Vzory kúpno-predajnej zmluvy nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote pre obe zúčastnené strany. Hoci tento proces nemusí byť zložitý a s dostatočnou prípravou ho zvládne aj laik, v prípade nejasností alebo pochybností je vhodné obrátiť sa na odborníka, aby sa predišlo prípadným problémom. Kľúčovým dokumentom v tomto procese je kúpno-predajná zmluva. Tento článok poskytuje komplexný návod pre tých, ktorí sa rozhodnú zvládnuť kúpu alebo predaj nehnuteľnosti samostatne.

Než začnete vypisovať kúpno-predajnú zmluvu

O tom, že kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľkým krokom v živote oboch zúčastnených, niet pochýb. I keď tento kúpno-predajný proces nie je vo svojej podstate nijak náročný a s trochou prípravy ho zvládne i laik, v prípade akýchkoľvek nejasností či pochybností by ste sa mali obrátiť na profesionála, aby ste zamedzili vzniku nepríjemností a problémov. Najdôležitejším dokumentom v tejto časti procesu kúpy či predaja je, ako už názov článku napovedá, kúpno-predajná zmluva. Pre tých z vás, ktorí si na kúpu či predaj na vlastnú päsť trúfajú, prinášame tento komplexný návod.

Údaje na zmluve

Všetky údaje uvedené v zmluve musia presne zodpovedať údajom zapísaným na liste vlastníctva, ktorý je dostupný aj online cez portál katastra nehnuteľností. Právny základ pre predaj nehnuteľnosti je v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, čo platí aj pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi.

Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu s osvedčenými podpismi. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu, avšak vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Chýbajúce povinné náležitosti môžu viesť k prerušeniu alebo zamietnutiu vkladu.

Náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpno-predajná zmluva

Medzi povinné časti kúpno-predajnej zmluvy patrí:

Prečítajte si tiež: Praktický sprievodca: Náhradné výživné

• Presná identifikácia nehnuteľnosti
• Zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho)
• Dohodnutá kúpna cena
• Úprava vzájomných práv a povinností

Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:

• Kúpna zmluva musí mať písomnú podobu.
• Musí označovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.
• Následne je potrebné označiť i predmet kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť (pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV; pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.).
• Nepôjde to bez uvedenia kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva nemenej dôležitým sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.

Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť, a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená.

Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné uviesť aj nasledujúce:

• Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
• Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti
• Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
• Uvedenie stavu meračov energií - pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.

Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.

Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt

Predaj bytu je špecifický podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu. V zmysle tohto zákona musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.

Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Fibrilácia predsiení a cievna mozgová príhoda

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

V praxi je bežné, že kúpno-predajná zmluva na byt má formu všeobecnej zmluvy, ku ktorej sa pridáva dodatok alebo príloha, napríklad vyhlásenie, že predávajúci nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu.

Spísanie kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zložitým procesom, ak ste informovaný o všetkých údajoch, ktoré musí obsahovať. Ak ale predsa len váhate, je dobré poradiť sa, prípadne zveriť formuláciu celej zmluvy advokátovi.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy sa proces nekončí. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti až po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

• Overenie podpisov
• Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Overenie podpisov

Podpisy je možné overiť u notára (drahšia verzia) alebo na matričnom úrade (lacnejšie riešenie). Podpis kupujúceho nemusí byť úradne overený. Stačí overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré sa následne predložia katastru.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o rodičovskom príspevku

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti

Prílohou k návrhu na vklad je kúpno-predajná zmluva. Správa katastra preskúma, či:

• Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
• Je úkon urobený v predpísanej forme.
• Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné.
• Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
• Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

tags: #vzory #kúpno-predajnej #zmluvy #nehnuteľnosti #ručne #písané