Znalecký posudok v znaleckom konaní: Čo to je a kedy ho potrebujete

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý vypracúva znalec, teda osoba zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky. Tento posudok slúži ako dôkazný prostriedok v rôznych typoch konaní, najčastejšie v súdnych sporoch, ale aj v správnych konaniach, exekučných konaniach a podobne. V kontexte nehnuteľností sa znalecký posudok využíva na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, čo je dôležité pre účely hypoték, dedičských konaní, majetkových vysporiadaní a iných právnych úkonov.

Znalecký posudok a hypotéka

V minulosti bol znalecký posudok nehnuteľnosti nevyhnutnou súčasťou žiadosti o hypotekárny úver. Banky ho vyžadovali na určenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúžila ako zabezpečenie úveru. Klient znášal náklady na vypracovanie posudku, čo predstavovalo ďalší výdavok spojený s úverom.

Zmeny v požiadavkách bánk

V posledných rokoch však niektoré banky začali od tejto požiadavky ustupovať. Ako prvá o tom informovala Dexia banka Slovensko. Postupne sa pridali aj ďalšie banky, ako napríklad UniBanka, Tatra banka, Slovenská sporiteľňa a ČSOB. Tieto banky začali ponúkať možnosť interného odhadu hodnoty nehnuteľnosti, čím klientom ušetrili poplatok za externý znalecký posudok.

Dôvody zmien

Dôvodom pre túto zmenu bola snaha bánk znížiť náklady pre klientov a zjednodušiť proces získania hypotéky. Okrem toho, banky si uvedomili, že v niektorých prípadoch dokážu urobiť vlastný odhad hodnoty nehnuteľnosti dostatočne presne, najmä v lokalitách s prehľadným realitným trhom.

Obmedzenia

Táto výhoda sa však nevzťahuje na všetkých klientov. Banky sa sústreďujú najmä na byty v krajských mestách, kde je realitný trh prehľadnejší. Okruh klientov sa môže zúžiť aj limitmi na výšku úveru alebo na pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpy pozemkov

Alternatívy k externému znaleckému posudku

Banky ponúkajú rôzne alternatívy k externému znaleckému posudku:

• Interný odhad: Banka si sama urobí odhad hodnoty nehnuteľnosti, buď prostredníctvom svojich zamestnancov, alebo prostredníctvom spolupráce so znalcami.
• Skrátený zápis: Banka požaduje od znalca len skrátený zápis o hodnote nehnuteľnosti, namiesto celého posudku.
• Cenové mapy: Banka využíva cenové mapy, ktoré poskytujú informácie o cenách nehnuteľností v rôznych lokalitách.

Poplatky za alternatívne služby

Banky pristupujú k spoplatňovaniu týchto služieb odlišne. Niektoré banky si za interný odhad neúčtujú nič, iné si účtujú poplatok, ktorý je však zvyčajne nižší ako poplatok za externý znalecký posudok.

Problémy s externými znaleckými posudkami

Banky majú niekedy nedôveru k externým znaleckým posudkom. Dôvodom je, že znalecký posudok má vysokú dávku subjektivity a oficiálna metodika umožňuje „napasovať“ hodnotu nehnuteľnosti na vopred zvolenú výšku. Preto si banky obvykle vedú zoznamy znalcov, ktorých výsledky považujú za dôveryhodné.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti

Hodnota nehnuteľnosti sa podľa metodiky používanej znalcami skladá z technickej ceny, ktorá odzrkadľuje náklady na stavbu a vek. Tá je upravená o koeficient predajnosti, ktorý zohľadňuje napríklad atraktivitu lokality, okolia, susedov, dopravu, kvalitu životného prostredia či orientáciu okien na jednotlivé svetové strany. Najväčšiu váhu pri hodnotení má miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Znalecký posudok v Českej republike

V Českej republike je systém oceňovania nehnuteľností odlišný od slovenského. Znalci sa neriadia žiadnou vyhláškou, ale na ocenenie využívajú metodiky bánk, ktoré sú si veľmi blízke. Na rozdiel od Slovenska, kde môžu byť znalcami len tí, ktorí majú pečiatku od ministerstva spravodlivosti, v Česku na to stačí živnosť.

Prečítajte si tiež: Kontext tarchy na byt ticha 26

Budúcnosť oceňovania nehnuteľností na Slovensku

Možno očakávať, že v budúcnosti sa presunie ťarcha klienta získať znalecký posudok na banku. Banky si ho urobia buď vo vlastnej réžii, alebo budú samé spolupracovať so znalcami. Dôležitým faktorom pre širšie zavedenie úľav od externého posudku je dostupnosť kvalitných cenových máp, ktoré by boli pravidelne aktualizované.

Ako sa zabezpečiť pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou

Ak kupujete nehnuteľnosť, na ktorej je ťarcha (napríklad hypotéka), je dôležité sa zabezpečiť, aby ste neprišli o peniaze. Tu je niekoľko tipov:

• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Spíšte zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej bude uvedené, že sa zaväzujete kúpiť byt, ale pod podmienkou, že na ňom nebude ťarcha.
• Vyplatenie úveru z kúpnej ceny: V kúpnej zmluve uveďte, že z peňazí z predaja bytu sa v prvom rade splatí úver.
• Čistý list vlastníctva: Trvajte na tom, aby ste zaplatili za byt až vtedy, keď bude list vlastníctva čistý, teda bez ťarchy.
• Úver kupujúceho: Ak si kupujúci berie úver na kúpu bytu, banka zabezpečí, aby peniaze z úveru išli priamo na splatenie úveru predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Typy záložných práv

tags: #tarcha #v #znaleckom #posudku #čo #to