Podielové spoluvlastníctvo: Podmienky a aspekty v slovenskom právnom poriadku

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje dôležitý inštitút slovenského občianskeho práva. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie podmienok a aspektov podielového spoluvlastníctva, pričom vychádza z platnej legislatívy a relevantnej judikatúry. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, ktorý bude zrozumiteľný pre široké spektrum čitateľov, od študentov práva až po laickú verejnosť.

Právna úprava podielového spoluvlastníctva

Právnu úpravu podielového spoluvlastníctva nájdeme v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Vychádzajúc z právnej doktríny sa v našom právnom poriadku podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. Tzn. že každý z Vás vlastní z 1 m2 rovnakú časť predstavujúcu výšku Vášho podielu. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci (§ 137 ods. 1 OZ). Ide teda o matematický zápis, pomernú veličinu, zlomok. Táto miera môže kolísať; narastie, ak spoluvlastník nadobudne ďalší spoluvlastnícky podiel, klesne, ak časť svojho podielu prevedie na inú osobu.

Ideálny podiel

Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Ak hovoríme o ideálnom spoluvlastníckom podiele, máme na mysli skôr určitý zlomok než samostatný predmet práva.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Podielové spoluvlastníctvo so sebou prináša špecifické práva a povinnosti pre všetkých spoluvlastníkov. Tieto práva a povinnosti súvisia najmä s užívaním spoločnej veci, hospodárením s ňou a nakladaním so spoluvlastníckym podielom.

Užívanie spoločnej veci

Zo samotnej podstaty ideálneho spoluvlastníctva vyplýva, že nie je možné prenajať iba Váš spoluvlastnícky podiel. Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. Okrem vyššie uvedeného však máte nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti, resp.

Prečítajte si tiež: Bezpodielové spoluvlastníctvo pri rozvode

Hospodárenie so spoločnou vecou

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak sa spoluvlastníci na hospodárení so spoločnou vecou neviete dohodnúť, potom je asi ideálne pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva.

Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou hlasov počítanou podľa veľkostí podielov. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Toto ustanovenie priniesla novela Občianskeho zákonníka uskutočnená zákonom č. 509/1991 Zb.

Zatiaľ čo pôvodná úprava zakotvená v ustanovení § 138 Občianskeho zákonníka v znení platnom do 1. januára 1992 vychádzala z princípu jednomyseľnosti, keď pri rozhodovaní o spoločnej veci vyžadovala súhlas všetkých spoluvlastníkov. Novela Občianskeho zákonníka zaviedla nový - väčšinový princíp, podľa ktorého je rozhodujúce stanovisko väčšiny.

Nakladanie so spoluvlastníckym podielom a predkupné právo

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Tzn. že ak by ste chceli svoj spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať inej osobe (s výnimkou blízkych osôb), musíte svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom. Dlho sa v právnej praxi i teórii viedli diskusie o tom, či sa to uplatní aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu alebo nie.

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo,ibaže ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117).

Prečítajte si tiež: Dôchodok v manželstve

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. V tomto prípade sa teda vyžaduje zo strany daného spoluvlastníka realizovať tzv. Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov.

Slovenské súdy zastávajú názor, že predkupné právo v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka sa uplatňuje aj v prípade, ak má spoluvlastník nehnuteľnosti záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu darovaním, t. j. Naopak české súdy sú toho názoru, že toto predkupné právo sa neuplatňuje v prípade darovania, pretožeustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka dávajú do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). „Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Blízke osoby

Pre úplnosť ešte uvádzam legálnu definíciu blízkych osôb (t.j. osôb, pri ktorých sa predkupné právo nemusí uplatniť). Za blízke osoby sa považuje aj druh alebo družka, resp. "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." (v ust. Preto, ak možno susedove dcéry považovať v zmysle vyššie citovaného ustanovenia za vaše blízke osoby, potom im môžete darovať váš podiel na predmetnej nehnuteľnosti s tým, že takýto prevod nemôžu ostatní spoluvlastníci oprávnene napadnúť z dôvodu porušenia ich zákonného predkupného práva.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo nie je trvalý stav a zákon umožňuje jeho zrušenie a vyporiadanie. K zrušeniu a vyporiadaniu môže dôjsť dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu.

Vyporiadať Podielové spoluvlastníctvo je možné dohodou uzavretou pred mediátorom, notárom alebo advokátom. Ak k dohode nedôjde podielové spoluvlastníctvo môže vyporiadať na základe žaloby súd. Odporúčame Vám preto vyhľadať advokáta alebo mediátora a pokúsiť sa celú záležitosť najprv riešiť mimosúdne. Ak totiž nie je možná dohoda, súd rozhodne. Súd bude vedieť rozhodnúť o tom, že Vás má vyplatiť, prípadne Vy ju, pričom toto rozhodnutie bude musieť rešpektovať, či sa jej páči alebo nie. Rovnako Vám odporúčame vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením Vášho podielu. Veľakrát totiž uspeje práve až výzva advokáta, keď si ostatní podieloví spoluvlastníci uvedomia, že to myslíte vážne.

Prečítajte si tiež: Aspekty spoluvlastníctva

Spôsoby vyporiadania

Zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa toto vyporiadanie vykonáva ako vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj k tomu, či a do akej miery ten-ktorý spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami, príp. Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v širšom slova zmysle je možné vykonať na základe návrhu účastníka (§ 79 ods. 1 O.s.p.) alebo vzájomného návrhu (§ 97 ods. 1, § 98 O.s.p.). Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke. S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods.

Dôvody hodné osobitného zreteľa

Občiansky zákonník v ust. § 142 ods.2 nevysvetľuje, čo treba rozumieť pod dôvodmi hodnými osobitného zreteľa. Keďže tieto osobitné dôvody nie sú taxatívne ani demonštratívne v zákone uvedené, je na súde, aby z výsledkov vykonaného dokazovania sám vyvodil, zhodnotil ich existenciu a závažnosť, čo by mu umožnilo rozhodnúť, či treba zamietnutím návrhu poskytnúť právnu ochranu niektorému zo spoluvlastníkov tým, že sa spoluvlastníctvo k spoločnej veci naďalej zachová a nezruší. Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takéhoto rozhodnutia. Logicky musí ísť o skutočnosti takého významu a intenzity, že keby ich nebolo, súd by žalobe vyhovel. Dôvody hodné osobitného zreteľa musia teda spočívať v okolnostiach takej povahy, že pri nich záujem žalovaného ponechať spoluvlastnícky stav nezmenený, sa v porovnaní so záujmom žalobcov zrušiť podielové spoluvlastníctvo ukáže ako významnejší a prednejší. Pri posudzovaní veci podľa uvedeného ustanovenia je vždy vecou súdu, aby predovšetkým úplne zistil skutkový stav a zadovážil si dostatok podkladov na posúdenie situácie, ktorá by sa vytvorila zrušením a vyporiadaním spoluvlastníctva. Z účelu ust. § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, slúžiaceho na ochranu toho, koho spoluvlastnícke práva majú vyporiadaním zaniknúť vyplýva, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa sú okolnosti viac-menej subjektívneho charakteru, ktoré z hľadiska úspechu v spore vyznievajú buď na prospech žalovanému alebo, vzhľadom na kontradiktórnosť postavenia účastníkov tohto konania, v neprospech žalobcov. Vo všeobecnosti na prospech žalovaného sú najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej dané výškou finančných prostriedkov vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie). V neprospech žalobcov môže byť napríklad to, že si v plnom rozsahu (napr.

Špecifické situácie a aspekty

Podielové spoluvlastníctvo a dedičstvo

Podľa ustálenej judikatúry sa má za to, že od okamihu smrti poručiteľa do právoplatného vyporiadania dedičstva (právoplatné ukončenie dedičského konania) sú dedičia v postavení podielových spoluvlastníkov. T.j. ak mal Váš brat dve deti, tak by vo vzťahu k nehnuteľnosti, o ktorú sa jedná, mali v súčasnosti obaja postavenie akoby podielových spoluvlastníkov, pričom ich podiel by bol vo výške 1/6 (1/2 z 1/3, nakoľko dedia rovným dielom). Podľa nášho názoru by ste v takejto situácii mali ponuku na uplatnenie predkupného práva adresovať domnelým dedičom (všetkým, aj keby jeden z nich nemá záujem o nadobudnutie podielu na nehnuteľnosti). V ponuke Vám však odporúčame vysvetliť, prečo adresujete túto ponuku práve im.

Nadstavby na bytových domoch

Nadstavby na bytových domoch, ak sa realizujú odborným spôsobom, prinášajú všetkým zainteresovaným stranám úžitok. Je to jedna z foriem starostlivosti o údržbu a opravy domu ich vlastníkmi. Po odpredaji bytov v bytových domoch ich nájomníkom v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z., sa všetky povinnosti v súvislosti s bytovými domami preniesli na jednotlivých nových vlastníkov, teda občanov. Pri kúpe bytu kupujúci občania brali zreteľ najmä na nadobúdaný majetok a až v druhom rade ich zaujímalo, ako sa o majetok starať.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov upravuje práva ako i povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z právneho hľadiska ide o zákon, ktorý predstavuje nóvum tak v našom, ako aj právnom poriadku európskych štátov. Táto právna norma prináša do riešenia právnych vzťahov týkajúcich sa bytov a nebytových priestorov pozitíva i negatíva.Každý zákon je však pre občanov, a nie občania pre zákon, a na nedostatky v uvedenom zákone počas 10-ročnej lehoty poukázala prax. Skutočnosť je taká, že 80 percent bytových domov, ktoré občania odkúpili v rámci odkupovania bytov, sú nie v práve najlepšom technickom stave a vyžadujú si údržbu.

Podľa zákona patrí okrem bytu každému vlastníkovi bytu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, a to podľa veľkosti podlahovej plochy bytu. Tvorca zákona tým chcel zabezpečiť spoluzodpovednosť všetkých vlastníkov bytov nielen za byt, ktorý nadobudli do výlučného vlastníctva, ale aby mali aj spoluzodpovednosť za stav, údržbu a opravy spoločných zariadení a spoločných častí v bytovom dome, ktoré nadobudli do podielového spoluvlastníctva. Časti domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve, nemôžu byť predmetom samostatného prevodu alebo inej formy scudzenia a dokonca podľa bytového zákona vlastníci bytov ani nemôžu požiadať súd o zrušenie tohto podielového spoluvlastníctva. Spoločné časti zariadenia domu sú teda v istom ideálnom podiele spoluvlastníctvom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V zmysle zákona, vlastníci bytov s uvedenými priestormi hospodária a rozhodujú o ich využití nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Rozhodujú o ich údržbe, využití a podobne.

Väčšinový princíp rozhodovania

Názor, že zmluvu musia podpísať všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, je v rozpore s väčšinovým princípom rozhodovania, ktorý je zakotvený v zákone č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (zákon o bytoch) stanovuje exaktne kvórum na prijatie platného rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, je ním nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. V ustanovení § 27 zákon umožňuje nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu aj na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe bytového domu, zákon pritom explicitne nevyžaduje podpísanie zmluvy všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, kde sa má nadstavba realizovať. Naopak, ak zákon predpokladá na prijatie platného rozhodnutia o realizácii nadstavby súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, je zrejmé, že zmluvu budú podpisovať tí vlastníci, ktorí hlasovali za realizáciu nadstavby. Názor, že zmluvu musia podpísať všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, je v rozpore s väčšinovým princípom rozhodovania, ktorý je zakotvený v zákone č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Považujem za potrebné zdôrazniť, že Občiansky zákonník je k zákonu č. 182/1993 Z. z. vo vzťahu všeobecného právneho predpisu k osobitnému, teda Občiansky zákonník má iba subsidiárnu pôsobnosť tam, kde ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. nemajú inú úpravu. To znamená, že ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov majú prednosť pred ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou tak, ako sa na tom uzniesla nadpolovičná väčšina všetkých spoluvlastníkov, môže sa podľa § 14 ods. 2 vždy obrátiť na súd, ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných vecí. Ak teda v danom prípade stačí, že rozhodujúca zo zákona o spoločnej veci je nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov, je toto rozhodnutie záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa prehlasovaní vlastníci neobrátia na súd, je takéto rozhodnutie konečné. Súd vo svojom rozhodnutí nemôže v rozpore so zákonom rozhodnúť, že s nadstavbou musia súhlasiť všetci vlastníci bytov, teda 100 percent všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, môže len z vecného hľadiska posúdiť, že prehlasovaní vlastníci mali pravdu a nadstavba sa nezrealizuje.

tags: #spoluvlastnictvo #v #idealnom #podiele #podmienky