Zmluva o budúcej kúpnej zmluve vo verejnom obstarávaní

Zmluva o budúcej zmluve predstavuje právny inštitút, ktorý má významné uplatnenie aj v kontexte verejného obstarávania. Tento článok sa venuje zmluve o budúcej zmluve uzatvorenej podľa občianskeho práva a jej špecifikám.

Úvod do problematiky zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá medzi zmluvnými stranami vzájomný záväzok uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu. Právny základ pre túto zmluvu nájdeme v zákone č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) a v zákone č. 513/1991 Zb. (Obchodný zákonník). Účelom tohto typu zmluvy je zabezpečiť, aby v budúcnosti došlo k uzatvoreniu hlavnej zmluvy, najmä ak zmluvné strany zatiaľ nemôžu alebo nechcú definovať celý obsah budúcej zmluvy.

Charakteristika a účel zmluvy o budúcej zmluve

Predmetom zmluvy o budúcej zmluve je vzájomná dohoda zmluvných strán, že v stanovenej dobe uzatvoria inú zmluvu, ktorá sa označuje ako hlavná zmluva. Zmluvu o budúcej zmluve je možné uzavrieť v súvislosti s akoukoľvek zmluvou, či už ide o zmluvu pomenovanú alebo nepomenovanú. Dôvodom pre uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve je obvykle fakt, že zmluvné strany si zatiaľ nevedia alebo nechcú určiť celý obsah zmluvy.

Subjekty zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník nešpecifikuje okruh subjektov, ktoré môžu uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve. V zásade platí, že zmluvnými stranami môžu byť len tí, ktorí chcú uzavrieť samotnú budúcu zmluvu. Účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve musia byť teda tí istí účastníci, ktorí budú stranami hlavnej zmluvy.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník upravuje podmienky, ktoré je nevyhnutné dodržať pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve. Medzi základné náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Vývoj verejných výdavkov

• Písomná forma: Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená písomne, inak je absolútne neplatná.
• Doba uzatvorenia hlavnej zmluvy: Zmluva musí obsahovať dojednanie o dobe, dokedy má byť hlavná zmluva uzatvorená. Táto doba môže byť určená priamo (konkrétnym termínom) alebo nepriamo (napr. po uplynutí trvania nájomnej zmluvy). Zmluvné strany si však môžu lehotu predĺžiť dodatkom.
• Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky podstatné formálne a obsahové náležitosti, ktoré sa vyžadujú pre hlavnú zmluvu. Zároveň musí spĺňať všeobecné podmienky pre právne úkony.

Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá záväzok, resp. povinnosť zmluvných strán uzavrieť hlavnú zmluvu. Táto povinnosť môže byť uložená jednej alebo obom zmluvným stranám. V prípade, ak jedna zo strán odmieta uzavrieť hlavnú zmluvu, druhá strana sa môže domáhať jej uzavretia na súde. Žalobu je potrebné podať do jedného roka od okamihu, kedy mala byť hlavná zmluva uzatvorená. Právoplatné súdne rozhodnutie, ktoré nahrádza zmluvné vyhlásenie povinnej strany, má za následok vznik budúcej zmluvy.

Obmedzenie povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu

Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu je hospodársky obmedzená klauzulou „clausula rebus sic stantibus“. Táto klauzula znamená, že povinná strana je zbavená svojej povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu, ak sa pomery zmenili do takej miery, že účel dojednania zmluvy o budúcej zmluve by bol zmarený alebo by bola stratená dôvera v druhú stranu.

Využitie zmluvy o budúcej zmluve v praxi

V praxi sa zmluva o budúcej zmluve často využíva pri prevode nehnuteľností. Typickým príkladom je situácia, keď kupujúci potrebuje na kúpu nehnuteľnosti úver, ktorého vybavenie trvá určitý čas. V takom prípade sa uzatvorí zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá zabezpečí, že predávajúci nepredá nehnuteľnosť inému záujemcovi, kým kupujúci nezíska financovanie. Podstatné náležitosti zmluvy sú upravené v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka a v prípade prevodu vlastníctva bytov a nebytových priestorov aj v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Je dôležité rozlišovať medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Rezervačná zmluva obsahuje najmä záväzok týkajúci sa rezervácie nehnuteľnosti, t. j. že predávajúci nebude nehnuteľnosť ponúkať na predaj a nebude s ňou disponovať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, naopak, musí obsahovať všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy a záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu v budúcnosti.

V praxi sa často stretávame s tým, že rezervačná zmluva obsahuje prvky zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, najmä záväzok kupujúceho uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu pod hrozbou straty rezervačného poplatku. Ak takáto zmluva neobsahuje všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy, nemožno ju považovať za platnú zmluvu. Častokrát totižto pri podpise „rezervačnej zmluvy“ nie sú ešte známe konkrétne okolnosti týkajúce sa uzavretia riadnej kúpnej zmluvy a spôsobu úhrady kúpnej ceny (napr. označenie financujúcej banky a jej podmienky, v prípade poskytnutia hypotekárneho úveru, konkrétne termíny poskytnutia finančných prostriedkov, termíny odovzdania nehnuteľnosti).

Prečítajte si tiež: Definícia dobrovoľného príspevku

Prečítajte si tiež: Príspevok na verejné statky: Samuelson

tags: #verejné #obstarávanie #zmluva #o #budúcej #kúpnej