Daň z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedičstvom: Komplexný prehľad

V praxi je bežnou súčasťou realitného kolobehu života aj nadobúdanie nehnuteľností dedením. Daň z dedičstva bola zrušená daňovou reformou a ak dedič zdedí nehnuteľnosť, nemá daňovú povinnosť k tejto nehnuteľnosti súvisiacu so samotným dedením. To znamená, že nemusí tento majetok uvádzať v daňovom priznaní, vďaka čomu nie je povinný platiť daň z príjmu súvisiacu so samotným dedením. Ak však chce dedič predať zdedenú nehnuteľnosť, na túto realitnú transakciu požaduje zákon uplatňovanie špecifických daňových pravidiel, o ktorých by mal budúci predávajúci určite vedieť ešte predtým, ako sa pustí do predaja zdedenej nehnuteľnosti.

Zrušenie dane z dedičstva a daňové povinnosti dediča

Daň z dedičstva bola zrušená ešte v roku 2004. Nie je ničím výnimočným, že dedič chce zdedenú nehnuteľnosť predať. Pokiaľ v nej neplánuje vlastné bývanie alebo iné podnikateľské aktivity, je bežné, že sa snaží zdedenú nehnuteľnosť speňažiť. Ako sme už vyššie avizovali, daň z dedenia platiť nemusí, ak však chce nehnuteľnosť nadobudnutú dedením predať, je potrebné myslieť na to, že s tým súvisia aj niektoré daňové povinnosti.

Dedenie v priamom a nepriamom rade

Zákon špecifikuje, že o dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok. Môžu to byť napríklad rodičia, deti, starí rodičia alebo vnuci. V prípade zdanenia, resp. O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. Pre určenie dátumu je dôležité poznať presný deň, mesiac a rok nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti. Dobrý deň, vami uvedená lehota 5 rokov beží od dňa úmrtia poručiteľa. V zmysle § 9 ods. 1 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov fyzickej osoby, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti. Dedenie v nepriamom rade znamená dedenie od osoby, ktorá nie je v priamom príbuzenskom vzťahu k poručiteľovi.

Oslobodenie od dane a podmienky

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade je však v porovnaní s vyššie uvedeným oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva. Platí 5-ročný test, ale POZOR. Ak mal poručiteľ (napr. otec živnostník) byt zaradený v obchodnom majetku, 5-ročné oslobodenie NEPLATÍ. Ak zdedíte byt po tete alebo strýkovi, doba vlastníctva poručiteľa sa nezapočítava. Vaša 5-ročná lehota na oslobodenie začína plynúť až dňom vášho nadobudnutia.

Zdanenie príjmu z predaja zdedenej nehnuteľnosti

Pokiaľ chce dedič predať zdedenú nehnuteľnosť, pričom však nemôže uplatniť ani jedno z vyššie uvedených špecifických zákonných pravidiel (výnimiek), tak príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením nie je oslobodený od dane. Ak príjem pri predaji zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane v zmysle vyššie uvedených pravidiel, vzniká dedičovi, ktorý je predávajúcim, priznať príjem v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Výška dane je v takomto prípade 19 %.

Prečítajte si tiež: Zdaňovanie dedičstva z prenájmu nehnuteľností

Daňové výdavky pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Do daňových výdavkov si predávajúci dedič môže zahrnúť položky uvedené v ustanovení § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv.

Príklady z praxe

Príklad 1: Dedenie v priamom rade a lehota vlastníctva

V máji 2025 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2022 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2009. V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava.

Príklad 2: Dedenie v nepriamom rade a lehota vlastníctva

Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2023 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry).

Príklad 3: Dedenie v priamom rade a krátka doba vlastníctva poručiteľom

Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2021 kúpou). Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

Príklad 4: Dedenie v nepriamom rade a dlhá doba vlastníctva poručiteľom

Daňovník zdedil v roku 2021 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2025 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Prečítajte si tiež: Započítanie daru v dedičstve

Výpočet základu dane pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Ak ste zdedili nehnuteľnosť po strýkovi a predali ste ju do 5 rokov, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou uvedenou v dedičskom konaní. Príjem predstavuje sumu, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, a výdavkom je hodnota nehnuteľnosti z dedičského konania spolu s preukázateľnými nákladmi, ako sú notárske poplatky, právne služby alebo náklady na rekonštrukciu. Základ dane vypočítate podľa vzorca: Základ dane = Príjem z predaja - Cena v dedičskom konaní - Ostatné náklady.

Špecifické situácie a daňové poradenstvo

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením si vyžaduje znalosť viacerých právnych predpisov a prepája v sebe viaceré právne oblasti vrátane dedenia, daňového práva, exekúcií a mnohých ďalších. Niekedy je ťažké nájsť ideálne riešenie danej dedičskej situácie a vyriešiť ju k spokojnosti všetkých účastníkov. Tieto prípady sú daňovo extrémne zložité. Náš proces sa začína daňovým auditom. Dobrý deň, potrebovala by som sa informovať, či by som bola oslobodená od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, keďže som dedička. V roku 2013 som po otcovi zdedila pozemok, avšak on tento pozemok vlastnil len niečo menej ako 5 rokov. Pôvodne ho zdedil po svojom otcovi, ktorý bol jeho vlastníkom približne 70 rokov. Keby som tento pozemok predala, mám nárok na nejakú výnimku, alebo nie? V zmysle ustanovenia § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sa oslobodenie od dani z príjmu vzťahuje len na predaj nehnuteľností, ktoré poručiteľ vlastnil viac ako 5 rokov. Vzhľadom na to, že Váš otec vlastnil nehnuteľnosť len 2 roky, v prípade predaja nehnuteľnosti sa na Vás výnimka nebude vzťahovať. Zákon vyžaduje 5 rokov vlastníctva nehnuteľnosti poručiteľom, neupravuje, resp.

Dôležité upozornenia a rady

• Daň z dedičstva: Daň z dedičstva ako taká na Slovensku neexistuje.
• Lehota 5 rokov: Platí 5-ročný test, ale POZOR na dedenie v nepriamom rade a obchodný majetok.
• Spoluvlastníctvo: Ak byt zdedili traja súrodenci a každý má podiel 1/3, môže dôjsť k hádkam a zablokovaniu majetku. Potrebujete neutrálneho mediátora a projektového manažéra.
• Predajná cena: Este jednu vec pre istotu pripomeniem, že daň sa platí iba v prípade, ak predávate za vyššiu sumu ako je tá, ktorá je uvedená v uznesení notára ako cena nehnuteľnosti. Ľudia často uvádzajú co najnižšiu cenu u notára, ale zabúdajú na to, že ak to predaju drahšie platia vyššie dane z príjmu. Príklad ak ste v dedičskom konaní uviedli sumu 100-tisíc eur ale predali ste to za 120-tisíc, tak platíte daň a odvody len zo sumy 20-tisíc, nie z celej sumy.

Prečítajte si tiež: Kataster nehnuteľností

tags: #daň #z #predaja #nehnuteľnosti #dedičstvo