Nájomná zmluva na dlhú dobu: Sloboda vôle a právne podmienky

Úvod

Nájomná zmluva predstavuje základný právny inštitút, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V praxi sa bežne stretávame s nájomnými zmluvami uzatvorenými na rôzne doby, avšak špecifickým prípadom sú nájomné zmluvy uzatvorené na veľmi dlhé obdobie, napríklad na 100 rokov. Tento článok sa zaoberá právnymi aspektmi takýchto zmlúv, pričom sa zameriava na slobodu vôle zmluvných strán a podmienky, ktoré musia byť splnené, aby bola zmluva platná.

Všeobecná úprava nájmu

Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch, ako napríklad zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Nájomná zmluva je nominátny zmluvný typ, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.

Charakteristické znaky nájomnej zmluvy

Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické:

• užívanie veci a branie úžitkov,
• dočasnosť,
• určenie predmetu veci,
• odplatnosť.

Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného.

Právny vzťah nájomnej zmluvy

Sloboda vôle a zmluvná autonómia

Občiansky zákonník v rovine de lege lata neustanovuje žiadnu minimálnu ani maximálnu dobu nájmu. Na základe zmluvnej autonómie strán v súkromnoprávnych vzťahoch a princípu „všetko je dovolené, čo nie je zakázané“, by bolo možné dovodiť, že v súlade s § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka môžu zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu určitú s akoukoľvek dlhou dobou nájmu.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca a sporenie v 2. pilieri

Problémy spojené s vôľou zmluvných strán

Pokiaľ nájomnú zmluvu na dobu 100 rokov uzatvárajú fyzické osoby, je zjavné, že strany sa zaväzujú na dobu presahujúcu ich život. V takom prípade zmluvné strany už pri uzatváraní nájomnej zmluvy zaväzujú svojich právnych nástupcov. Podľa nášho názoru, s výnimkou štátov a iných „dlhovekých“ inštitúcií možno argument o dobe presahujúcej život použiť aj v prípade nájomných zmlúv uzatváraných medzi právnickými osobami.

Vo vzťahu k nájomným zmluvám zároveň platí ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa.“ Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka „ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca“. Zmluvné strany už pri uzatváraní nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov vytvárajú vzťah, ktorý zaväzuje nielen nájomcu a prenajímateľa, ale aj ich právnych nástupcov, pričom právny nástupca (nástupcovia) prenajímateľa ex lege nie je oprávnený zmluvu vypovedať. Zároveň nájomnú zmluvu na dobu určitú nemožno ukončiť výpoveďou (ak nie je dohodnuté inak).

Možné dôvody uzatvárania storočných nájmov

Dôvody pre uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov môžu byť podľa nášho názoru rôznorodé. V minulosti mohlo ísť napríklad o snahu obísť nemožnosť prevodu vlastníckeho práva. Začiatkom 90-tych rokov mohli byť dôvody uprednostnenia nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov pred zmluvou o zriadení vecného bremena daňové špekulácie. V porovnaní s vecným bremenom v prípade nájmu nebolo jednoznačne určené, či je plnenie z nájomnej zmluvy predmetom dane z prevodu nehnuteľnosti. V prípade nájmu obecného majetku na 100 rokov, zase môže ísť o zastieranie kúpnej zmluvy, pre uzatvorenie ktorej sa vyžadujú prísnejšie podmienky v porovnaní s podmienkami stanovenými pre nájom obecného majetku. Ďalší dôvod pre uzatvorenie nájomnej zmluvy na 100 rokov môže byť obchádzanie ustanovení o hospodárení so spoločnou vecou podľa § 139 Občianskeho zákonníka.

Obchádzanie zákona

Nájomná zmluva na dobu 100 rokov podľa nášho názoru v zásade obchádza cieľ a zmysel zákonnej úpravy nájomnej zmluvy ako aj zákonnej úpravy vecných práv a dispozície s nimi. Dočasnosť nájomnej zmluvy vyplýva z § 663 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky“.

Nájomná zmluva na doba určitú 100 rokov sa však neskončí uplynutím dohodnutej doby počas života zmluvných strán a podľa § 676 Občianskeho zákonníka ju nemožno vypovedať (ak nie je dohodnuté inak). Z tohto dôvodu podľa nášho názoru nemožno hovoriť o dočasnosti a ide teda o obchádzanie tohto pojmového znaku nájmu. Nájomná zmluva na dobu 100 rokov ďalej podľa nášho názoru obchádza ustanovenia Občianskeho zákonníka o dispozícii s vecnými právami.

Prečítajte si tiež: Časté chyby v nájomných zmluvách

Neplatnosť právnych úkonov

Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti.

Absolútna neplatnosť z dôvodu neurčitosti predmetu

Absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná.

Ďalšie dôvody neplatnosti

Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. Nájomná zmluva je neplatná aj v tom prípade, ak obsahuje dve protichodné informácie o dĺžke trvania nájmu. Napríklad, ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov.

Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený.

Dôsledky neplatnosti zmluvy

V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov.

Prečítajte si tiež: Dlhodobá práceneschopnosť a súdne pojednávania

Možné riešenia v rovine de lege lata

Na základe vyššie uvedených argumentov sa domnievame, že nájomná zmluva na dobu 100 rokov je vo väčšine prípadov právne neudržateľná. Podľa nášho názoru pôjde skôr o výnimky, zatiaľ čo vo väčšine prípadov bude potrebné vysporiadať sa s takouto uzatvorenou nájomnou zmluvou iným spôsobom. Ako najpravdepodobnejšie riešenia sa ponúkajú najmä možnosti považovať nájomnú zmluvu na dobu 100 rokov (i) za neplatnú, alebo (ii) za zmluvu na dobu neurčitú.

Neplatnosť celej nájomnej zmluvy

Identifikovali sme dve základné argumentačné línie, ktoré by mohli viesť k určeniu absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov:

• Disimulácia iného právneho úkonu: K nájomnej zmluve na dobu 100 rokov by bolo možné pristúpiť ako k simulovanej zmluve, ktorá zastiera kúpnu zmluvu alebo zmluvu o zriadení vecného bremena.
• Absencia essentialia negotii: Druhá argumentačná línia vedúca k absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov vedie cez neplatnosť ustanovenia o dobe nájmu pre obchádzanie zákona podľa § 39 Občianskeho zákonníka.

Zmluva na dobu neurčitú

Hoci argumentačné línie vedúce k absolútnej neplatnosti celej nájomnej zmluvy na 100 rokov sú podľa nášho názoru pomerne presvedčivé, domnievame sa, že spravodlivejším riešením by bolo, aby sa nájmy na dobu 100 rokov neposudzovali ako absolútne neplatné ab initio, ale aby sa považovali za nájmy na dobu neurčitú.

Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky

Cestou posudzovania storočného nájmu ako nájmu na dobu neurčitú sa v nedávnom rozhodnutí vydal Najvyšší súd Českej republiky. Najvyšší súd judikoval, že „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou“. Ako nájomnú zmluvu na dobu neurčitú takúto zmluvu možno ukončiť výpoveďou podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

tags: #právny #vzťah #nájomná #zmluva #slobodná #vôľa