Účtovníctvo prenájmu nehnuteľností z daňového hľadiska

Tento článok sa zaoberá komplexným posudzovaním prenájmu nehnuteľností a ich častí z daňového a účtovného hľadiska. Rieši problematiku dane z príjmu, dane z nehnuteľností, DPH, správy daní, podvojného a jednoduchého účtovníctva.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a zákon o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej ZDP). Výnimkou sú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, teda príjmy z prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku.

Toto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Obchodný majetok je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt, ktoré má FO s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo ods. 14 ZDP.

Príklad: Združenie fyzických osôb a prenájom

Združenie FO (manžel, manželka) prevádzkuje hostinec, ktorý je v ich spoluvlastníctve a budova je zaradená v obchodnom majetku. Časť budovy prenajímajú ďalšiemu podnikateľovi, ktorý platí nájomné. Príjmom z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP je aj príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Príjem z prenájmu si manželia zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodli v zmluve o združení inak.

Cena obvyklá pri prenájme nehnuteľnosti

Fyzická osoba - podnikateľ, prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o., v ktorej je spoločníkom. Cenu za prenájom si stanovili dohodou - avšak je podstatne nižšia, ako je cena obvyklá (napr. cena, za ktorú prenajíma nehnuteľnosť v tej istej obci obecný úrad inému podnikateľovi). Podnikateľ nikomu inému nehnuteľnosť neprenajíma. Ako správne chápať pojem cena obvyklá? Je potrebné rozdiel medzi cenou, za ktorú v tom istom mieste prenajíma obecný úrad nehnuteľnosť, a dohodnutou nižšou cenou za prenájom zdaniť?

Prečítajte si tiež: Zmiešaný dôchodok a národné účtovníctvo

ZDP však v § 17 (Všeobecné ustanovenia o zisťovaní základu dane) neukladá daňovníkovi upraviť daňový základ z dôvodu používania odchylných cien od bežne používaných cien. Zákon uvádza takúto povinnosť v § 17 len v prípade zahraničných závislých osôb. Určitú formu úpravy základu dane medzi závislými osobami obsahuje len ustanovenie § 5 ods. 2 ZDP. V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o. za nižšiu než obvyklú cenu, zákon o dani z príjmov mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou. Avšak vzťah Jožko prenajímateľ vs. Jožkova eseročka podlieha transferovému oceňovaniu.

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Spoločnosť prenajala časť viacúčelovej budovy, ktorá je v jej vlastníctve. Nájomca vykonal v prenajatej časti budovy rozsiahle stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa. Podľa § 24 ods. 2 technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradeného nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do príslušnej odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok a odpisuje ho v súlade s odpisovým plánom. Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu zostatková cena technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť aj pre iný postup. O sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia zvýši vstupnú cenu hmotného majetku a túto bude odpisovať sám.

Hnuteľné veci prenajímané s nehnuteľnosťou

Z ustanovenia § 6 ods. 4 ZDP vyplýva, že príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Podnájom nehnuteľnosti

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka (prenajímateľa) prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom napr. podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb.).

Príjmy z prenájmu nehnuteľností v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak.

Prečítajte si tiež: Dátum účtovného prípadu v praxi

Prenájom nehnuteľnosti od zamestnávateľa a podnájom tretej osobe

Fyzická osoba je zamestnancom a nemá živnostenský list. Prenajme nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom ju prenajíma pre tretiu osobu (s. r. o.). Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné služby nesúvisiace s prenájmom. V takomto prípade fyzická osoba nemusí mať živnostenské oprávnenie. Príjem z podnikania je aj v tomto prípade daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Prenájom nehnuteľnosti bez živnosti

S. r. o. platí nájomné za využívanie priestorov rodinného domu fyzickej osobe, ktorá nemá žiadnu živnosť. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. prenájom nehnuteľností nie je živnosťou, ak sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za prenájom nehnuteľnosti je pre ňu zdaniteľným príjmom, aj keď nemá živnosť. Ide o príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov. Ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie podľa osobitného predpisu, ak daňovník je povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Nehnuteľnosť využívaná na živnosť a nezahrnutá v obchodnom majetku

Podnikateľka vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie príjmov zo živnosti - má v nej zriadenú cukrárenskú dielňu. Nehnuteľnosť nemá zahrnutú v obchodnom majetku.

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a fakturácia nájmu

SZČO podniká na základe živnostenského listu, je majiteľom autodielne v rodinnom dome, ktorého spolumajiteľom je aj jeho manželka. Za predpokladu, že manželka má s manželom bezpodielové vlastníctvo, fakturácia nájmu za používanie spoločne vlastniacej nehnuteľnosti nie je možná. Do daňových výdavkov si však môže manžel zahrnúť podiel nákladov na prevádzku rodinného domu. V prípade založenia s. r. o. manželom, ktorá bude sídliť v priestoroch rodinného domu, je možné uplatniť zo strany majiteľov nájom voči spol. s r. o. V tomto prípade ide o nájomníka - spoločnosť s r. o., ktorý je samostatnou právnickou osobou. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bude pre spolumajiteľov daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Prečítajte si tiež: Jednoduché Účtovníctvo a Sociálny Fond

Oslobodenie príjmov z prenájmu od dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP.

Príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane z príjmov FO s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

Príklad: Príjmy z prenájmu garáže a životné minimum

Daňovník, fyzická osoba, dosiahne v roku príjmy z prenájmu garáže podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 840 €. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepresiahnu sumu (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru).

Príklad: Príjmy z prenájmu bytu a úprava výdavkov

Daňovník dosiahne v roku príjmy z prenájmu bytu podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 6 000 € a na tieto príjmy preukázateľne vynaloží výdavky v sume 2 400 €. Pretože príjmy z prenájmu presiahnu sumu (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. Súčasne musí daňovník upraviť aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy. Pomerná časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, nemôže ovplyvniť základ dane.

Manželia a príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku dosiahnu príjmy z prenájmu vo výške 3 600 €. Na uvedené príjmy preukázateľne vynaložia výdavky vo výške 2 400 €. Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu a povinnosť podania daňového priznania

Ak príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú oslobodené od dane, považujú sa za zdaniteľné príjmy. Na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) z týchto príjmov sa rovnako ako pri príjmoch z podnikania a z inej SZČ (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) v súlade s § 6 ods. 6 ZDP použijú ustanovenia § 17 až § 29 ZDP.

Daňovník je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň podľa § 45 zákona č. 511/1992 Zb. Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP v nadväznosti na znenie § 1 zákona o účtovníctve nie je účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď mu táto povinnosť nevyplýva zo zákona o účtovníctve, je povinný, v zmysle § 6 ods. 13, postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.

Paušálne výdavky

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.

Príklad: Starobný dôchodca a prenájom bytu

Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu.

Príklad: Príjmy zo závislej činnosti a prenájmu nehnuteľnosti

Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu (t. j. 5 000 + 1 050), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok.

Daňová strata pri prenájme nehnuteľnosti

Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Daňové výdavky a evidencia

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov).

Príklady daňových výdavkov

Medzi daňové výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov, je možné zahrnúť:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a rozdelenie príjmov a výdavkov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Daňovník, ktorý prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

Kaucia (depozit)

Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, táto kaucia nebude podliehať zdaneniu.

Obchodný majetok a daňová evidencia

Daňovník sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Ak sa rozhodne nehnuteľnosť nezaradiť do obchodného majetku, vedie daňovú evidenciu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa daňovému úradu neoznamuje.

Špecifické situácie a otázky

Prenájom bytu a uplatnenie nákladov na domácu kanceláriu

V prípade, ak podnikateľ pracuje z časti svojho bytu alebo domu, môže si uplatniť časť nákladov súvisiacich s touto domácou kanceláriou do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu domu.

Alternatívne riešenia pre uplatnenie nákladov

• Prenájom časti nehnuteľnosti eseročke: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky.
• Vlastné merače: Ak má eseročka v byte, resp. v dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom.
• Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti eseročkou: Eseročka (resp. SZČO) si nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.

tags: #uctovnictvo #prenajom #nehnutelnosti #danove #hladisko