- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Určovacia žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu: Podmienky a súvislosti
Úvod
Určovacia žaloba je významný inštitút slovenského procesného práva. V kontexte nájomných vzťahov, konkrétne pri výpovedi z nájmu bytu, má svoje špecifické uplatnenie. Tento článok sa zameriava na podmienky a súvislosti určovacej žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, s prihliadnutím na aktuálnu právnu úpravu a judikatúru.
Určovacia žaloba podľa OSP a CSP
Pred rekodifikáciou civilného procesu
Podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku (OSP) bolo možné domáhať sa žalobou rozhodnutia o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem. V praxi sa podľa tohto ustanovenia pomerne často podávali žaloby o určenie platnosti, resp. neplatnosti určitej zmluvy, vrátane zmluvy o nájme bytu.
Po rekodifikácii civilného procesu
Rekodifikácia civilného procesu priniesla zmeny v úprave určovacích žalôb. Pôvodný § 80 písm. c) OSP bol rozdelený na dve samostatné písmená v Civilnom sporovom poriadku (CSP).
- § 137 písm. c) CSP: Umožňuje domáhať sa rozhodnutia o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem. Naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.
- § 137 písm. d) CSP: Umožňuje domáhať sa rozhodnutia o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.
Zámerom zákonodarcu bolo vylúčiť všetky nepotrebné a nezmyselné žaloby o určenie neplatnosti/platnosti právnych úkonov a iných právnych skutočností, ktoré vyvolávajú ďalšie spory a míňajú sa účelu žaloby určovacej. Inými slovami, podľa písm. c) by mali byť prípustné len žaloby o určenie "práva", teda napr. vlastníckeho práva k veci, nie však právnej skutočnosti, teda napr. neplatnosti zmluvy. Žaloby o určenie právnej skutočnosti sú prípustné len vtedy, ak ich pripúšťa osobitný predpis.
Prípustnosť žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu
V kontexte nájmu bytu je dôležité, že § 137 písm. d) CSP pripúšťa žaloby o určenie právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. V prípade výpovede z nájmu bytu takýmto osobitným predpisom je Občiansky zákonník, konkrétne § 711 ods. 6, ktorý umožňuje nájomcovi uplatniť na súde neplatnosť výpovede do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.
Prečítajte si tiež: Viac o neplatnosti úverov
Podmienky úspešnosti určovacej žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu
Pre úspešnosť určovacej žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu je potrebné splnenie viacerých podmienok:
- Aktívna legitimácia: Žalobu musí podať nájomca, ktorému bola doručená výpoveď z nájmu bytu.
- Lehota: Žaloba musí byť podaná v lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede nájomcovi. Táto lehota je prekluzívna, čo znamená, že jej zmeškaním právo na podanie žaloby zaniká.
- Výpovedné dôvody: Žaloba musí byť odôvodnená tým, že výpoveď nespĺňa zákonné požiadavky, teda že prenajímateľ nedal výpoveď z niektorého z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, alebo že výpoveď nespĺňa formálne náležitosti.
- Naliehavý právny záujem: Vzhľadom na to, že § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka predstavuje osobitný predpis, ktorý pripúšťa žalobu o určenie právnej skutočnosti, naliehavý právny záujem na podaní žaloby sa nevyžaduje.
Dôvody výpovede z nájmu bytu zo strany prenajímateľa
Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len z dôvodov taxatívne vymenovaných v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Medzi najčastejšie dôvody patria:
- § 711 ods. 1 písm. c) OZ: Nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.
- § 711 ods. 1 písm. d) OZ: Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu.
- § 711 ods. 1 písm. g) OZ: Nájomca užíva byt spôsobom, ktorý nie je v súlade s jeho určením.
Je dôležité, aby výpoveď obsahovala konkrétne skutkové vymedzenie, z ktorého vyplýva naplnenie niektorého z výpovedných dôvodov. Neurčité a všeobecné formulácie môžu viesť k neplatnosti výpovede.
Dôsledky úspešnej a neúspešnej určovacej žaloby
Úspešná žaloba
Ak súd vyhovie určovacej žalobe a rozhodne, že výpoveď z nájmu bytu je neplatná, nájomný vzťah naďalej trvá. Prenajímateľ je povinný strpieť užívanie bytu nájomcom a nemôže ho z bytu vysťahovať.
Neúspešná žaloba
Ak súd zamietne určovaciu žalobu, výpoveď z nájmu bytu je platná a nájomný vzťah zaniká uplynutím výpovednej lehoty. Nájomca je povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi. Ak tak neurobí dobrovoľne, prenajímateľ sa môže domáhať vypratania bytu prostredníctvom exekúcie.
Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o určovacej žalobe
Vypratanie bytu
Vypratanie bytu predstavuje najčastejší spôsob vykonania exekúcie, pokiaľ ide o exekúciu na nepeňažné plnenie. Aby mohlo dôjsť k vyprataniu, exekučný titul musí znieť na vypratanie. Výrok musí obsahovať presnú špecifikáciu bytu, ktorý má byť vyprataný, tak, aby nedošlo k zámene s iným bytom a vymedzenie, že povinný (nájomca) ho musí vypratať. Ak tieto podmienky rozhodnutie - exekučný titul nespĺňa, je to dôvod na zastavenie exekúcie. Predpokladom exekučného titulu je tzv. žaloba na vydanie veci - reivindikačná žaloba, ktorou sa miesto vydania bytu žaluje jeho vypratanie.
Judikatúra k určovacím žalobám
Judikatúra Najvyššieho súdu SR a ďalších súdov potvrdzuje, že žaloby o určenie neplatnosti právnych úkonov sú prípustné len vtedy, ak to vyplýva z osobitného predpisu. V prípade výpovede z nájmu bytu takýmto osobitným predpisom je § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka.
Súdy sú povinné skúmať, či výpoveď spĺňa všetky zákonné náležitosti a či je odôvodnená niektorým z výpovedných dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade pochybností súdy uprednostňujú ochranu nájomcu ako slabšej strany nájomného vzťahu.
Prečítajte si tiež: Podmienky a aspekty určovacej žaloby