Spoločná hypotéka a rozvod: Riešenia a možnosti

Rozvod predstavuje náročnú životnú zmenu, ktorá so sebou prináša aj komplikované majetkové otázky. Jednou z najzložitejších situácií býva spoločná hypotéka, ktorú si manželia vzali počas trvania manželstva. Rozvod upravuje vzťahy medzi manželmi, ale nemení nič na zmluve s bankou. Mnohí sa mylne domnievajú, že rozvod automaticky ruší aj ich povinnosti voči banke. Každý rok sa na Slovensku rozvedie viac ako osemtisíc párov a vlani žilo v našej krajine viac ako 445-tisíc rozvedených ľudí, pričom žien bolo o 30 % viac ako mužov. Náklady na vysporiadanie majetku, hypotéky, právnikov, na vyplatenie partnera či zabezpečenie si samostatného bývania sa môžu vyšplhať na niekoľko tisíc eur.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a hypotéka

Manželstvom sa to všetko začalo. Mali ste plnú hlavu snov a veľkých očakávaní. Zlom nastal, keď si realita s nimi priateľsky nepodala ruku a postavila sa na stranu nepriateľa. Bohužiaľ v tomto boji ste vy a váš vzťah - tí, ktorí ťahajú za kratší koniec. Naraz to všetko krásne skončilo a vám, okrem rozpadávajúceho sa vzťahu, zostala hypotéka na krku. Majetok, ktorý spoločne nadobudnete počas manželstva, patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, známeho pod skratkou BSM. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je pojem, ktorý znamená, že všetko, čo sa nadobudne počas manželstva, patrí obom rovnakým dielom, a teda tam patrí aj hypotekárny úver.

Ak manželia uzatvorili hypotéku spoločne, znamená to, že sú spoludlžníkmi. Banka preto nerozlišuje, kto z nich býva v nehnuteľnosti alebo kto sa rozviedol s kým - pre banku sú obaja rovnako zodpovední za splácanie úveru. BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) - týka sa majetku nadobudnutého počas manželstva, pokiaľ nebolo zúžené/rozšírené alebo zrušené.

Záväzky pred a po uzavretí manželstva

Je dôležité rozlišovať, kedy vznikli záväzky spojené s hypotékou. Záväzky pred uzavretím manželstva znáša každý z manželov sám. Ak bol majetok (napr. byt) vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov ešte pred uzavretím manželstva, zodpovedá za ne sám (t. j. sám je dlžníkom banky). Napríklad, ak Adam vlastnil byt a v januári 2020 získal hypotéku na jeho kúpu, pričom v roku 2020 uzavrel manželstvo so Zuzanou, Adam zostáva jediným dlžníkom banky.

Naopak, ak manželia získali hypotéku spoločne po uzavretí manželstva, zodpovedajú za ňu spoločne a nerozdielne. To znamená, že banka môže vymáhať celú sumu od ktoréhokoľvek manžela (dlžníka) a on je povinný ju splatiť. Napríklad, ak Adam a Zuzana získali spoločne od banky v januári 2020 hypotéku na kúpu bytu, po uzavretí manželstva v roku 2020 zodpovedajú za ňu spoločne a nerozdielne, t. j. ako manželia sú spoludlžníkmi banky.

Prečítajte si tiež: Inšpirácie na svadobné dary: Originálne nápady

Hypotéka patrí vždy do BSM?

Patrí hypotéka manželov vždy do bezpodielového spoluvlastníctva? Záväzky (napr. hypotékou od banky) vznikajú medzi manželmi momentom uzatvorenia manželstva. Ak manželia nadobudli majetok (napr. byt) ešte pred svadbou v podielovom spoluvlastníctve manželov (nepatrí do BSM), alebo ak jeden z manželov nadobudol majetok (napr. byt) ešte pred svadbou z prostriedkov patriacich do ich BSM (napr. z úveru uzatvorenej ešte pred uzavretím manželstva), ide o odlišnú situáciu. Ak partneri spoločne nadobudli majetok (napr. byt) pred svadbe v podielovom spoluvlastníctve manželov (nepatrí do BSM).

Záväzky (hypotéky) po rozvode manželstva

Keď zanikne manželstvo (napr. rozvodom), zanikne aj BSM. Po rozvode manželstva nastáva majetkové vyporiadanie. Je úplne bežné, že manželia riešia po rozvode hypotéku, ktorú si vzali ešte počas trvania manželstva. Rozvodom nekončí povinnosť ktoréhokoľvek z manželov platiť hypotéku. Voči banke sú obyčajne zaviazaní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Akákoľvek dohoda medzi manželmi ohľadom hypotéky (t.j. prenesenie hypotéky len na jedného z manželov alebo rozdelenie hypotéky) nie je pre banku záväzná.

Po rozvode majú expartneri tri roky na to, aby si vysporiadali majetok dohodou alebo súdnou cestou. Ide pritom o majetok, ktorý nadobudli počas manželstva, a teda ktorý je súčasťou BSM. Ak manželia nadobudli nehnuteľnosť počas manželstva a ani tri roky po rozvode nedošlo k jej vysporiadaniu, majú k nej obaja rovnaký podiel. To znamená, že ich hypotéka je spoločná a banka aj naďalej, tj. aj napriek rozvodu, oboch manželov vníma ako rovnocenných dlžníkov, a teda môže žiadať plnenie od oboch rovnako.

Riešenia spoločnej hypotéky po rozvode

V praxi to znamená, že ak ste počas manželstva napríklad nadobudli nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou, po rozvode je nutné sa s touto situáciou vysporiadať. Aj keď vám to v procese rozvodového konania bude pripadať absurdné a nemožné, najlepšie je, ak sa manželia spoločne dohodnú. Existuje niekoľko spôsobov, ako túto situáciu riešiť:

1. Dohoda o spoločnom splácaní

V prípade ak sa rozvádzajúci sa manželia dohodnú na tom, že v splácaní hypotéky budú pokračovať spoločne, situácia sa nemení. Práva a povinnosti oboch rozvádzajúcich sa manželov k nehnuteľnosti sa nemenia a zostávajú rovnaké, ako pred rozvodom. Ak si nehnuteľnosť ponechá napríklad exmanželka a exmanžel je ochotný pokračovať v splácaní, môžu sa dohodnúť, ako si náklady rozdelia.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o dieťa po rozvode

2. Prevod hypotéky na jedného z exmanželov

Naopak, v prípade, že chce nehnuteľnosť kúpenú na hypotéku vlastniť len jeden z partnerov, majú v tomto prípade dve možnosti. Ten z dvojice manželov, ktorému po vzájomnej dohode ostane nehnuteľnosť musí partnera vyplatiť z jeho podielu. V tomto prípade však, môže nastať problém so súhlasom banky. Banka nemusí súhlasiť s vypustením jedného spoludlžníka, ak ten druhý nemá dostatočnú bonitu. Jeden z bývalých manželov si ponechá nehnuteľnosť aj hypotéku, pričom druhý z nich sa vzdá vlastníckeho podielu.

V oboch prípadoch banka posudzuje príjmy, záväzky a bonitu jednotlivca, ktorý chce nadobudnúť nehnuteľnosť do svojho vlastníctva a prevziať na seba celé jej splácanie. Pri vypustení jedného z exmanželov zo spoločnej hypotéky posudzuje banka príjmy, záväzky a bonitu jednotlivca, ktorý chce nadobudnúť nehnuteľnosť do svojho vlastníctva nanovo. Ak si bývalí partneri vyberú možnosť novej hypotéky, jeden z nich bude musieť absolvovať celý proces vybavovania hypotéky od znovu. Pri vypustení jedného z dlžníkov sa rovnako posudzuje napríklad schopnosť klienta splácať daný úver či jeho doterajšie skúsenosti so splácaním úverov.

Podmienkou vyviazania partnera z úveru je, aby sa samotný klient kvalifikoval na nesplatenú výšku istiny úveru. Pri schvaľovaní danej zmeny posudzuje banka napríklad schopnosť klienta splácať daný úver a kvalitu samotného klienta, napríklad jeho doterajšie skúsenosti so splácaním úverov. Staronový dlžník musí preukázať schopnosť splácať zostatkovú istinu úveru. Môže sa stať, že vás zo zmluvy banka nevypustí a budete musieť naďalej splácať dlh.

Ak žiadateľovi po prepočte hypotéka nevyjde, žiadosť mu banka zamietne a naďalej platí pôvodná zmluva. Povinnosti splácať úver tak majú obaja (ex)partneri.

3. Predaj nehnuteľnosti a splatenie úveru

Ak sa manželia rozhodnú, že ani jeden z nich nechce nehnuteľnosť využívať a teda ani splácať hypotéku, najlepšie je nehnuteľnosť predať. Exmanželia sa môžu dohodnúť na predaji spoločnej nehnuteľnosti. Takýto predaj založenej nehnuteľnosti nie je najjednoduchší, ale ani nemožný. Ak ani jeden z partnerov sám celú splátku hypotéky na danú nehnuteľnosť splácať nezvládne, alebo ak nepríde k inej dohode, dom či byt možno aj predať. Pokiaľ máte hypotéku, financie z predaja môžete použiť na splatenie zostávajúcej nesplatenej časti úveru.

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a jeho zrušenie

Zároveň pri predaji treba zohľadniť aj vhodnosť načasovania tohto kroku vzhľadom na aktuálny vývoj na trhu. Ide najmä o ceny nehnuteľností, ako aj podmienky ich financovania pre potenciálnych kupujúcich. Aktuálne došlo vplyvom rastúcich úrokových sadzieb k ochladeniu trhu s bývaním. Predaj nehnuteľnosti pritom tiež môže stáť niekoľko tisíc eur.

4. Iné možnosti

• Nový úver: Nový úver môže byť riešením, ak si chce jeden z partnerov ponechať nehnuteľnosť, ktorá patrila do bezpodielového alebo podielového spoluvlastníctva, ale nemá dostatok financií na vyplatenie partnera.
• Vyplatenie podielu postupne: Ak nemáte finančné prostriedky na vyplatenie podielu manželky po rozvode, súd vás nemôže priamo donútiť predať byt. Súd však môže rozhodnúť o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Vy môžete navrhnúť splácanie podielu postupne, ak sa na tom dohodnete s vašou bývalou manželkou alebo ak to súd schváli. Bolo by dobre vypočítať sumu na vyplatenie.
• Prenájom nehnuteľnosti: Manželia sa môžu dohodnúť, že nehnuteľnosť prenajmú a z nájomného budú uhrádzať splátky hypotéky.

Dôležité aspekty a odporúčania

• Dohoda o vysporiadaní BSM: Pri rozvode - pripravte si dohodu o vysporiadaní BSM. Ide súčasťou procesu rozvodu a je to dohoda o tom, akým spôsobom manželia budú mať svoj spoločný majetok i záväzky rozdelené po rozvode. Keď sa exmanželia dohodnú na vysporiadaní BSM, a teda aj spoločných úverov, je potrebné do banky odniesť notárom overenú dohodu o vysporiadaní BSM a právoplatné rozhodnutie súdu o rozvode a požiadať o vyňatie spoludlžníka. Zároveň sa táto dohoda podáva aj na kataster, ktorý na jej základe prepíše časť nehnuteľnosti na expartnera v zmysle tejto dohody.
• Banka nie je viazaná dohodou o BSM: Treba zdôrazniť, že z pohľadu úverovej zmluvy nie je dohoda o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva či súdne rozhodnutie pre banku záväzné. A to v tom zmysle, že by na jeho základe vypustila banka druhého spoludlžníka z úverového vzťahu.
• Bonita zostávajúceho dlžníka: V prípade, že jeden z dvoch spoludlžníkov z úveru odchádza, ten zostávajúci dlžník musí mať dostatočný príjem na splácanie úveru. Ak by tak nebolo a exmanželia sa inak nedohodnú, je možné nahradiť spoludlžníka iným spoludlžníkom s dostatočným príjmom.
• Pozor na lehotu: Zo zákona (fikciou) - pokiaľ sa do troch rokov od rozvodu nedohodnete na rozdelení majetku alebo nedôjde k jeho rozdeleniu ani na základe rozhodnutia súdu, BSM sa podľa zákona považuje za usporiadané.
• Právna pomoc: Pri usporiadaní majetku po rozvode sa obráťte na právnika.

Ako ochrániť majetok pred rozvodom?

Hoci sa predmanželská zmluva na Slovensku uzavrieť nedá, existujú spôsoby, ako ochrániť svoj majetok v prípade rozvodu:

• Byt napísaný na rodičov: Ak kúpite byt na meno svojich rodičov, nebude tento majetok súčasťou BSM, pretože vy osobne nebudete vlastníkom nehnuteľnosti.
• Darovanie alebo dedenie majetku: Majetok získaný darom alebo dedením nie je súčasťou BSM. Ak by vaši rodičia zakúpili byt a následne ho darovali vám, za týchto okolností by mohla táto nehnuteľnosť byť chránená pred BSM.
• Zúženie BSM: Môžete uzavrieť zápisnicu o zúžení BSM. Toto je právne zložitejší proces, ale umožňuje presne definovať majetok, ktorý nebude patriť do BSM a manžel by musel navyše súhlasiť.

tags: #spoločná #hypotéka #a #rozvod #riešenie