Skrátená Zmluva o Nájme Bytu: Vzor a Dôležité Aspekty

Nájomná zmluva je základný dokument pri prenájme bytu, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Skrátená forma nájomnej zmluvy, alebo zmluva o krátkodobom nájme bytu, je špecifický typ zmluvy, ktorý sa riadi zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na skrátenú zmluvu o nájme bytu, jej vzor, dôležité body a právnu úpravu.

Úvod do Nájomných Zmlúv

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§663 - §723). Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za dohodnutú odmenu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ ponecháva nájomcovi za nájomné nehnuteľnosť. Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania, teda na dobu neurčitú.

Forma Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva má obvykle písomnú podobu, aj keď to zákon výslovne ako podmienku neustanovuje. Je však určite výhodnejšie a menej rizikové, ak si vyhotovíme riadne spísanú nájomnú zmluvu.

Skrátená Zmluva o Nájme Bytu

Skrátená zmluva o nájme bytu, alebo zmluva o krátkodobom nájme bytu, je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

Právna Úprava

Zákon č. 98/2014 Z.z. v ust. § 10 ods. 2 výslovne upravuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú. Ide o nasledujúce ustanovenia: § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a úväzok

Dôležité Body v Zmluve o Krátkodobom Nájme Bytu

1. Určenie Doby Nájmu: Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024.
2. Vyhlásenie Nájomcu: Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
3. Registračná Povinnosť Prenajímateľa: Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
4. Peňažná Zábezpeka (Depozit): Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie. Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.
5. Práva a Povinnosti Nájomcu a Prenajímateľa: Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.
6. Spôsoby Skončenia Nájomného Vzťahu: Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.
7. Stav Meračov: Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.
8. Spôsob Doručovania Písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti. Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona (napr. výpoveď, odstúpenie, výzva na doplnenie zábezpeky a pod.) sa budú doručovať podľa ust. § 106 Civilného sporového poriadku - písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri.

Vzor Skrátenej Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva

uzatvorená v zmysle ust.§ 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“) medzi:

Prenajímateľ:

• Trvalý pobyt:
• IBAN:
• Fyzická osoba/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „prenajímateľ")

Nájomca:

• Fyzická osoba/Živnostník/Spoločnosť (ďalej aj ako „nájomca")

(prenajímateľ a nájomca spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I: Úvodné ustanovenia

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci podľa ďalej uvedenej špecifikácie: (ďalej len „vec“ alebo „predmet nájmu”).

Článok IV: Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Rovnováha v pracovnom živote

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Článok VII: Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.

Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.

Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.

Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.

Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.

Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Článok VIII: Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

……………………………………….. ………………………………………..

Ukončenie Nájomnej Zmluvy

Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou výpoveďou doručenou nájomcovi. Občiansky zákonník upravuje viacero dôležitých aspektov, ktoré musí prenajímateľ dodržať, aby mohol platne ukončiť nájomný vzťah.

Výpovedná Lehota

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť (toto ustanovenie) nájomnej zmluvy neplatné.

Dôvod Výpovede

Prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Tzn. že prenajímateľ jednak môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a na druhej strane musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi, ktorý Vám doručil. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatný. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú.

Bytová Náhrada

Nakoľko nájomný vzťah ukončil výpoveďou prenajímateľ, musí Vám v súlade s ustanovením § 712a Občianskeho zákonníka zabezpečiť bytovú náhradu.

Špecifické Situácie a Príklady

Predaj Bytu s Nájomníkmi

Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by ste dom predali, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie.

Nájom bez Zmluvy

Ak nemáte podpísanú nájomnú zmluvu, nevzťahuje sa na Vás žiadna výpovedná lehota. Tzn. že by ste teoreticky na základe jej výzvy mali byt ihneď opustiť, lebo ho užívate bez právneho titulu. Z bytu Vás však nemôže násilím a sama vyhodiť. To s ohľadom na jej postup veľmi dobre vie, a preto akceptovala, že uzatvorí s Vami nájomnú zmluvu. Ak by Vás chcela vypratať z nehnuteľnosti, musela by podať žalobu na miestne príslušný súd.

Problémy s Nájomníkom

Pokiaľ ide o výpoveď z nájomnej zmluvy, zákon hovorí, že prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu na byt zo zákonom vymedzených dôvodov. Jedným z nich je aj prípad, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. V takomto prípade je však nevyhnutné predmetný dôvod výpovede z nájmu vo výpovedi presne vymedziť. Výpovedná lehota je však podľa zákona tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. Nájom by v takomto prípade skončil až uplynutím posledného dňa výpovednej lehoty.

Hmotná Núdza Nájomcu

Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 1. Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa, t. j.

Príspevok na Bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. 297,40 eura mesačne, ak ide o domácnosť s viac ako štyrmi členmi domácnosti, alebo ak ide o nájom bytu alebo rodinného domu viac ako štyrmi nájomcami, ktorí sú členom domácnosti, ktorej sa poskytuje pomoc v hmotnej núdzi. byte alebo v rodinnom dome na základe práva zriadeného vecného bremena doživotného užívania nehnuteľnosti; preukazovanie uhrádzania nákladov za služby spojené s bývaním sa nevyžaduje. Podmienky nároku na príspevok na bývanie sa opätovne prehodnotia po uplynutí 12 po sebe nasledujúcich mesiacov od predchádzajúceho preukázania splnenia podmienok nároku na príspevok na bývanie. Príspevok na bývanie v jednom byte, rodinnom dome alebo v obytnej miestnosti v zariadení určenom na trvalé bývanie patrí len raz bez ohľadu na počet domácností užívajúcich byt.

tags: #skratena #zmluva #o #najme #bytu #vzor