Vlastníctvo, Nájom Pôdy a Legislatíva na Slovensku: Komplexný Prehľad

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku vlastníctva a nájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, s ohľadom na platnú legislatívu a jej dopady na vlastníkov a nájomcov. Zameriame sa na práva a povinnosti oboch strán, aktuálne trendy a zmeny v legislatíve, ako aj praktické rady a postupy.

Úvod do Problematiky Vlastníctva a Nájmu Pôdy

Slovensko sa vyznačuje rozdrobeným vlastníctvom poľnohospodárskej pôdy. Tento stav je dôsledkom historických udalostí, nedostatočného uskutočňovania pozemkových úprav (komasácií) a súčasnej právnej úpravy dedenia, ktorá často nezohľadňuje špecifiká poľnohospodárskej pôdy. Navyše, nedostatočný zákaz drobenia vlastníckeho práva k pozemkom tento problém prehlbuje. Poľnohospodársky pôdny fond tvorí takmer 2,4 milióna hektárov pozemkov.

Legislatívny Rámec Nájmu Poľnohospodárskej Pôdy

Právna úprava nájomných vzťahov k poľnohospodárskym pozemkom prešla viacerými zmenami. Pôvodne bola obsiahnutá v nariadení vlády SR č. 208/1994 Z. z. Následne, s účinnosťou od 1. januára 2004, zákonodarca rozhodol, že tento osobitný druh nájmu upraví v osobitnom zákone, pričom podporne sa na vzťahy, ktoré osobitný zákon neupraví, bude vzťahovať Občiansky zákonník ako základný predpis súkromného práva.

Zákon o Nájme Poľnohospodárskych Pozemkov

Kľúčovým právnym predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon upravuje:

• Nájom pozemku na poľnohospodárske účely (nájom na nepodnikateľské účely).
• Nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (nájom na podnikateľské účely).
• Nájom podniku ako takého na poľnohospodársku výrobu.

Je dôležité poznamenať, že štvrtá časť zákona, týkajúca sa nájmu lesných pozemkov, bola novelou vypustená a túto problematiku upravuje zákon č. 326/2005 Z. z.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Obvyklá Výška Nájomného

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol zavedený do právneho poriadku s účinnosťou od 1. mája 2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tento údaj sa zisťuje z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.

Podľa platnej právnej úpravy je nájomca povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Ak prenajímate pôdu, nemusíte sa báť, že pôjdete pod cenu. Všetky nové návrhy zmlúv tak už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané územie. Ak nájomca navrhne cenu nižšiu než obvyklú, vlastník ju môže odmietnuť. Každá osoba musí poskytovať okresnému úradu sumárne údaje z evidencie nájomného za kalendárny rok, a to buď v tabuľkovej forme, v listinnej alebo elektronickej podobe za každé katastrálne územie na formulári.

Práva a Povinnosti Nájomcu a Prenajímateľa

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Povinnosti nájomcu:

• Viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru.
• Poskytnúť údaje a informácie z tejto evidencie okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

Práva prenajímateľa:

• Odmietnuť nájomné nižšie ako je obvyklá výška nájomného pre dané územie.

Prenájom Pôdy od Slovenského Pozemkového Fondu (SPF)

Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov, a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Žiadateľ o Prenájom Podľa Osobitného Predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Žiadosť o prenájom podľa ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• Mladý poľnohospodár.
• Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia: 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti musí priložiť:

• Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
• Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť:

• Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Prenájom Pozemkov, Ktoré Nie Sú v Správe SPF

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF.

K žiadosti je potrebné priložiť:

• Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Keď bude zapísaná správa na LV, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov.
• Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.

Novela Zákona o Nájme Poľnohospodárskych Pozemkov a Register Užívacích Vzťahov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov stanovila pre nájomcov povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území, a to vždy k 31. decembru. Údaje a informácie sú povinní odovzdať okresnému úradu do 31. januára.

"Vydržanie Užívacieho Práva"

Novela zavádza nový právny inštitút, ktorý by sa dal nazvať aj „vydržanie užívacieho práva”. Podstata spočíva v princípe, že ak niekto neoprávnene užíva poľnohospodársky pozemok a nikto ho pritom 5 rokov neruší, tak mu vznikne oprávnenie takýto pozemok užívať. Na rozdiel od vydržania vlastníctva sa nevyžaduje dobromyseľnosť. Zákon teda odmeňuje oprávnením užívať pozemok aj takých užívateľov, ktorí ho užívajú úmyselne bez nájomnej zmluvy a ani sa nájomnú zmluvu s vlastníkom nepokúsili uzavrieť a to aj keď vedia, kto je vlastník a poznajú jeho adresu. Vznik takéhoto oprávnenia užívateľa sa vlastníkovi žiadnym spôsobom neoznamuje.

Pod nerušeným 5-ročným užívaním sa rozumie také užívanie pozemku, keď vlastník (alebo iná oprávnená osoba - napr. nájomca) užívanie nenamietol, nevyzval na vrátenie pozemku ani nenavrhol uzavrieť nájomnú zmluvu.

Legalizácia užívania, resp. získanie oprávnenia užívateľa podľa tohto zákona nezanedbateľne zhoršuje postavenie vlastníka pozemku. Pri neoprávnenom užívaní má vlastník nárok požadovať od užívateľa pozemku náhradu vo forme bezdôvodného obohatenia. V momente získania oprávnenia užívať pozemok už ďalej nie je možné si nárokovať bezdôvodné obohatenie, keďže vyžaduje užívanie bez právneho titulu, čo už nie je pravda. Schválený zákon nepriznáva vlastníkovi žiadnu náhradu.

Je potrebné povedať, že štát má ústavnú povinnosť chrániť produkčný potenciál poľnohospodárskej pôdy. V praxi je problém, že o nezanedbateľnú výmeru pôdy nejavia jej vlastníci reálny záujem. Neužívajú ju, ani nemajú záujem s nikým uzavrieť nájomnú zmluvu. Takáto pôda je potom buď neužívaná (a znehodnocuje sa) alebo ju niekto užíva bez právneho titulu.

Predaj Poľnohospodárskej Pôdy

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. 9. 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extravilánie je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2.

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov. To znamená, že je potrebné písomne uzavrieť kúpnu zmluvu, notársky overiť podpis predávajúceho a v kúpno-predajnej zmluve riadne označiť účastníkov zmluvy menom, priezviskom (aj rodným), dátumom narodenia, rodným číslom aj miestom trvalého pobytu. Pri riadnej špecifikácii predmetu predaja - poľnohospodárskej pôdy - je potrebné označiť nehnuteľnosť podľa katastrálneho územia, pôdneho registra (C alebo E), identifikovať druh pozemku a jeho parcelné číslo a výmeru.

Od štátu je možné kúpiť pozemok na výstavbu aj ťažbu, pričom sa pri kúpe riadi zákonom o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde aj pozemkových spoločenstvách. Je tu potrebné právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy. Od štátu možno kúpiť pozemky aj za účelom usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde.

Riešenie Konfliktných Situácií

Neuhradené Nájomné

V prípade, že nájomca neuhradil dohodnuté nájomné, je vhodné postupovať nasledovne:

1. Písomná Upomienka: Zaslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde sa znova uvedie suma dlžného nájomného a termín splatnosti.
2. Žaloba na Súd: Ak upomienka neprinesie výsledok, zvážiť podanie žaloby na súd. V žalobe by mali byť uvedené nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

Ukončenie Nájomnej Zmluvy z Dôvodu Zmeny Účelu Pozemku

Ak sa časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, je možné nájomnú zmluvu ukončiť predčasne, ak to umožňuje samotná zmluva. Je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31.08. kalendárneho roka. Následne nájom končí k 01.09. nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr. K výpovedi je vhodné doložiť aj relevantné dokumenty (územný plán, územnoplánovacia informácia, rozhodnutie mesta), ktoré zmenu účelu preukazujú.

tags: #vlastnictvo #najom #pody #legislativa #Slovensko