Ako Získať Hypotéku a Úspešne Uzavrieť Kúpnu Zmluvu

Plánujete kúpu bytu alebo domu na hypotéku, ale neviete, kde začať? Vybavenie hypotéky samo o sebe je jednoduché, len si vždy treba nachystať dostatok trpezlivosti, pretože čo všetko vás čaká, sa často zistí až v procese schvaľovania hypotéky. Tento článok vám poskytne jednoduchý a praktický postup, ako získať hypotéku a úspešne uzavrieť kúpnu zmluvu. Dozviete sa, čo banka sleduje pri schválení úveru, prečo je dôležitý znalecký posudok a ako prebieha čerpanie peňazí. Navyše tu nájdete praktické tipy, ako si uľahčiť celý proces a na čo si dať pozor, aby ste predišli zbytočným komplikáciám.

Úvod do procesu schvaľovania hypotéky

Schvaľovací proces banky je zameraný na zníženie rizika nesplácania hypotéky a na ochranu klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Schválenie hypotekárneho úveru a jeho čerpanie je proces, ktorý môže trvať niekoľko dní, no v prípade komplikácií sa môže predĺžiť na niekoľko týždňov. Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred.

Podmienky pre získanie hypotéky

Podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné roky sprísnili. Pri úvere na bývanie platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Ďalšou podmienkou je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu - musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu. Splátky všetkých úverov by nemali presiahnuť 60 % čistého príjmu.

Banka posudzuje váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok, formu vášho zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Zanedbateľná pre banku nie je ani doba trvania pracovného pomeru, prípadne dĺžka podnikania. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote. V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne jeden rok.

Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Ale ak máte 18 - 35 rokov a nezarábali ste ročne v priemere viac ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy, hypotéku môžete mať výhodnejšie.

Prečítajte si tiež: Zmeny v dôchodkovom veku

Čo banka posudzuje pri schvaľovaní hypotéky?

Banka pri schvaľovaní hypotéky sleduje najmä vašu bonitu, teda schopnosť úver splácať. Sleduje výšku príjmu, existujúce záväzky, rodinnú situáciu aj históriu v úverovom registri. Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Obozretní buďte aj pri povolenom prečerpaní na účte a kreditnej karte.

Bonita klienta

Banka posudzuje bonitu klienta na základe viacerých faktorov, ako sú najvyššie dosiahnuté vzdelanie, aktívne používanie účtu, úverová história (pravidelnosť splácania či omeškania splátok) a pod. Je veľmi dôležité spolupracovať s kvalitným sprostredkovateľom už v tomto kroku, aby boli možnosti klienta dobre vypočítané a predišlo sa tak problémom s neschválením úveru.

Príjem a zamestnanie

Na získanie hypotekárneho úveru musíte mať v prvom rade dostatočný príjem. Banka si overuje nielen príjem, ale aj dosiahnuté vzdelanie, dĺžku pracovného pomeru u zamestnávateľa alebo dobu podnikania. Banky zvyčajne skúmajú priemerný príjem za posledných 6 mesiacov pri závislej činnosti a za posledné zdaňovacie obdobie pri príjme z podnikania. Súčasná situácia má vplyv na akceptáciu príjmu podľa odvetvia, v ktorom klient pracuje. Obmedzenia sa týkajú najmä gastronómie, cestovného ruchu, kultúry, služieb, či príjmov zo zahraničia.

Vekové kritériá

Opomenúť by sme pri procese vybavovania hypotéky nemali ani vekové kritériá. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru.

Potrebné dokumenty k žiadosti o hypotéku

Keď je už klient rozhodnutý podať žiadosť o hypotéku v banke, je potrebné vedieť, aké doklady bude treba do banky predložiť. Zoznam dokladov sa líši v závislosti od účelu úveru a bez toho, aby klient predložil v banke všetky požadované doklady, nie je možné schválenie hypotéky. Medzi základné dokumenty patria:

Prečítajte si tiež: Obnova domu s príspevkom

  1. Doklad preukazujúci nadobudnutie nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva).
  2. List vlastníctva k nehnuteľnosti nie starší ako 3 mesiace (návšteva katastra).
  3. Snímka z katastrálnej mapy (návšteva katastra).
  4. Geometrický plán (pri výstavbe nehnuteľnosti - návšteva geodeta).
  5. Fotky nehnuteľnosti (zväčša si ich znalec urobí sám).
  6. Potvrdenie o výške príjmu: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku.
  7. Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
  8. Stavebné povolenie, projektová dokumentácia príp. výpisy z účtu - je potrebné doložiť, ak o úver žiada podnikateľ. Každá banka si určuje, za aké obdobie bude výpisy z účtu požadovať.
  9. Iné potvrdenia - napr. stavebné povolenie, projektová dokumentácia.

Znalecký posudok

Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Znalecký posudok určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti, čo banka zohľadňuje pri rozhodovaní o výške hypotéky. Znalec navštívi byt alebo dom, spraví presné merania, odfotí priestory a zhodnotí stav stavby, pozemku, prístupových ciest a inžinierskych sietí. Banky vyžadujú znalecký posudok, aby mali istotu, že hodnota nehnuteľnosti zodpovedá výške úveru.

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti. Ak sa zakladá vaša vlastná nehnuteľnosť, všetky doklady podpisujete vy.

Proces schvaľovania hypotéky krok za krokom

  1. Predbežné zistenie možností: Ešte pred hľadaním nehnuteľnosti si zistite, akú vysokú hypotéku môžete dostať. Závisí to od vášho príjmu, výdavkov, počtu členov domácnosti a existujúcich úverov. Ak si nie ste istí, koľko presne môžete dostať, urobte si predbežný výpočet alebo sa poraďte s odborníkom.
  2. Výber banky: Vybrať si banku je dôležitý krok a nemali by ste ho podceniť, pretože rozhodne o výhodnosti a nevýhodnosti vášho budúceho úveru. Na bankovom trhu je široká ponuka hypotekárnych úverov. Líšia sa v úrokových sadzbách, maximálnych dobách splatnosti úveru, poplatkoch, výške úveru v pomere k cene nehnuteľnosti, možnostiach mimoriadnych splátok úveru a pod. Preto je potrebné pobehať všetky banky a porovnať si jednotlivé ponuky. Ak si to časovo nemôžete dovoliť, oplatí sa využiť služby finančného poradcu, ktorý ovláda úverové produkty všetkých bánk.
  3. Podanie žiadosti: Podanie žiadosti - banka na základe krátkej žiadosti o úver na pobočke, súhlasu so spracovaním osobných údajov a na základe osobných údajov spraví rýchle zistenie cez bankový úverový register, či môže vôbec žiadateľovi hypotéku poskytnúť. Ak máte v rukách znalecký posudok a všetky dokumenty k nehnuteľnosti, navštívite pobočku za účelom podania žiadosti o hypotéku. Pripravte si na túto návštevu dostatok času aby ste pokojne mohli odpovedať na všetky otázky pracovníka banky aby bola žiadosť čo najlepšie spracovaná a nedošlo tak k zbytočnej chybe, ktorá by bola dôvodom zamietnutia úveru.
  4. Schvaľovací proces: Tu je Vašou úlohou je len čakať (2-5 dní je štandard). Po podaní žiadosti však treba počítať s tým, že Vám môže zavolať pracovník banky na zistenie si ešte nejakých doplňujúcich informácií o Vás alebo Vašej nehnuteľnosti, ktoré pri žiadosti neboli uvedené. Na toto sa netreba hnevať ale reagovať odpoveďou keďže otázky boli smerované z oddelenia rizika, teda od ľudí, ktorí schvaľujú Váš úver a pracovník banky ich so záujmom schválenia Vášho úveru musí zodpovedať, čo bez Vás neurobí. Prípadne ak za zistí chyba vo Vami predložených dokladoch (znalecký posudok alebo príjem od zamestnávateľa apod.) budete požiadaný o doloženie správnych dokumentov.
  5. Schválenie úveru: po oznámení, že Vám bol úver schválený je potrebné pred podpisom zmluvy zabezpečiť ešte chýbajúce dokumenty, ktoré neboli požadované k žiadosti o úver, ale sú potrebné k zmluve. Je to hlavne poistenie nehnuteľnosti, ktoré ak nemáte, tak navštívite Vašu poisťovňu a poistenie si uzatvoríte a samozrejme hneď zaplatíte, keďže súčasťou zmluvy o poistení musí byť aj doklad o úhrade tohto poistenia. Alebo napr. pri kúpe nehnuteľnosti mohla byť k žiadosti o hypoúver doložená ,,zmluva o budúcej zmluve“, no k podpisu úver zmluvy už musí byť podpísaná riadna kúpna zmluva. Čo všetko budete musieť podľa účelu Vášho úveru Vás bude pracovník banky informovať.
  6. Podpis zmluvy: Nikdy nepodpisujte zmluvu bez toho, aby ste si ju riadne prečítali. Pokiaľ nemáte čas na ,,vysedávanie“ v banke, požiadajte pracovníka banky o jeden koncept Vašej zmluvy a prečítajte si ju v pokoji Vášho domova, príp. si vyznačte časti, ktorým nerozumiete a až potom podpíšte zmluvu. Dôležité je poznať aj obchodné podmienky banky, pretože zmluva sa môže odvolávať na tento dokument.
  7. Čerpanie úveru: Banka spravidla uvoľní peniaze priamo predávajúcemu po podpise kúpnej zmluvy a zápise do katastra. Čerpanie môže byť jednorazové (pri kúpe bytu) alebo rozdelené na viac častí (napr. pri stavbe domu). Banka uvoľní peniaze až po overení podmienok uvedených v úverovej zmluve a po predložení potrebných dokumentov, napr. potvrdenia o vklade záložného práva do katastra.

Kúpna zmluva a proces prevodu nehnuteľnosti

Keď si vyberiete nehnuteľnosť a máte všetko schválené, nezabudnite na veľmi dôležitú vec - kúpna zmluva musí chrániť vás ako kupujúceho. Overte, či sú správne uvedené podmienky úveru, lehota splatnosti, úroková sadzba a spôsob čerpania peňazí.

Postupnosť krokov pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou

  1. Podpis kúpnej zmluvy: V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
  2. Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť peňazí (napr. 20.000€ pri nehnuteľnosti v hodnote 100.000€) do úschovy.
  3. Vklad záložných zmlúv do katastra: Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve. Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
  4. Vloženie kúpnych zmlúv do katastra: Po pripísaní zvyšnej sumy peňazí (napr. 80.000€) na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
  5. Rozhodnutie katastra: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
  6. Doručenie listu vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
  7. Ukončenie obchodu: Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

Záložná zmluva

Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Schválenie príspevku pre OZ Priatelia lesa Modra

Na čo si dať pozor pri vybavovaní hypotéky

  • Omeškanie splátok: Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny.
  • Odklad splátok: Aj odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces, ako získať hypotéku.
  • Zamietnuté žiadosti o úver: Pozor si dajte na väčšie množstvo zamietnutých žiadosti o úver.
  • Nepovolené prečerpanie: Pri procese schválenia hypotéky môžu nastať komplikácie aj kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu.
  • Kreditná karta: Ak používate kreditnú kartu, tak viete, že musíte včas uhradiť minimálnu splátku pre fungovanie karty.
  • Krátka doba príjmu: Na schválenie hypotéky nemusí banke stačiť príjem za tak krátku dobu, ako sú 3 mesiace či pol roka.
  • Exekúcie: Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku.
  • Dlhy v Sociálnej poisťovni: Niekedy sa stáva, že príde na dlhy v Sociálnej poisťovni, a to z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania.

TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni.

Čo robiť po schválení hypotéky a kúpe nehnuteľnosti

Banka vám hypotéku schválila, pustila financie a vy ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Po hladkom priebehu kúpy sa dostanete do bodu, keď treba nehnuteľnosť odovzdať a prebrať. Najlepšie urobíte, ak všetko zdokumentujete a spolu s bývalým majiteľom podpíšete preberací protokol.

  1. Preberací protokol: Prihlásiť sa k správcovi bytového domu choďte až po tom, ako vyriešite preberací protokol.
  2. Prihlásenie k energiám: Prihlásenie sa k odberu energií čaká práve vás, nového majiteľa. K odhláseniu musí zase pristúpiť bývalý vlastník.
  3. Zmena trvalého pobytu: Rozhodli ste sa po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu? Čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu, nahlásenie zmeny zamestnávateľovi, zdravotnej a Sociálnej poisťovni (ak ste SZČO, tak musíte zmenu nahlásiť do 8 dní a ak ste zamestnanec, zmenu za vás nahlási zamestnávateľ).
  4. Daň z nehnuteľnosti: Daň z nehnuteľnosti vás neminie a celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ.

Tipy a odporúčania

  • Predbežné schválenie: Predbežné schválenie si vybavte ešte predtým, než nájdete konkrétnu nehnuteľnosť.
  • Nezávislý znalecký posudok: Ak chcete získať presný obraz o hodnote nehnuteľnosti, nechajte si posudok vypracovať nezávisle ešte pred podaním žiadosti o hypotéku.
  • Spolupráca s maklérom: Ideálne je spolupracovať so skúseným maklérom, ktorý vás prevedie celým procesom, zabezpečí kompletný právny servis a pomôže pripraviť všetky dokumenty.
  • Kontrola dokladov: Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred.
  • Pýtajte sa na poplatky: Nezabudnite sa pýtať na všetky poplatky spojené s hypotékou (poplatok za poskytnutie, poplatok za úverový účet, poplatky za prípadné zmeny úveru počas doby splácania, predčasné splatenie a pod.)
  • Navštívte viacero bánk: Odporúčame navštíviť viacero bánk, pretože banka, kde ste dlhoročným klientom Vám nemusí poskytnúť najvýhodnejší úver a keďže hypotéka je ,,úver na desaťročia“ tak sa určite prípadne oplatí zmeniť Vašu banku za inú - lacnejšiu.
  • Poistenie nehnuteľnosti: Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Tlačivá pre poisťovňu vám odovzdá banka pri uzatvorení úverovej zmluvy a poisťovňa vám ich potvrdí.

tags: #schvalenie #hypotéky #proces #a #kupna #zmluva

Ďalšie články