Povinnosť Ponúknuť Podielovým Spoluvlastníkom Podiel: Skúmanie Katastra a Občianskeho Zákonníka

Úvod

Vlastníctvo nehnuteľností je komplexná oblasť práva, najmä ak ide o spoluvlastníctvo. V takýchto prípadoch je nevyhnutné rozumieť zákonným povinnostiam, ktoré vyplývajú zo spoluvlastníctva podielov, najmä pokiaľ ide o predkupné právo. Tento článok sa zameriava na povinnosť ponúknuť podielovým spoluvlastníkom podiel v zmysle ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka, s dôrazom na katastrálne konanie a súvisiace právne aspekty.

Zákonné Predkupné Právo Spoluvlastníkov

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci majú pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo, kde každý spoluvlastník vlastní určitý podiel na veci. Tento podiel je ideálny, čo znamená, že nie je možné presne určiť, ktorú časť veci vlastní konkrétny spoluvlastník.

Dispozičné Právo a Obmedzenia

Každý spoluvlastník má dispozičné právo k svojmu podielu, čo mu umožňuje zaťažiť ho napríklad záložným právom, určiť závetného dediča alebo ho predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov.

Ponuka na Odkúpenie Podielu

Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom prostredníctvom tzv. ponuky na odkúpenie podielu. K prijatiu ponuky dochádza vyplatením podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote sa nepovažuje za účinné prijatie ponuky.

Viacerí Spoluvlastníci a Záujem o Kúpu

Ak má viacero spoluvlastníkov záujem o kúpu podielu, nie je dôležité, aký veľký je ich podiel. Iba ak nikto nemá záujem, môže spoluvlastník predať podiel tretej osobe. Dôležité je, že kupujúcemu (tretej osobe) nemôže byť podiel prenechaný za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke pre ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: PN a Bankový Dohľad

Výnimky zo Zákonného Predkupného Práva

Existujú výnimky, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní. Ide o prevod blízkej osobe.

Následky Porušenia Predkupného Práva

Ak spoluvlastník opomenie svoju povinnosť ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom, títo môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil od pôvodného spoluvlastníka.

Predžalobná Výzva

Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať nadobúdateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobnú výzvu) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise, ale odporúča sa písomná forma.

Ponuka a Jej Náležitosti

Ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Obchádzanie Zákonného Predkupného Práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Kataster a predkupné právo

Zákonné Predkupné Právo a Pozemky

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. Ak chce osoba previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom.

Kúpa Podielu Viacerými Spoluvlastníkmi

Ak má niektorý zo spoluvlastníkov, alebo viacerí z nich záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípadne iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.

Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Osobitným spôsobom je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Zmluvné Predkupné Právo k Pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné dojednať aj zmluvné predkupné právo, ktoré môže mať povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Osobitná Právna Úprava Poľnohospodárskych Pozemkov

Osobitná právna úprava sa vzťahovala na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť pozemok na predaj určitým osobám. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Prečítajte si tiež: Predkupné právo v katastri: Podrobný sprievodca

Predkupné Právo Nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o Kúpe Prenajatej Veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.

Uplatnenie Predkupného Práva

Ak sa vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné Právo pri Darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Slovenská odborná literatúra uvádza, že ustanovenie § 140 OZ je potrebné v súvislosti s ustanovením § 602 ods. Rozdielny právny názor zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky. Ústavný súd Slovenskej republiky zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza, že českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.

tags: #skuma #kataster #splnenie #povinnosti #ponuknut #podielovym