Určenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu: Podmienky a aspekty

Vecné bremená predstavujú významný aspekt vlastníckeho práva, ktorý ovplyvňuje využívanie nehnuteľností. Či už ide o kúpu, predaj, dedenie alebo výstavbu, je nevyhnutné preveriť existenciu a rozsah vecných bremien, ktoré môžu obmedzovať vlastníka. Tento článok sa zameriava na vecné bremeno práva prechodu a prejazdu, jeho podmienky vzniku, zániku a ďalšie dôležité aspekty.

Úvod do vecných bremien

Vecné bremená patria medzi práva k cudzím veciam a obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech iného. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať za účelom prospešnejšieho užívania inej nehnuteľnosti alebo pre potreby určitej osoby. Ide teda o obmedzenie v užívaní nehnuteľnosti a s tým súvisiace práva a povinnosti, ktoré prechádzajú na strane povinného spolu s vlastníctvom nehnuteľnosti na nadobúdateľa.

Rozlišujeme dva typy vecných bremien:

• Vecné bremeno in rem: Je spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti a prechádza s prevodom vlastníctva na každého vlastníka.
• Vecné bremeno in personam: Patrí určitej osobe a nie je viazané na vlastníctvo nehnuteľnosti. Môže ísť aj o osoby, ktoré nie sú vlastnícky viazané k nehnuteľnosti a vecné bremeno patrí výlučne tejto konkrétnej osobe.

Pri vecnom bremene sú hlavnou podstatou povinnosti, ktoré má vlastník zaťaženej nehnuteľnosti a naproti tomu práva zodpovedajúce týmto povinnostiam na strane oprávneného. Vlastník zaťaženej nehnuteľnosti je povinný strpieť určité správanie oprávnenej osoby (napríklad strpieť prechod cez svoj pozemok, strpieť umiestnenie reklamnej tabule, trpieť čerpanie vody zo studne, či právo doživotného bývania určitej osoby), zdržať sa určitého správania (napríklad zdržať sa výstavby oplotenia nad určitú výšku), alebo konať v prospech oprávnenej osoby (napríklad poskytovať peňažné plnenie, alebo zber plodov).

Na základe uvedených povinností vzniknú oprávnenému práva z vecného bremena a to právo užívania zaťaženej veci (napríklad právo prechodu, prejazdu, umiestnenia určitej veci), právo požívania (napríklad prisvojenie plodov zaťaženej veci) a právo bývania (napríklad bývanie v byte pôvodným nájomcom, pokým mu nie je poskytnutá bytová náhrada, doživotné bývanie určitej osoby v byte).

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o invalidný dôchodok

Pokiaľ ide o náklady na udržiavanie nehnuteľnosti, ktorá je predmetom vecného bremena, účastníci môžu uzavrieť dohodu o spôsobe hradenia nákladov a opráv užívanej veci. Ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.

Vznik vecného bremena práva prechodu a prejazdu

Vecné bremená vznikajú najčastejšie písomnou zmluvou o zriadení vecného bremena, ale aj na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu, zo zákona alebo vydržaním.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť aj súčasťou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Zmluva musí mať písomnú formu, podpis povinného z vecného bremena na zmluve musí byť osvedčený a na vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Povinnými náležitosťami zmluvy je označenie zmluvných strán, označenie dotknutej nehnuteľnosti, vymedzenie obsahu vecného bremena a určenie, či sa vecné bremeno zriaďuje za odplatu alebo bezodplatne. Čo sa týka obsahu vecného bremena, je potrebné vymedziť práva zodpovedajúce vecnému bremenu, špecifikovať nehnuteľnosť, ku ktorej sa obmedzuje vlastnícke právo a nehnuteľnosť, s vlastníctvom ktorej je spojené právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Taktiež je potrebné určiť, či ide o právo zodpovedajúce vecnému bremenu spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, alebo patrí určitej osobe. Pokiaľ ide o odplatnosť zmluvy, ak zmluva tento údaj neobsahuje, platí, že ide o vecné bremeno zriadené bezodplatne.

Špecifickým prípadom je situácia, keď sa vecné bremeno zriaďuje k časti pozemku. V takomto prípade sa táto časť pozemku vyznačuje na geometrickom pláne, ktorý je súčasťou listiny o právnom úkone, ktorým sa vecné bremeno zriaďuje.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre minimálny dôchodok

Ďalšie spôsoby vzniku vecného bremena

• Závet a dedičstvo: Pri závete v spojení s výsledkami konania o dedičstve môže byť zriadené napríklad vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti. Súdom schválená dohoda o dedičstve sa ale môže od závetu odlišovať. Ak poručiteľ nezriadil závetom vecné bremeno, je možné zriadiť ho prostredníctvom dohody dedičov schválenou súdom.
• Rozhodnutie príslušného orgánu: Vecné bremeno sa môže zriadiť aj rozhodnutím príslušného orgánu, väčšinou súdom, napríklad pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti alebo rozhodnutím v konaní o neoprávnenej stavbe.
• Zákon: Vecné bremená môžu vzniknúť aj zo zákona, v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákona o energetike alebo zákona o cestnej doprave.
• Vydržanie: Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno aj vydržať.

Zánik vecného bremena práva prechodu a prejazdu

Vecné bremeno najčastejšie zaniká na základe zmluvy, na ktorej je potrebné osvedčiť podpis oprávneného a vykonať vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremená zanikajú taktiež zo zákona alebo rozhodnutím príslušného orgánu, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou.

Zánik zo zákona

Vecné bremeno zaniká zo zákona, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ustanovenie Občianskeho zákonníka teda spája zánik vecného bremena výhradne s takými zmenami, kedy nehnuteľnosť ďalej nemôže uspokojovať potreby oprávnenej osoby. Zmeny, ktoré zákon predvída musia byť trvalé, preto nestačí len prechodná nemožnosť výkonu vecného bremena.

Zánik vecného bremena zo zákona môže nastať napríklad vtedy, ak vyschne studňa, z ktorej mal oprávnený právo čerpať vodu alebo ak sa zmení účelové určenie pozemku a pod. V prípade poorania alebo oplotenia pozemku, cez ktorý má oprávnený právo prechodu, vecné bremeno zo zákona zaniknúť nemôže, čo judikoval aj Najvyšší súd SR.

Zánik rozhodnutím súdu

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecných bremien nie sú nemenné, preto Občiansky zákonník umožňuje súdu vecné bremeno obmedziť alebo zrušiť za predpokladu, že zmenou pomerov vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom nie je rozhodujúce, či tento stav nastal zavinením niektorého z účastníkov tohto vzťahu. Osobou, ktorá môže podať návrh na zrušenie alebo obmedzenie vecného bremena je povinný a rovnako aj oprávnený z vecného bremena.

Súd môže rozhodnúť o obmedzení alebo zrušení vecného bremena len ak sú splnené určité podmienky:

Prečítajte si tiež: Podmienky pre vyplácanie starobného dôchodku

1. Zmena pomerov: Občiansky zákonník bližšie nerozvádza, v čom má spočívať zmena pomerov, ktorá by súd oprávňovala na zmenu rozsahu vecného bremena. Zákonodarca mal na mysli nielen zmeny v objektívnych okolnostiach, ale aj zmeny v osobných pomeroch oprávneného a povinného. Za zmenu pomerov sa však nepovažuje skutočnosť, že došlo k zmene vlastníka nehnuteľnosti a tento vlastník je v čase prevodu v horšej osobnej situácii ako predchádzajúci vlastník.
2. Vznik hrubého nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného: Súd pri rozhodovaní o obmedzení alebo zrušení vecného bremena zisťuje či mala zmena pomerov vplyv na spôsob výkonu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu a ako sa prejavila na užívaní nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom. Posúdenie vzťahu medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného sa posudzuje v každom prípade osobitne, pričom sa do úvahy berú všetky relevantné okolnosti.
3. Určenie primeranej náhrady: Vecné bremeno možno obmedziť alebo zrušiť len za primeranú náhradu. Náhrada však nemusí v plnom rozsahu vyvažovať hodnotu výhody, ktorú oprávnený stratil. Ak nemožno vytvoriť stav, ktorý by zabezpečil plnohodnotné uspokojenie potrieb oprávneného iným spôsobom, môže súd rozhodnúť, aby sa ako náhrada poskytlo peňažné plnenie. Peňažné plnenie však musí byť primerané povahe zrušeného či obmedzeného vecného bremena.

Rozhodnutie súdu o zrušení vecného bremena je rozhodnutím konštitutívnym (vytvárajúcim nový právny stav). K zániku vecného bremena dochádza už dňom právoplatnosti rozhodnutia súdu. Zánik vecného bremena sa v takom prípade vyznačí v katastri nehnuteľností záznamom.

Na druhej strane k zániku vecného bremena zmluvou medzi oprávneným a povinným je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Právo prechodu a prejazdu cez cudzí pozemok

Právo prechodu a prejazdu, či právo cesty cez priľahlý pozemok, upravuje Občiansky zákonník ako vecné bremená zaraďované k vecným právam k cudzej veci, ktoré vecnoprávne obmedzujú vlastnícke právo k veci v prospech iného subjektu. Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Za predpokladu, že vlastník stavby nemá prístup k svojej nehnuteľnosti, tento je možné zabezpečiť najmä písomnou dohodou o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok alebo po splnení zákonných podmienok rozhodnutím súdu. Aktuálna právna úprava však umožňuje zriadiť vecné bremeno súdnou cestou len k stavbám, nie k pozemkom.

Z hľadiska jednotlivých práv a povinností povinnej osoby z vecného bremena, táto je najmä povinná strpieť právo prechodu a prejazdu oprávneného cez pozemok. Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy.

Riešenie sporov a nejasností

V praxi často dochádza k sporom ohľadom rozsahu a spôsobu výkonu práva prechodu a prejazdu. Ak je na pozemku zriadené vecné bremeno práva prechodu suseda cez pozemok, podstatné pre to, aby ste museli povoliť prejazd cez Váš pozemok na pozemok suseda je to, či na pozemku suseda stojí stavba a či sa vie dostať autom na svoj pozemok so stavbou aj iným sôsobom hoci aj obchádzkou za sťaženejších podmienok. Vec je možné riešiť zmluvou o zriadení vecného brmena s právom prejazdu, prípadne ak sa nedohodnete cestou súdu.

Ak zo samotného znenia terajšej dohody o práve prechodu je uvedené, že sa dojednáva prechod cez Váš pozemok, ide len o právo prechodu /pešo/ a nie ste mu povinná umožniť prejazd cez Váš pozemok. Podstatné pre posúdenie toho, či by sused sa mohol obrátiť na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve prejazdu, je to, či sa na svoj pozemok, na ktorom stojí stavba, vie dostať aj inou cestou, hoci aj napr. obchádzkou.

V prípade, že vlastník pozemku nemá zabezpečený prístup k svojej nehnuteľnosti, môže sa obrátiť na súd so žiadosťou o zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Súd pri rozhodovaní zohľadňuje všetky relevantné okolnosti, ako napríklad existenciu iných prístupových ciest, rozsah obmedzenia vlastníckeho práva a primeranosť náhrady.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladná kontrola pred kúpou: Pred kúpou nehnuteľnosti si vždy dôkladne preverte, či na nej neviaznu vecné bremená. Informácie získate z listu vlastníctva na katastri nehnuteľností.
• Presné vymedzenie v zmluve: Pri zriaďovaní vecného bremena dbajte na presné vymedzenie jeho rozsahu a obsahu v zmluve. Vyhnite sa nejasnostiam, ktoré by mohli viesť k sporom v budúcnosti.
• Geometrický plán: Ak sa vecné bremeno týka len časti pozemku, nezabudnite na geometrický plán, ktorý presne vymedzí dotknutú časť.
• Dohoda o nákladoch: Uzavrite dohodu o spôsobe hradenia nákladov na údržbu a opravy nehnuteľnosti, ktorá je predmetom vecného bremena.
• Odborná pomoc: V prípade nejasností alebo sporov sa obráťte na advokáta alebo notára, ktorý vám poskytne odbornú pomoc a poradenstvo.

tags: #urcenie #vecne #bremeno #prava #prechodu #a