Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami na Slovensku: Podmienky a aspekty

Vstup Slovenskej republiky do Európskej únie priniesol zmeny v legislatíve týkajúce sa nadobúdania nehnuteľností cudzincami. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o súčasných podmienkach a obmedzeniach, ktoré platia pre cudzincov pri kúpe nehnuteľností na Slovensku.

Právny rámec nadobúdania nehnuteľností cudzincami

Podmienky nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam na území Slovenskej republiky upravuje zákon č. 202/1995 Z.z. (Devízový zákon) v znení neskorších predpisov. Podľa § 19a tohto zákona môže cudzozemec nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku okrem nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi.

Kto je cudzozemec?

Cudzozemcom sa rozumie právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá nie je tuzemcom. Tuzemcom je právnická osoba so sídlom alebo fyzická osoba s trvalým pobytom v Slovenskej republike.

Obmedzenia nadobúdania vlastníckeho práva

Existujú určité obmedzenia, ktoré sa vzťahujú na nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam cudzincami. Tieto obmedzenia sa týkajú najmä:

• Poľnohospodárskej pôdy: Cudzozemec nemôže nadobudnúť vlastnícke právo k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond, ktorý sa nachádza za hranicou zastavaného územia obce (extravilán). Poľnohospodárskou pôdou je orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady a trvalé trávne porasty. Súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu je aj nepoľnohospodárska pôda, ktorá bezprostredne neslúži na poľnohospodársku výrobu, ale je pre ňu nevyhnutná.
• Lesného pôdneho fondu: Cudzozemec nemôže nadobudnúť vlastnícke právo k pôde, ktorá tvorí lesný pôdny fond, ktorý sa nachádza za hranicou zastavaného územia obce (extravilán).
• Nehnuteľností obmedzených osobitnými predpismi: Cudzozemec nemôže nadobudnúť vlastnícke právo ani k nehnuteľnostiam, ktorých nadobúdanie je obmedzené napr. zákonom č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon), zákonom č. 184/2002 Z. z. o vodách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (vodný zákon) zákonom č. 277/1994 Z. z. o zdravotnej starostlivosti, zákonom č. 287/1994 o ochrane prírody a krajiny, zákonom č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách, zákonom č. 27/1987 Zb. o štátnej pamiatkovej starostlivosti.

Tieto obmedzenia sa nevzťahujú na dedenie a na občanov Slovenskej republiky alebo štátnych príslušníkov členského štátu Európskej únie s právom na prechodný pobyt, ak ide o nadobudnutie vlastníckeho práva k poľnohospodárskej pôde, na ktorej hospodária najmenej tri roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení Slovenskej republiky k Európskej únii.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Daňové povinnosti cudzincov pri nadobúdaní nehnuteľností

Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami na Slovensku je spojené s daňovými povinnosťami. Tieto povinnosti sa riadia zákonom č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností a zákonom č. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Daň z nehnuteľností

Ak cudzozemec nadobudne nehnuteľnosť prevodom alebo prechodom vlastníckych práv k nehnuteľnosti, je povinný do 30 dní od dátumu vkladu nehnuteľností do katastra nehnuteľností oznámiť správcovi dane vznik daňovej povinnosti. Ak tak neurobí, správca dane mu môže uložiť pokutu. Pri prevode alebo prechode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktoré nastanú vkladom do katastra v priebehu roka, je cudzozemec už ako vlastník nehnuteľnosti povinný do 31. januára nasledujúceho roka správcovi dane predložiť daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Daňovník je povinný podať daňové priznanie do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti a daň si sám vypočítať. Pri prevode nehnuteľností cudzozemcovi je daňovníkom prevodca pozemku, stavby, bytu a nebytového priestoru, ak nehnuteľnosť nenadobudol spôsobom uvedeným v zákone.

Zdaňovanie príjmu z nadobudnutia vlastníckych práv

Podľa zákona o dani z príjmov je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba. Predmetom tejto dane je príjem (výnos) z činnosti daňovníka a z nakladania s majetkom daňovníka. Niektoré príjmy z predaja nehnuteľnosti, sú od dane z príjmu oslobodené. Od dane z príjmov je oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom aj trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred jeho predajom.

Postup pri kúpe nehnuteľnosti cudzincom

1. Výber nehnuteľnosti: Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu nato, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie.
2. Zmluva o prevode vlastníckeho práva: Po výbere nehnuteľnosti je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Odporúča sa využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Advokát pri spisovaní zmluvy zistí totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii.
3. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Trvalý pobyt cudzincov na Slovensku

Pobyt cudzincov na Slovensku a podmienky jeho získania upravuje zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Rozoznávame prechodný pobyt cudzincov udelený na niekoľko rokov (tu je možné obnovovať pobyt) a trvalý pobyt cudzincov na území Slovenskej republiky. Trvalý pobyt bude cudzincom udelený, ak cudzinec napr. má pobyt na Slovensku viac ako päť rokov a uzavrel manželstvo s občanom Slovenskej republiky. Trvalý pobyt má evidenčný charakter.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Prihlásenie na trvalý pobyt

Trvalý pobyt musí byť prihlásený na konkrétnej adrese - v budove alebo jej časti, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu. K prihláseniu sa na trvalý pobyt je potrebné dokladmi preukázať nejaké právo k danej budove, resp. k bytu - buď vlastnícke právo, nájomné právo - zmluvu o nájme, o krátkodobom nájme bytu, o výpožičke, prípadne inú zmluvu. Sú aj osobitné prípady, napr. trvalý pobyt maloletého dieťaťa, trvalý pobyt manžela (pobyt dieťaťa a manžela sa odvodzuje z rodinného vzťahu), trvalý pobyt osoby s vecným bremenom doživotného užívania nehnuteľnosti (tu nie je potrebný súhlas vlastníka nehnuteľnosti), alebo ubytovanie v zariadení sociálnych služieb.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

tags: #vlastnictvo #nehnutelnosti #cudzincami #na #Slovensku #podmienky