Slovenský pozemkový fond a správa spoluvlastníckych podielov: Príležitosti a úskalia

Vysporiadanie pozemkov predstavuje na Slovensku pretrvávajúcu výzvu, najmä v súvislosti so zložitosťou spoluvlastníckych vzťahov a existenciou neznámych vlastníkov. Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu pri správe týchto pozemkov, najmä ak ide o pôdu neznámych vlastníkov a štátu. Tento článok sa zameriava na právne aspekty činnosti SPF, s dôrazom na správu spoluvlastníckych podielov a ich dopad na vlastníkov pozemkov.

Úloha Slovenského pozemkového fondu

Slovenský pozemkový fond je štátna inštitúcia, ktorej kompetencie definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. SPF spravuje poľnohospodárske pozemky neznámych vlastníkov a štátu. Neznámi vlastníci sú definovaní ako subjekty, o ktorých nie sú známe žiadne údaje alebo ktorých vlastníctvo nie je evidované v katastri nehnuteľností. Ich podiely spravuje SPF.

Zákonná definícia tzv. neznámych vlastníkov je uvedená v § 16. ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 Z. z. a ide v zásade o subjekty, o ktorých nie sú známe žiadne údaje prípadne osoby, ktorých vlastníctvo nie je evidované podľa predpisov o katastri nehnuteľností v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií. Takýto typ vlastníkov sa vyskytuje pomerne frekventovane v každom katastrálnom území na Slovensku. Rovnako platí, že najväčším vlastníkom pôdy je štát. Z toho je zrejmé, že ak Slovenský pozemkový fond zo zákona zastupuje uvedené typy vlastníkov, ide o podstatný podiel na správe poľnohospodárskej pôdy na Slovensku. Preto aj detail v právnej úprave sa v skutočnosti dotýka značného počtu subjektov pri rôznych životných situáciách.

Kompetencie SPF pri správe pozemkov

Pokiaľ ide o pozemky štátu, SPF má rozsiahlejšie právomoci a slobodu pri rozhodovaní o ich predaji, zámene alebo zaťažení. Pri pozemkoch neznámych vlastníkov je právna úprava nastavená tak, aby sa tieto pozemky zachovali v aktuálnom stave a SPF chránil vlastnícke práva týchto vlastníkov. Právne úkony, ktoré menia vlastníctvo pozemkov neznámych vlastníkov alebo ich zaťažujú, sú považované za výnimky.

SPF môže predať pozemky neznámych vlastníkov len v prípadoch stanovených zákonom, najmä ak ide o verejný záujem (napr. výstavba diaľnic, priemyselných parkov) alebo o predaj pozemkov pod stavbami štátu, samosprávy alebo fyzických osôb. Predaj fyzickej osobe je možný v dvoch prípadoch: pozemky pod stavbami fyzických osôb a pozemky tvoriace nevyhnutný prístup k stavbám alebo iným pozemkom žiadateľov.

Prečítajte si tiež: Cestovanie vlakom pre dôchodcov v Česku

Predkupné právo a SPF

Zákonné predkupné právo je definované v § 140 Občianskeho zákonníka. Ide o právo podielového spoluvlastníka prednostne odkúpiť spoluvlastnícky podiel, ak ho chce iný spoluvlastník predať (s výnimkou prevodu blízkej osobe). Právna úprava predkupného práva má na Slovensku svoje nedostatky a je potrebné na ňu aplikovať aj ustanovenia zmluvného predkupného práva.

Vylúčenie predkupného práva pri prevodoch od SPF

Dôležitým aspektom je § 19 ods. 4 zákona č. 180/1995 Z. z., ktorý vylučuje aplikáciu predkupného práva pri prevode vlastníctva k pozemkom podľa § 16 ods. 1 písm. b) a c) tohto zákona. To znamená, že ak SPF prevádza spoluvlastnícky podiel štátu alebo neznámeho vlastníka, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo.

Takéto vylúčenie aplikácie predkupného práva zo strany zákonodarcu pri úkonoch Slovenského pozemkového fondu posilnilo postavenie a oprávnenia štátnej inštitúcie na úkor iných vlastníkov pozemkov. Uvedená právna úprava o vylúčení predkupného práva sa do zákona č. 180/1995 Z. z. dostala novelou - zákonom č. 115/2014 Z. z. účinnou od 01. 05. 2015. Dôvodová správa o potrebe tak zásadnej zmeny prakticky nič nehovorí.

Podľa vedomostí autora bola táto novela motivovaná najmä nedostatkom pozemkov na plnenie reštitučných nárokov, kedy sa v katastrálnych územiach, kde mali byť poskytnuté náhradné pozemky už minuli vhodné pozemky štátu, ktorý by ich vlastnil v podiele 1/1. Skrsla idea, aby sa náhradné pozemky poskytovali aj vo forme spoluvlastníckych podielov (v prípadoch, kedy reštituent nesúhlasil s finančnou náhradou). Takéto riešenie by bolo v praxi veľmi ťažko realizovateľné, ak by pred prevodom podielu reštituentovi musel Slovenský pozemkový fond ponúknuť podiel spoluvlastníkovi. Autor si dovoľuje vyjadriť pochybnosti o vhodnosti takéhoto riešenia, aby pri naprávaní minulých krívd štátu si ten pomáhal zvýhodňovaním svojho vlastníctva a obmedzoval práva podielových spoluvlastníkov pozemkov. Tým sa vo svojej podstate vytvárajú ďalšie krivdy.

Dôsledky vylúčenia predkupného práva

Súčasné nastavenie je teda také, že ak niekto vlastní poľnohospodársky pozemok v podielovom spoluvlastníctve so štátom alebo neznámym vlastníkom (možná je aj kombinácia), potom sa môže stať, že sa kedykoľvek zmení spoluvlastník a nepôjde o konanie v rozpore so zákonom. Na taký prevod sa nevzťahuje relatívna neplatnosť právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Je teda možné, že štát poskytne svoj podiel na pozemkoch reštituentovi, ale napr. je možné, aby podiel neznámeho vlastníka nadobudol iný štátny orgán, vlastník stavby na danom pozemku alebo vlastník susedného pozemku. Slovenský pozemkový fond nemusí skúmať, či a prečo nadobúdateľ podielu štátu alebo neznámeho vlastníka nedohodol prevod aj ostatných podielov pozemku.

Prečítajte si tiež: Škola a domov dôchodcov - nový model

Vylúčenie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka určite nemôže mať zdôvodnenie ani v akomsi verejnom záujme na vysporiadaní pozemkov pod stavbami. Je potrebné poukázať, že v § 19 zákona č. 180/1995 Z. z. zákonodarca uvádza, že Slovenský pozemkový fond môže previesť vlastníctvo. Používa sa pojem „môže“, nie „musí“ alebo „prevedie“. To značí, že samotný zákonodarca si nevytýčil cieľ vysporiadať vlastnícke vzťahy v istých sporných prípadoch. Ak teda vlastník stavby požiada Slovenský pozemkový fond o predaj pozemku (alebo podielu) pod jeho legálne postaveným domom, ktorý pozemok vlastní štát alebo neznámy vlastník (prípadne len podiel na takom pozemku), Slovenský pozemkový fond pozemok predať nemusí a neporuší tým zákon.

Paradoxné situácie a nevyváženosť

Ak spoluvlastnícky podiel plánuje previesť podielový spoluvlastník (fyzická alebo právnická osoba) mimo štátu a neznámych vlastníkov, vzniká paradoxná situácia. Známy spoluvlastník má povinnosť rešpektovať zákonné predkupné právo štátu alebo neznámeho spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho zákonníka (aplikácia tohto ustanovenia v takom prípade nie je vylúčená). Je zrejmá nevyváženosť a dalo by sa uvažovať, či je táto úprava súladná s čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, kde sa uvádza: „Každý má právo vlastniť majetok. Právna úprava sa javí ako nedôvodne zaťažujúca známych spoluvlastníkov.

Ponuka podielu neznámemu spoluvlastníkovi

Paradox vidieť v prípade, ak pozemok vlastní neznámy spoluvlastník a známy spoluvlastník. Ak chce známy spoluvlastník predať svoj podiel, podľa súčasného nastavenia by mal podiel ponúknuť na kúpu neznámemu spoluvlastníkovi cestou Slovenského pozemkového fondu (pretože aplikácia § 140 Občianskeho zákonníka pre takýto prípad nie je vylúčená), ktorý zo zákona zastupuje neznámych vlastníkov pozemkov. V takomto prípade je však úplne zrejmé, že predkupné právo nemôže byť využité. Slovenský pozemkový fond by musel vynaložiť svoje vlastné finančné prostriedky, resp. prostriedky štátu na to, aby za nich zväčšil vlastnícke právo neznámeho spoluvlastníka. Je zrejmé, že takáto situácia nemôže nastať.

Je potrebné doplniť, že existuje istá, málo pravdepodobná šanca, že by sa počas ponuky na využitie predkupného práva adresovanej neznámemu spoluvlastníkovi (cestou Slovenského pozemkového fondu), ktorá musí trvať minimálne dva mesiace, neznámy vlastník stotožnil a už sám vo svojom mene vykonával práva spoluvlastníka pozemku a prípadne predkupné právo využil. Táto možnosť je však v praxi prakticky neuskutočniteľná.

Dôsledky pre prax

Berúc na zreteľ vyššie uvedený právny výklad, známi spoluvlastníci často ponuku na Slovenský pozemkový fond ani nezasielajú (nepovažujú ju za zmysluplnú). Teda samotná prax považuje existujúci platný právny stav za obsolentný. Ak však známy spoluvlastník podiel Slovenskému pozemkovému fondu (ako správcovi podielov neznámych vlastníkov) neponúkne, vystavuje sa riziku dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu zo strany Slovenského pozemkového fondu v prípade, ak by chcel známy spoluvlastník v horizonte troch rokov zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovia zo Slovenska a cestovanie v Česku

Z praxe autora sú známe prípady, kedy dovolanie sa relatívnej neplatnosti prišlo na rad v momente, kedy sa pri rokovaní o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva známy spoluvlastník nedohodol so Slovenským pozemkovým fondom na reálnej deľbe alebo na výške finančnej náhrady za podiely neznámeho spoluvlastníka.

Spoločná nehnuteľnosť a prevod podielov

Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách definuje spoločnú nehnuteľnosť ako jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou.

Prevod podielu medzi spoluvlastníkmi

Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi sa neaplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. Spoluvlastník môže previesť svoj podiel na ktoréhokoľvek iného podielnika bez povinnosti uskutočniť ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom. Výnimku predstavuje prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje SPF. V tomto prípade majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka.

SPF postupuje tak, že podiel ponúkne na predaj ostatným podielnikom prostredníctvom tzv. výboru pozemkového spoločenstva a určí primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o prevod podielu. Zákon umožňuje, aby prevodovú zmluvu v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzavrel výbor s tým, že nadobúdateľom podielu sa v takomto prípade stanú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to pomerne podľa veľkosti svojho podielu na spoločnej nehnuteľnosti.

Prevod podielu na tretiu osobu

Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami obsiahnutými v Občianskom zákonníku. Ponuková povinnosť sa môže uskutočniť prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu.

Zákaz drobenia pozemkov

V zmysle Zákona o pozemkových spoločenstvách je zakázané previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník tak v prevodovej zmluve nesmie uviesť, že prevádza svoj podiel len vo vzťahu k niektorých parcelám spoločnej nehnuteľnosti. Prevodová zmluva, ktorá by nerešpektovala uvedený zákaz by bola absolútne neplatná pre rozpor so zákonom.

Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje.

Praktické rady a odporúčania

V prípade, že vlastníte spoluvlastnícky podiel na pozemku, ktorý spravuje SPF, je dôležité poznať svoje práva a možnosti. Tu je niekoľko praktických rád:

1. Zistenie vlastníkov: Začnite na príslušnom katastrálnom úrade, kde získate informácie o všetkých známych vlastníkoch pozemku. SPF môžete kontaktovať priamo a zistiť, aké podiely spravujú a ako postupovať pri žiadosti o užívanie alebo odkúpenie.
2. Prístupová cesta: Ak je jediný prístup k Vášmu domu cez tento pozemok, máte právo žiadať vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu. Ak sa s vlastníkmi nedohodnete, môžete podať návrh na súd, aby Vám zriadil vecné bremeno za primeranú náhradu.
3. Dohoda alebo odkúpenie: Pokúste sa kontaktovať ostatných vlastníkov a dohodnúť sa na odkúpení ich podielov alebo uzavretí dohody o užívaní. Pri podieloch spravovaných SPF je možné podať žiadosť o odkúpenie alebo prenájom.
4. Dlhodobé užívanie: Ak Vy a Vaša rodina užívate pozemok dlhodobo v dobrej viere, môžete zvážiť aj návrh na vydržanie vlastníckeho práva, ak splníte zákonné podmienky.

Ako postupovať pri žiadosti o odkúpenie pozemku od SPF

Ak máte záujem o odkúpenie pozemku od SPF, postupujte nasledovne:

1. Získajte výpis z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností, aby ste presne identifikovali pozemok a overili, že vlastníkom je SPF.
2. Obráťte sa na SPF so žiadosťou o prevod vlastníctva pozemku. V žiadosti uveďte, že pozemok dlhodobo užívate, platíte zaň dane a je oplotený ako súčasť Vašej záhrady.
3. SPF posudzuje žiadosti individuálne. Ak ide o pozemok, ktorý nie je určený na iné verejné účely, a nie je predmetom reštitučných nárokov, SPF môže pristúpiť k jeho odpredaju alebo inému prevodu (napr. nájom, prípadne iný právny titul).
4. V prípade, že SPF súhlasí s prevodom, uzatvoríte s fondom kúpnu zmluvu alebo inú zmluvu podľa podmienok SPF. Po zápise do katastra nehnuteľností sa stanete vlastníkom pozemku.

tags: #pozemkovy #fond #sprava #spoluvlastnickych #podielov