Vplyv Recesie na Trh s Nehnuteľnosťami: Analýza a Perspektívy

Recesia predstavuje obdobie hospodárskeho poklesu, ktoré má rozsiahle dopady na rôzne sektory ekonomiky, pričom trh s nehnuteľnosťami nie je výnimkou. V tomto článku sa zameriame na analýzu vplyvu recesie na trh s nehnuteľnosťami, pričom zohľadníme faktory, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľností, správanie investorov a spotrebiteľov, ako aj stratégie, ktoré môžu pomôcť minimalizovať riziká a maximalizovať príležitosti v tomto náročnom období.

Úvod do Finančných Kríz a Recesií

Finančná kríza je situácia, kedy hodnota aktív rýchlo klesá, alebo čelia finančné inštitúcie problémom s likviditou. Oba prípady vedú k panickému výpredaju na finančných trhoch. Napriek tomu, že sa finančné krízy môžu obmedziť len na jeden región alebo triedu aktív (napríklad portugalský trh s nehnuteľnosťami), je pravdepodobné, že sa v dnešnej dobe rozšíria globálne. Priame korene kríz sa môžu líšiť - môže ísť o špekulatívne bubliny, vojny vedúce ku krachu trhu alebo aj globálna pandémia. Finančná kríza je obvykle spojená s recesiou, ktorá spôsobuje obdobie klesajúcej výkonnosti hospodárstva v celej ekonomike.

Faktory Ovplyvňujúce Hodnotu Nehnuteľností

Hodnota nehnuteľností je ovplyvnená rôznymi faktormi, od ekonomickej situácie, cez lokalitu až po globálne udalosti. Pre vlastníkov nehnuteľností je preto kľúčové pravidelne sledovať trh a nechať si svoju nehnuteľnosť odborne ohodnotiť.

1. Ekonomický rast: Prináša vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, čo prirodzene zvyšuje ich hodnotu. Naopak, obdobia recesie či hospodárskej krízy vedú k oslabeniu dopytu, čím môže cena nehnuteľností klesnúť.
2. Lokalita: Predstavuje jednu z kľúčových premenných pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti. Mestské centrá, oblasti s výbornou dopravnou dostupnosťou alebo perspektívne zóny s rozvojovými projektmi majú prirodzene vyššiu hodnotu. Ak sa do oblasti realizujú nové infraštruktúrne investície, môžeme očakávať ďalší rast cien.
3. Kvalita údržby: Je kľúčová pre udržanie alebo zvýšenie ich hodnoty. Zanedbané stavby často strácajú na hodnote, čo môže ovplyvniť ich predajnú cenu. Naopak, renovácie a modernizácie zvyšujú atraktivitu a tým aj hodnotu.
4. Svetové udalosti: Ako sú ekonomické krízy či prírodné katastrofy, majú zásadný vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Znížený dopyt počas takýchto udalostí môže výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľností.

Správanie Investorov a Spotrebiteľov Počas Recesie

Tradičná finančná teória predpokladá, že každý jednotlivec na trhu sa správa racionálne, vďaka čomu sa mu darí maximalizovať svoje zisky. V reálnom svete to však takto nefunguje. Naopak, ľudia majú tendenciu správať sa iracionálne a nechávajú emócie, aby ovplyvnili ich rozhodnutia. V časoch hospodárskej neistoty táto tendencia rastie. Výsledky pozorovaní naznačujú, že ľudia majú oveľa väčšiu averziu voči stratám, ako voči riziku. Znamená to, že ľudia silnejšie pociťujú emocionálne obavy zo straty, ako potešenie získané zo zisku (podobného rozsahu). Investori majú tendenciu tolerovať nadmerné riziko v období, kedy museli zaznamenať straty. Keď ceny začnú prudko klesať, väčšina investorov podľahne panike. Tí, ktorým sa podarí si udržať chladnú hlavu, vidia výsledné nízke ceny ako príležitosť na nákup. Strach veľmi často poháňa ceny aktív výrazne pod ich základné alebo vnútorné hodnoty, z čoho ťažia trpezliví investori čakajúci na dobu, keď sa ceny vrátia do normálu.

Investovanie Počas Recesie: Príležitosť alebo Riziko?

Investovanie počas recesie so sebou prináša obrovské riziko, lebo je volatilita trhu vysoká a budúcnosť ostáva veľmi neistá. Každá recesia alebo kríza však môže prinášať aj veľké investičné príležitosti. Rýchly výpredaj na globálnych finančných trhoch nevyhnutne významne zlacnie rôzne triedy aktív. Aj keď si nikto nemôže byť stopercentne istý, že sa dané aktívum zotaví, niektoré z nich sa skôr či neskôr veľmi pravdepodobne odrazia od svojich najnižších cien.

Prečítajte si tiež: Srdcové ochorenia a sociálna podpora

Diverzifikácia Portfólia

„Nestavte všetko na jednu kartu,“ hovorí staré porekadlo. Diverzifikované portfólio zníži špecifické riziko a tým minimalizuje celkové riziko. Neznamená to iba investíciu do mnohých nástrojov, ale tiež nákup rôznych druhov aktív.

Načasovanie Investícií

Správne načasovanie môže byť zásadné, keď sa veci dejú rýchlo a trhy sa potápajú. Ak budú trhy aj naďalej veľmi volatilné, mohlo by sa ukázať, že naše portfólio klesá ešte viac a my prichádzame o peniaze. Akonáhle volatilita zmizne, pravdepodobnosť lepších investičných rozhodnutí stúpa. Kvôli vyššie spomenutým dôvodom sa jednorazové zainvestovanie zdá byť riskantné, najmä uprostred prebiehajúcich nepokojov na trhu.

Vnímanie Rizika

Každý investor má odlišné vnímanie rizika. Investovanie počas recesie bude pre niektorých obchodníkov určite veľmi nekomfortné - stačí si predstaviť, že Vaše portfólio stratí 10 % svojej hodnoty za jediný deň. Niektorí účastníci trhu nie sú schopní takéto prostredie zvládnuť, aj keby trhy mohli v blízkej budúcnosti opäť začať rásť. Niektorí investori zdôrazňujú, že investovanie počas recesie je ako snaha chytiť padajúci nôž, čo je pravda, lebo riziko dvojitej recesie alebo ďalšieho výpredaja vždy existuje.

Stratégie pre Investovanie do Nehnuteľností Počas Recesie

Mnoho racionálnych investorov by sa logicky radšej zameralo na bezpečné akcie, do ktorých by mohli investovať v priebehu recesie. Bolo by rozumné investovať do vysoko kvalitných spoločností s dobrými základmi, s obzvlášť dobrými súvahami a nízkou mierou zadlženia. Okrem toho by sa tieto firmy mali počas recesie vyznačovať stabilnými a predvídateľnými peňažnými tokmi.

Anticyklické Odvetvia

Tieto anticyklické spoločnosti je možné často nájsť medzi odvetviami, ktorým sa počas zlých časov darí dobre.

Prečítajte si tiež: Analýzy osamelosti seniorov a spoločenský kontext

• Zdravotná starostlivosť: Moderná zdravotná starostlivosť je v rozvinutých ekonomikách nevyhnutná počas celého roka.
• Spotrebný tovar: Potraviny a nápoje, domáce potreby, hygienické výrobky alebo tabak, sú považované za necyklické, čo znamená, že je po nich vždy relatívne stabilný dopyt.
• Verejné služby: Zásobovanie alebo prenos elektrickej energie, plynu alebo vody je zásadný a je ho možné obmedziť iba do určitej miery.

Dividendové Akcie

Celkovo by rozumné investovanie počas recesie mohlo byť spojené tiež s dividendovými akciami, lebo sú tieto spoločnosti obvykle považované za dobre zavedené podniky, ktoré majú vedúce postavenie na trhu. Čo je zásadné, často spĺňajú všetky kritéria akcií, ktoré sú odolné voči recesiám, lebo sú obvykle klasifikované ako hodnotové akcie.

Investovanie do Drahých Kovov

Myšlienka investovania do drahých kovov má mnoho priaznivcov - nie je náhoda, že centrálne banky držia zlato ako rezervné aktívum. Zlato je často považované za „bezpečný prístav”, čo znamená, že je považované za relatívne bezpečné aktívum behom obdobia vysokej inflácie alebo turbulencií na finančných trhoch. Hoci drahé kovy môžu byť, vzhľadom na dnešný prístup centrálnych bánk, celkom dobrým výberom, je treba zdôrazniť, že ich cena by sa mohla pri veľkom trhovom výpredaji tiež prepadnúť.

Aktuálna Situácia na Slovenskom Trhu s Nehnuteľnosťami

Podľa Národnej banky Slovenska klesli ceny nehnuteľností na bývanie v 4. štvrťroku 2022 o 1,94 % v porovnaní z 3. štvrťrokom. Priemerná cena bytov poklesla v poslednom štvrťroku o 2,6 %, pričom najviac klesli 5- izbové a 3- izbové byty. Priemerná cena domov v poslednom štvrťroku poklesla o 2,3 %. Najväčší medzikvartálny pokles cien nehnuteľností bol Bratislavskom kraji (-3,2 %) a Žilinskom kraji (-3,5 %). Pokles cien nehnuteľností v okrese Čadca potvrdzujú aj dve realitné kancelárie v Čadci. Podľa realitnej kancelárie JPE trh s nehnuteľnosťami stagnuje, ceny bytov klesajú od 5 % do 10 %. Ceny si držia prenájmy. Spoločnosť AD- Reality, s.r.o. taktiež cíti pokles dopytu po nehnuteľnostiach. Byty podľa nej klesli o 5 % až 10 % v závislosti od lokality.

Riziká a Opatrenia NBS

NBS vo svojom Makroprudenciálnom komentári z decembra 2022 hovorí, že objem zlyhaných úverov očistených o účtovné úpravy začal po rokoch stability ,,veľmi pozvoľne, ale vytrvalo rásť.“ To sa týka nielen úverov na bývanie, ale v menšej miere aj spotrebiteľských úverov. NBS považuje nové hypotéky za rizikovejšie, kde podiel hypoték s DSTI na úrovni regulatórneho limitu (ukazovateľa schopnosti splácať, resp.

NBS vo svojom analytickom komentári ukazuje, aký podiel hypoték sa má refixovať v jednotlivých rokoch. Z uvedeného grafu vyplýva, že v roku 2023 by sa malo refixovať 17 % hypoték a v roku 2024 dokonca 30 % hypoték. Práve refixovanie úverov v rokoch 2023, 2024 preverí finančnú zaťaž dlžníkov. Tá môže byť v dôsledku nárastu úrokových sadzieb, nárastu cien energií, či tovarov bežnej spotreby značná, nakoľko čisté príjmy obyvateľstva nekopírovali výšku inflácie, čo spôsobilo pokles životnej úrovne.

Prečítajte si tiež: Sociálny vplyv: Konformita

NBS konštatuje, že dôležitú úlohu pri stanovovaní dĺžky fixácie zohrala aj finančná gramotnosť. To, že realitný trh stagnuje, resp. klesá predaj nehnuteľností a tiež aj ich ceny má súvis s objemom poskytnutých úverov a následným zvýšením úrokových sadzieb.

Odporúčania pre Potenciálnych Kupujúcich a Investorov

V dôsledku zvýšených úrokových sadzieb, zvýšených energií, nákladov na bežnú spotrebu, pomaly rastúcich príjmov a opatrení NBS si veľa ľudí nemôže dovoliť žiadať o úver v požadovanej výške. Vzniká tak tlak na vytváranie si finančnej rezervy, ktorú by mal potencionálny dlžník aj tak mať. Tým, ktorí nemajú vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu, odporúčam, aby svoj zámer, zaobstarať si nové bývanie, dočasne odložili. Je to lepšie, než keby sa mali časom dostať do finančných problémov. Je potrebné šetriť a vytvoriť si tak finančný vankúš na horšie časy. Bežne by sme mali byť schopní odložiť si zo svojho čistého príjmu min. 10%. Totiž najlacneší úver je vlastná finančná rezerva. A to preto, že je bez dlžného úroku a že nevzniká povinnosť ju nikomu splatiť, resp. vrátiť.

Tiež upozorňujem záujemcov o hypotéku, že niektoré banky požadujú od potencionálnych dlžníkov, aby zdokladovali, že budú mať z čoho dostavať rodinný dom, či dofinacovať kúpu bytu. S čím totiž treba počítať je, že inflácia bude aj naďalej vysoká - cca okolo 10 % a ceny stavebných materiálov by mali stále zdražovať. A preto, kým sa dopracujete k hypotéke a začnete stavať, resp. budete v procese výstavby je potrebné mať aj vlastné zdroje na vykrytie cenových rozdielov, pretože iba hypotéka Vám s veľkou pravdepodobnosťou nebude stačiť. Druhá možnosť je, že banky začnú znižovať percento zabezpečenia, resp. sa to už začína diať, napr. Vám požičajú max. 50 % LTV, t.j. z hodnoty zabezpečenia. To vytvorí ešte väčší tlak na nutnosť disponovať vlastnými zdrojmi.

Mimoriadne Splátky Hypotéky

Banky umožňujú splatiť v priebehu fixácie max. 20 % z výšky úveru bez poplatku alebo pri výročí fixu akúkoľvek sumu alebo celý úver taktiež bez poplatku. Ak v priebehu fixácie napr. splatím bez poplatku max. 20 % z výšky úveru, tak mi klesne istina úveru a tým aj mesačná splátka. Rozdiel medzi pôvodnou a novou mesačnou splátkou už môžem investovať formou pravidelného investičného programu. Alebo si môžem znížiť istinu úveru a skrátiť tak dobu splácania splátku úveru, čím znížim jeho celkovú preplatenosť. Novú mesačnú splátku si nechám prepočítať približne do výšky pôvodnej mesačnej splátky hypotéky. A to za predpokladu, že mi to finančná situácia umožňuje a že je mojim cieľom splatiť úver, čím skôr. Podľa môjho názoru, každú hypotéku, nech nesie so sebou hoci aj nízky úrok sa oplatí mimoriadne splatiť. Totiž dlh je stále dlhom, a to bez ohľadu na výšku úrokovej sadzby a za druhé, dlžník nikdy dlho dopredu nevie aký úrok bude mať v období ďalšej fixácie.

Vývoj Úrokových Sadzieb a Ich Vplyv

V dnešnej dobe sú centrálne banky vo fáze zvyšovania základných úrokových sadzieb. V Eurozóne sa základná úroková sadzba pohybuje na úrovni 3,0 %, no Európska centrálna banka avizovala, že základný úrok bude opäť zvyšovať v snahe tlmiť inflačné tlaky. Najbližšie by sa mal základný úrok zvýšiť zrejme o 0,5 % na úroveň 3,50 %, a to na marcovom zasadnutí. So zvyšujúcimi úrokovými sadzbami sa utlmuje apetít po hypotékach, resp. úveroch ako takých, čo znamená, že peniaze sa pre dlžníkov stávajú drahšími a ekonomika spomaľuje, či mieri do recesie. Spotrebitelia sa v dôsledku pravidiel, ktoré stanovujú centrálne banky dostanú k menším hypotékam, či iným úverom alebo čakajú na ďalší vývoj na trhu a tak odkladajú svoje zámery. To má samozrejme vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach a tým pádom aj na ich cenu.

Faktory, ktoré Zmiernili Dopad Recesie v Nedávnej Kríze

Aj keď je ekonomická recesia často sprevádzaná kolapsom trhu rezidenčných nehnuteľností, vlani sa tak nestalo. Dôvod, prečo trh zareagoval odlišne ako pri poslednej kríze v roku 2009, spočíva podľa neho vo viacerých faktoroch.

• Počiatočná kondícia trhu: Kým v roku 2008 viacero krajín EÚ javilo jednoznačné známky bubliny na trhu, pred nástupom súčasnej pandémiou vyvolanej recesie sa väčšina európskych trhov s rezidenčnými nehnuteľnosťami nachádzala vo výrazne lepšej kondícií.
• Charakter krízy: Kríza v roku 2009 bola svojou podstatou predovšetkým finančnou krízou a viedla k výraznému obmedzeniu dostupnosti financovania kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úveru. Banky naprieč Európou v tom čase výrazne obmedzili financovanie, čo sa prejavilo aj na znížení dopytu na rezidenčnom trhu s nehnuteľnosťami.
• Správanie domácností: Tie pravdepodobne čiastočne uverili v dočasný charakter súčasnej pandémiou vyvolanej krízy. A hoci ich pandémia nútila k zníženiu mobility a obmedzeniu sociálnych kontaktov, dopyt po novom bývaní nateraz zasiahla, zdá sa, len v obmedzenej miere. Navyše práca z domu vytvára podľa neho nový dopyt po po zväčšení bývania.
• Fiškálne opatrenia vlád: Negatívne dopady pandémie na príjmy tlmia masívne fiškálne opatrenia európskych vlád, predovšetkým v podobe retenčných opatrení na trhu práce (kurzarbeit). Aj napriek poklesu ekonomickej aktivity, disponibilné príjmy európskych domácnosti v minulom roku (na rozdiel od roku 2009) ďalej rástli.
• Nízka úroveň úrokových sadzieb: Dostupnosť bývania naďalej podporovala i nízka úroveň úrokových sadzieb. Tie v krajinách eurozóny v priemere v minulom roku klesli na nové historické minimum.

Riziká a Neistoty na Trhu

Miera neistoty je nezvyčajne vysoká. Účastníci trhu musia preto sledovať vplyv napätia na úverové podmienky a hlbšie štrukturálne nedostatky menších bánk, najmä pokiaľ ide o komerčné nehnuteľnosti. Menšie banky, ktoré nepatria medzi 25 najväčších, sa podieľajú na úveroch na komerčné nehnuteľnosti až 67 percenta. Problém je v tom, že Covid zmenil svet práce. Približne 50 percenta zamestnancov sa nevrátilo do práce na plný úväzok a keďže nájomné zmluvy treba obnovovať, je tu obrovské riziko, že si to mnohí nebudú môcť dovoliť, takže v bankách zostane dlhý rad nesplácaných úverov.

Vyššie úrokové sadzby a nižšia cenová dostupnosť nehnuteľností však majú rovnako destabilizačný vplyv na finančné a makroekonomické prostredie. Vplyv rastúcich úrokov je najviac cítiť v krajinách, kde sú hypotekárne úvery fixované s variabilnými sadzbami, čo je väčšina Európy.

tags: #vplyv #recesie #na #trh #s #nehnutelnostami