Stavebné Úpravy v Nájomnej Zmluve: Práva a Povinnosti

Čoraz viac ľudí rieši svoju bytovú otázku prenájmom bytu. S tým sa spája aj problematika stavebných úprav v prenajatom byte. Tento článok sa zameriava na práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa v súvislosti so stavebnými úpravami, ako aj na ďalšie aspekty nájomnej zmluvy, ktoré s tým súvisia.

Vznik Nájomného Vzťahu

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Osobitné ustanovenia o nájme bytu obsahuje Občiansky zákonník v §685 a nasledujúcich ustanoveniach.

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, t.j. kto je prenajímateľom a kto nájomcom, označenie predmetu a rozsahu užívania, t.j. identifikácia bytu, ktorý sa prenajíma, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu, ak nie je určená presná výška nájomného. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, t.j. termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.

Aj keď to Občiansky zákonník nevyžaduje, odporúčame nájomnú zmluvu uzatvoriť písomne s tým, aby každý účastník obdržal jedno vyhotovenie zmluvy.

Nájomné a Úhrady

Nájomné sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške mesačne (ďalej len „Nájomné“). V uvedenej sume nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu a jeho príslušenstva (ďalej len „Úhrady“). Nájomca sa zaväzuje platiť Úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu. Nájomné a Úhrady sú splatné vždy k kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu za ktorý sa platí.

Prečítajte si tiež: Podpora Stavebného Sporenia na Slovensku

Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania; nárok na náhradu škody a nárok na zákonný úrok z omeškania resp.

Prenajímateľ môže vykonať vyúčtovanie Úhrad jeden krát ročne a po skončení nájmu (najneskôr do 2 rokov od skočenia nájmu). V prípade vyúčtovania a zistenia nedoplatku na Úhradách sa nájomca zaväzuje tento nedoplatok prenajímateľovi uhradiť do 30 dní od zaslania písomnej výzvy nájomcovi. V prípade vzniku preplatku sa prenajímateľ zaväzuje uhradiť nájomcovi preplatok v lehote do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania prenajímateľovi, prípadne si túto sumu môže prenajímateľ ponechať a bude vyúčtovaná po skončení nájmu.

Účastníci sa dohodli, že výška Nájomného sa bude automaticky prispôsobovať vývoju inflácie, a to tak, že prenajímateľ je za trvanie nájmu vždy k 1.januáru príslušného roka, počínajúc rokom, ktorý je o 1 vyšší ako rok uzatvorenia zmluvy o prenájme, oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o ročnú mieru inflácie na základe údajov Slovenského štatistického úradu.

Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

Depozit (Kaucia)

V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie tzv. kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Je potrebné si uvedomiť, že kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a pod.).

Prečítajte si tiež: Podmienky stavebného sporenia

Nájomca je povinný pri podpise tejto zmluvy zložiť u prenajímateľa depozit vo výške . Depozit zložený podľa tohto článku nie je príjmom prenajímateľa z prenájmu. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu.

Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit nájomcovi v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť najneskôr do 1 mesiaca od skončenia nájmu.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluvným stranám vyplývajú z nájomného vzťahu nielen práva, ale aj povinnosti. V záujme bezproblémových vzťahov by prenajímateľ aj nájomca mali dbať a dávať pozor na to, aby svoje práva a povinnosti vykonávali v súlade so zákonom, najmä s ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Jedným z hlavných práv nájomcu je právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Tomuto právu nájomcu na druhej strane zodpovedá povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon svojich práv spojených s užívaním bytu.

Bežná Údržba a Drobné Opravy

Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. a jeho príloha.

Prečítajte si tiež: Nalepkovo a jeho Sociálny Podnik v Stavebníctve

Drobné opravy súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca; pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou predmetu nájmu je definovaný v nariadení č.

Oznámenie Potreby Opráv

V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Rovnaký princíp platí pre zmluvné strany aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu.

Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu ani v lehote 30 dní od písomnej výzvy nájomcu prenajímateľovi, má nájomca právo po uplynutí tejto lehoty závady odstrániť v nevyhnutnej miere na svoje náklady. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, inak jeho nárok zaniká.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v predmete nájmu, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil.

Stavebné Úpravy: Kľúčový Aspekt Nájomnej Zmluvy

Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady, len so súhlasom prenajímateľa. Prenajímateľ je oprávnený vykonať stavebné úpravy v byte iba so súhlasom nájomcu, avšak nájomca môže súhlas odmietnuť len z vážnych dôvodov.

Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy na alebo v predmete nájmu a iné podstatné zmeny predmetu nájmu iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.

Ukončenie Nájomného Vzťahu

Samozrejme, na prvom mieste zmluvné strany preferujú vždy dobrovoľné ukončenie nájmu, a to vzájomnou dohodou prenajímateľa s nájomcom, pričom táto dohoda musí byť písomná. V prípade, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, nájom zaniká uplynutím tohto času. Až v prípade, ak medzi prenajímateľom a nájomcom k dohode o skončení nájomného vzťahu nedôjde, možno ho ukončiť výpoveďou.

Výpoveď Nájomnej Zmluvy

Výpoveďou môže ukončiť nájomný vzťah nájomca, ako aj prenajímateľ. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Výpoveď musí byť písomná a doručená druhej strane. Ak bola daná výpoveď, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu.

Nájomca môže prenajímateľovi písomne vypovedať nájom v zmysle predpisov platných v Slovenskej republike. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvne strane doručená výpoveď.

Je potrebné prenajímateľov upozorniť na to, že vo výpovedi danej nájomcovi musia dôvod výpovede skutkovo vymedziť v zmysle zákonných dôvodov tak, aby ho nebolo možné zameniť za iný dôvod, inak je výpoveď neplatná.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Odovzdanie Bytu po Skončení Nájmu

Po skončení nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie. V prípade nesplnenia tejto povinnosti vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutej škody. O prevzatí / odovzdaní nehnuteľnosti spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená jeho stav a prípadné škody; každá zo zmluvných strán obdrží jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma zmluvnými stranami. V prípade, ak nájomca odmietne byť prítomný pri vyhotovení odovzdávacieho protokolu, prenajímateľ je oprávnený prizvať tretiu osobu, za prítomnosti ktorej bude spísaný odovzdávací protokol.

Nájomca berie na vedomie, že v prípade, ak nájomca predmet nájmu po skončení nájmu neopustí (nevyprace) má prenajímateľ nárok na náhradu za užívanie nehnuteľnosti nájomcom vo výške pôvodne dojednaného nájomného, vrátane nároku na zmluvnú pokutu vo výške 20 % z pôvodne dojednaného nájomného a to za každý čo i len začatý mesiac užívania nehnuteľnosti po skončení nájmu.

Bytová Náhrada

Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu.

Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nárok na bytovú náhradu.

Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.

Ďalšie Ustanovenia Nájomnej Zmluvy

Túto zmluvu možno meniť alebo dopĺňať iba písomnými očíslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. Zmluvné strany prehlasujú, že adresa, ktorá je uvedená na tejto zmluve pri ich mene je ich adresou, na ktorej sa zdržujú a preberajú zásielky.

Vzťahy medzi zmluvnými stranami, ktoré nie sú upravené touto zmluvou sa riadia najmä Občianskym zákonníkom a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi.

Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom ustanoveným do funkcie "vybranou osobou" podľa § 6 ods. 3 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní a to spoločnosťou Rozhodcovské konanie SR s.r.o, so sídlom: Žilinská 14, 81105 Bratislava (www.rsba.sk) podľa pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. 55/2018, značka: O000088. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi SR a to jedným rozhodcom. Rozhodcom v spore môže byť aj štatutárny orgán vybranej osoby.

Mimoriadna situácia a ochrana zdravia pred COVID19 vyžaduje, aby sme sa všetci správali rozumne a obmedzili osobný kontakt na nevyhnutné minimum. Osobné stretnutie s advokátom, môžete nahradiť dištančným stretnutím telefonickým alebo elektronickým. Dištančné stretnutia s klientom na telefóne, alebo prostredníctvom niektorej z elektronických platforiem ako napr. SKYPE, Viber, Whatsup. Elektronické prevzatie a príprava zastúpenia. Potrebujete právne zastúpenie na súde? Vaše zastúpenie viem prevziať tiež bez toho aby sme sa osobne stretli. Z pohodlia domova mi viete udeliť plnú moc aj doručiť dôkazy pre súd v elektronickej forme. Nemusíte chodiť na poštu. Elektronické podávanie návrhov, žalôb, vyjadrení, odvolaní. Akékoľvek podanie na súd alebo iný orgán verejnej moci sa realizujú výlučne elektronicky, prostredníctvom zabezpečenej dátovej schránky. Príprava zmlúv a iných právnych dokumentov.

Spoločný Nájom Bytu

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný. Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami.

Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

tags: #stavebne #upravy #najomna #zmluva #povinnosti