Účtovanie a dokumentácia vydraženej nehnuteľnosti

Tento článok sa zaoberá účtovaním a dokumentáciou vydraženej nehnuteľnosti, pričom zohľadňuje aspekty zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH) a zákona o účtovníctve.

Úvod

Problematika núteného predaja majetku platiteľa dane je z hľadiska uplatňovania zákona o DPH a zákona o účtovníctve pomerne zložitá.

Legislatívny rámec

• Zákon o DPH: Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov nemá osobitné ustanovenia na úpravu núteného predaja tak, ako ho upravoval v § 46a zákon č. 289/1995 Z. z. o DPH platný do 30. 4. 2004.
• Exekučný poriadok: Exekučné konanie upravuje zákon č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“).
• Zákon o účtovníctve: Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. upravuje účtovanie skutočností.

Subjekty exekučného konania

V rámci exekučného konania vystupujú v zásade tri subjekty - povinný (dlžník), oprávnený (veriteľ) a súdny exekútor.

Spôsoby vykonania exekúcie

Spôsoby vykonania exekúcie na vymoženie peňažných plnení v súlade s § 63 ods. 1 Exekučného poriadku sú rôzne, okrem iných k nim patrí vykonanie exekúcie predajom hnuteľných vecí, predajom nehnuteľnosti, príp. prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke, daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu predajom hnuteľných vecí a súčasne aj príkaz na daňovú exekúciu predajom nehnuteľnosti.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri dražbe

Vznik daňovej povinnosti

Podľa § 8 ods. 2 zákona o DPH dodaním tovaru je aj prevod vlastníckeho práva k hmotnému majetku za náhradu alebo protihodnotu na základe rozhodnutia vydaného štátnym orgánom alebo na základe zákona. Daňová povinnosť pri nútenom predaji tovaru vzniká povinnému podľa § 19 ods. 1 dňom dodania tovaru. Dňom dodania tovaru je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká predávajúcemu, ktorým je vlastník tovaru až do udelenia príklepu, resp. právoplatnosti uznesenia o príklepe pri nehnuteľnostiach, t. j.

Prečítajte si tiež: Vydražená nehnuteľnosť: Postup krok za krokom

Základ dane

Základom dane pri predaji tovaru na dražbe je vydražená cena, t. j. ktorá sa považuje za cenu vrátane dane.

Fakturácia

Podľa § 71 ods. 1 je platiteľ dane, ktorého majetok sa formou dražby, resp. núteného predaja predáva, povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru (pri každom dodaní tovaru v tuzemsku pre zdaniteľnú osobu a pre právnickú osobu, ktorá nie je zdaniteľnou osobou). Povinnosť vyhotoviť faktúru nemá pre nezdaniteľnú osobu, príp. Faktúru v mene a na účet platiteľa, ktorý dodáva tovar, môže vyhotoviť aj jeho zákazník za podmienky, že medzi platiteľom a zákazníkom je uzavretá písomná dohoda o vyhotovovaní faktúr, ktorá musí obsahovať podmienky, ktoré musia byť splnené, aby dodávateľ akceptoval faktúry vyhotovené zákazníkom (§ 75 ods. 3).

Riešenie problémov s vyhotovením faktúry

Ak povinný, platiteľ dane, nevyhotoví faktúru, platiteľ dane, ktorý na dražbe tovar kúpil, si nemôže odpočítať daň, právo na odpočítanie dane nevie preukázať faktúrou od platiteľa. Táto situácia sa dá riešiť uplatnením postupu v súlade s § 75 ods. 2, podľa ktorého vyhotovenie faktúry môže platiteľ, ktorého tovar sa draží, zabezpečiť aj prostredníctvom inej osoby (napr. exekútor), pričom faktúra musí byť vyhotovená v mene a na účet platiteľa, ktorý tovar dodáva.

Špecifické situácie

• Exekútor a DPH: Exekútor vykonáva nezávislú ekonomickú činnosť a podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou. Ak exekútor dosiahne za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov obrat 49 790 €, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH.
• Predaj nehnuteľnosti po kolaudácii: Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je z hľadiska aplikácie zákona o DPH podľa nášho názoru vždy výhodnejšie uplatniť režim oslobodenia (za predpokladu, že sa draží nehnuteľnosť viac ako päť rokov po kolaudácii alebo po piatich rokoch odo dňa začatia jej prvého užívania).

Účtovanie vydraženej nehnuteľnosti

Vyradenie majetku z obchodného majetku

O začatí exekúcie predajom hnuteľných vecí exekútor poverený vykonaním exekúcie upovedomí oprávneného a povinného. Zároveň povinnému zakáže, aby nakladal s vecami, ktoré spíše. Následne sa spísané veci odhadnú; vykonanie odhadu zabezpečí exekútor pribratím znalca. Dražbu vykoná exekútor, ktorý o dražbe spíše zápisnicu. Dražba sa skončí, len čo dosiahnutý výťažok stačí na uspokojenie pohľadávky oprávneného.Pre účtovanie je potom dôležité správne identifikovať skutočnosti, účtovné prípady, ktoré nastali. Vyradenie predaného majetku z obchod.

Zápisnica o dražbe

Súdny exekútor predáva na dražbe hnuteľný majetok platiteľa dane (lisovací stroj). Vyvolávacia cena bola 7 200 € s DPH. Majetok sa 20. 10. vy­dražil v cene s DPH 6 600 €, t. j. do 4. 11. vyhotoviť faktúru s náležitosťami podľa § 71 ods. hodnotu predaného majetku uviesť do daňového priznania za zdaňovacie obdobie október, príp. 4. 20. 10.Exekútor v prípade predaja hnuteľných vecí na verejnej dražbe spíše v zmysle § 125 ods. 4 Exekučného poriadku zápisnicu o dražbe, v ktorej uvádza dôvody verejnej dražby, v prospech koho sa vymáha, kto je povinný platiť, aká vec sa predala a suma, za koľko sa vec predala.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Daňová exekúcia a daňový poriadok

Správca dane môže vykonať daňovú exekúciu spôsobom, ktorý si sám určí. Správca dane zistí, že daňový dlžník má na účte v banke finančné prostriedky, podľa evidencie na dopravnom inšpektoráte je držiteľom motorového vozidla a súčasne je vlastníkom nehnuteľnosti. Správca dane môže súčasne uplatniť viaceré spôsoby exekúcie.

Exekúcia zrážkami zo mzdy

Pri tomto výkone daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy a z iných príjmov správca dane využíva skutočnosť, že daňový dlžník má voči svojmu zamestnávateľovi nárok na peňažné plnenie za prácu, ktorú pre neho vykonal. Predmetom daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy je nárok daňového dlžníka na mzdu, plat alebo nárok na iný príjem. Daňovej exekúcii zrážkami zo mzdy podlieha nielen mzda daňového dlžníka, ale všetky jeho príjmy, ktoré nahrádzajú mzdu a nie sú z daňovej exekúcie vylúčené.

Správca dane zašle platiteľovi mzdy oznámenie o začatí daňového exekučného konania voči daňovému dlžníkovi. V oznámení musí byť uvedený deň, ktorým sa daňové exekučné konanie začalo. Daňový exekučný príkaz na daňovú exekúciu zrážkami zo mzdy musí byť doručený správcom dane do vlastných rúk, platiteľovi mzdy a daňovému dlžníkovi. Od doručenia daňového exekučného príkazu je platiteľ mzdy povinný zrážať zo mzdy daňového dlžníka sumy na úhradu daňového nedoplatku podľa § 278 - § 279 Občianskeho súdneho poriadku.

Exekúcia prikázaním pohľadávky z účtu

Pri daňovej exekúcii prikázaním pohľadávky z účtu vedeného v banke môžu byť postihnuté peňažné prostriedky na všetkých účtoch daňového dlžníka. Doručenie rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania musí byť banke doručené do vlastných rúk. Po doručení daňového exekučného príkazu je banka povinná odpísať peňažné prostriedky z účtu daňového dlžníka a poukázať ich správcovi dane. V prípade termínovaného vkladového účtu odpíše banka peňažné prostriedky dňom jeho splatnosti.Podľa § 83b ZSDP daňovej exekúcii nepodliehajú finančné prostriedky, ktoré sú určené, podľa písomného vyhlásenia daňového dlžníka, na výplaty miezd zamestnancom na najbližšie výplatné obdobie po doručení daňového exekučného príkazu. Ak banka po doručení daňového exekučného príkazu použije alebo umožní daňovému dlžníkovi alebo osobám, ktoré majú dispozičné právo k účtu, použitie peňažných prostriedkov na účte do výšky daňového nedoplatku, a tým zmarí výkon daňovej exekúcie, stáva sa dlžníkom správcu dane.

Exekúcia prikázaním inej peňažnej pohľadávky

Inou peňažnou pohľadávkou sa rozumie peňažný záväzok tretích osôb voči daňovému dlžníkovi. V rozhodnutí o začatí daňového exekučného konania správca dane zakáže poddlžníkovi uhradiť záväzok daňovému dlžníkovi. Súčasne správca dane zakáže daňovému dlžníkovi vymáhať pohľadávku od poddlžníka. Daňový exekučný príkaz vydá správca dane len do výšky záväzku tretej osoby, najviac do výšky daňového nedoplatku. Po prevzatí daňového exekučného príkazu je poddlžník povinný splatný záväzok poukázať na účet správcu dane uvedený v daňovom exekučnom príkaze.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Exekúcia predajom hnuteľných vecí

Správca dane vydá daňovú exekučnú výzvu, v ktorej zakáže daňovému dlžníkovi nakladať s vecami, ktoré sú v nej uvedené alebo spísané. Daňová exekučná výzva sa doručí daňovému dlžníkovi do vlastných rúk najneskôr pri súpise hnuteľných vecí. Spisujú sa predovšetkým veci, bez ktorých sa daňový dlžník môže najľahšie zaobísť a ktoré je možné ľahko preniesť, uschovať a predať.Daňovou exekúciou nemôžu byť postihnuté veci, ktorých predaj je zakázaný podľa zákona č. 246/1993 Z. z. o zbraniach a strelive alebo ktoré nepodliehajú daňovej exekúcii podľa zákona č. 583/2004 Z. z.

Predaj majetku v dražbe

Predaj spísaných hnuteľných vecí vykoná správca dane na dražbe. Dražobnú vyhlášku na predaj hnuteľných vecí vydáva správca dane po určení ceny hnuteľných vecí. Dražobnú vyhlášku zverejní správca dane najmenej 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli správcu dane alebo ju môže zverejniť v masovokomunikačných prostriedkoch. Príklep udelí správca dane dražiteľovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Vydražiteľ musí zaplatiť najvyššie podanie ihneď. Vydražená hnuteľná vec prechádza do vlastníctva vydražiteľa udelením príklepu a zaplatením najvyššieho podania.

Praktické príklady a situácie

Príklad 1: Dražba oceľovej haly a pozemku

Firma kúpila na dražbe oceľovú halu (časť investičného majetku) a pozemok, na ktorom stojí, dokopy za 300 tisíc eur. Na kúpnej zmluve nebola hodnota haly a hodnota pozemku uvedená zvlášť.

Riešenie: Je potrebné požiadať exekútora o znalecký posudok, kde by mala byť cena uvedená osobitne pre stavbu a pozemok. Ak to bola opakovaná dražba, exekútor by mal predložiť doklad, ako bola cena určená. Cenu možno stanoviť prepočtom koeficientu zisteného z ceny stanovenej znaleckým posudkom.

Príklad 2: Určenie ceny nehnuteľnosti a pozemku pri dražbe

Firma kúpila nehnuteľnosť a pozemok v dražbe. Znalecký posudok z roku 2006 je 8 000 000,- Sk, ale v dražbe bola cena predmetnej nehnuteľnosti znížená na sumu 4 500 000,- Sk, ale v skutočnosti vydražená za 3 000 000,- Sk.

Riešenie: Nehnuteľnosť sa zaradí do majetku podľa ceny z dražby (3 000 000,- Sk). Potrebujete určiť nejakým spôsobom cenu pozemku a budovy pomocou koeficientu a znaleckého posudku.

Príklad 3: Daňová povinnosť fyzickej osoby pri dražbe nehnuteľnosti

Fyzická osoba (FO) vlastnila budovu, zahrnutú do obchodného majetku, ktorú prenajímala právnickej osobe (PO) na podnikanie. Táto PO mala úver v banke a FO podpísala ručenie za tento úver. Banka mala na budovu FO záložné právo. PO neplatila splátky úveru, tak budova išla do dobrovoľnej dražby. Vydražiteľ (3. osoba) budovu vydražil a získal do svojho vlastníctva a z príjmu z dražby sa uhradil úver banke a príslušenstvo. Z príjmu z dražby pôvodný vlastník budovy (FO) nemal žiadny zaplatený príjem, pretože celá vydražená suma sa použila na úhradu úveru a príslušenstva. Vzniká FO, ktorá vlastnila budovu, daňová povinnosť na daň z príjmu?

Riešenie: Je potrebné posúdiť, či FO vznikol zdaniteľný príjem podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, aj keď reálne peniaze neobdržala.

tags: #vydražená #nehnuteľnosť #účtovanie #doklady