z dlžnej čiastky za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 EUR za každý začatý mesiac omeškania. Nárok na tento poplatok vzniká automaticky zo zákona a nemusí byť uvedený v nájomnej zmluve, avšak, je slušné nájomcu o ňom informovať.
3. Výpoveď z nájmu: V zmysle Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako tri mesiace hrubým porušením povinností a dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Pri krátkodobom nájme bytu stačí nezaplatenie za dlhšie ako dva mesiace. Rozhodnutie, či bude prenajímateľ nájomné vymáhať, uplatňovať poplatok z omeškania, alebo ukončí nájom, je na ňom.
4. Súdne vymáhanie: Ak nájomca dlh neuhradí, prenajímateľ môže podať žalobu na súd a žiadať vydanie platobného rozkazu. Výzva na úhradu dlhu nie je vždy podmienkou podania žaloby.
5. Použitie depozitu: Na úhradu dlhu môže prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku), ak je to dohodnuté a v súlade so zmluvou. Použitie depozitu nesmie byť svojvoľné.

Výpoveď z nájmu pre neplatenie

Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ mu môže dať výpoveď, ak sú splnené podmienky. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod výpovede, inak je neplatná. Dĺžka výpovednej lehoty závisí od režimu zákona, podľa ktorého je nájom dohodnutý:

• Občiansky zákonník: Výpovedná doba je 3 mesiace.
• Zákon o krátkodobom nájme bytu: Výpovedná doba môže byť aj len 15 dní.

Po uplynutí výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť. Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie sa neodporúča.

Prečítajte si tiež: Dopady reformy dôchodkového systému

Špecifiká krátkodobého nájmu bytu

Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu, na výpoveď stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace. Krátkodobý nájom je možné vypovedať v prípade neuhradenia nájomného alebo poplatkov súvisiacich s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak však nájomca zaplatil kauciu, je možné dorovnať dlh s kauciou, ktorá môže byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov aj s energiami. Ak však nájomca nedoplatí kauciu do jedného mesiaca od doručenia výzvy doplnenia kaucie, je takisto možné nájom vypovedať.

Zákonná úprava počas pandémie COVID-19

V období pandémie COVID-19 bola prijatá legislatíva, ktorá dočasne obmedzila možnosti prenajímateľov ukončiť nájom pre omeškanie s platbou nájomného.

Zákon č. 62/2020 Z. z. bol doplnený o ustanovenie § 3b, ktoré prenajímateľovi zakazovalo do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane bytu alebo nebytového priestoru) pre omeškanie nájomcu s platením nájomného splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich s COVID-19.

Nájomca bol povinný preukázať súvis medzi omeškaním platby a okolnosťami súvisiacimi s COVID-19. Cieľom tohto zákona bolo poskytnúť právnu ochranu nájomcom, ktorých sa dotkli nepriaznivé dopady pandémie.

Dopad na nároky prenajímateľa

Ustanovenie § 3b Zákona č. 62/2020 Z. z. nemalo vplyv na povinnosť nájomcu plniť si povinnosti z nájomnej zmluvy a nároky prenajímateľa z nájomnej zmluvy. Prenajímateľ mal naďalej nárok na platenie nájomného, úroky z omeškania a zmluvnú pokutu (ak bola dohodnutá).

Prečítajte si tiež: Zmeny v legislatíve sankcií

Dôsledkom nezaplatenia nájomného riadne a včas bol nárok prenajímateľa na zaplatenie úrokov z omeškania a prípadnej zmluvnej pokuty. V tomto prípade bola vylúčená aplikácia okolností vylučujúcich zodpovednosť v zmysle platnej legislatívy SR v prípade úrokov z omeškania, ako aj zmluvnej pokuty.

Depozit a COVID-19

Zákonodarca neriešil situáciu, keď sa na úhradu nájomného použil depozit. Ak sa depozit použil na úhradu nájomného splatného v ochrannej dobe, nemožno vylúčiť výklad ustanovenia § 3b Zákona primerane aj na povinnosť nájomcu doplniť depozit.

Praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov

• Dôkladná nájomná zmluva: Kvalitná nájomná zmluva je základom pre bezproblémový nájomný vzťah. Mala by jasne definovať práva a povinnosti oboch strán, vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti, sankcií za omeškanie a podmienok výpovede.
• Písomná komunikácia: V prípade problémov s platením nájomného je dôležitá písomná komunikácia medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ by mal nájomcu písomne vyzvať na úhradu dlžnej sumy a informovať ho o možných následkoch omeškania.
• Dodržiavanie zákonov: Obe strany by mali dodržiavať platnú legislatívu a byť si vedomé svojich práv a povinností.
• Riešenie sporov: V prípade sporov je vhodné hľadať zmierlivé riešenia a v prípade potreby sa obrátiť na právnika alebo mediátora.

Prečítajte si tiež: Podmienky predčasného dôchodku

tags: #sankcie #za #omeškanie #platby #za #nájom