Výhradná Zmluva pre Kupujúceho: Komplexný Sprievodca

Výhradná zmluva, známa aj ako exkluzívna zmluva, predstavuje dôležitý nástroj v procese predaja a kúpy nehnuteľností. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na výhradnú zmluvu, jej výhody, nevýhody a právne aspekty, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, či je pre vás vhodná.

Čo je Výhradná Zmluva?

Výhradná zmluva je dohoda, v ktorej predávajúci poveruje iba jednu realitnú kanceláriu výlučným zastupovaním pri predaji svojej nehnuteľnosti. To znamená, že iba táto realitná kancelária má právo ponúkať a predávať danú nehnuteľnosť počas trvania zmluvy.

Výhody Výhradnej Zmluvy pre Predávajúceho

• Kompletný servis a pozornosť: Realitná kancelária sa zaväzuje poskytnúť predávajúcemu kompletný servis a maximálnu starostlivosť, čo vedie k dosiahnutiu najvyššej možnej predajnej ceny.
• Maximálna propagácia: Maklér, ktorý má istotu obchodnej transakcie, investuje viac času a financií do propagácie nehnuteľnosti v rôznych médiách, čo urýchľuje predaj.
• Pravdivé informácie a garancia servisu: Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a popredajný servis a usiluje sa o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
• Eliminácia nedôvery kupujúcich: Výhradná zmluva zabraňuje situácii, keď sa na realitných serveroch objavujú inzeráty na rovnakú nehnuteľnosť od rôznych realitných kancelárií s odlišnými údajmi, čo môže vzbudzovať nedôveru u kupujúcich a vytvárať dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti.

Nevýhody Výhradnej Zmluvy pre Predávajúceho

• Obmedzené možnosti vyjednávania: Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene, pretože je viazaný zmluvou.
• Závislosť od jednej realitnej kancelárie: Predávajúci je počas trvania zmluvy závislý od jednej realitnej kancelárie a nemôže využiť služby iných kancelárií, ak nie je spokojný s jej prácou.
• Možné sankcie pri porušení zmluvy: Ak predávajúci poruší výhradnú zmluvu (napríklad predá nehnuteľnosť sám alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie), môže byť povinný zaplatiť zmluvnú pokutu.

Alternatívy k Výhradnej Zmluve

• Neexkluzívna zmluva: Predávajúci môže uzatvoriť neexkluzívnu zmluvu, ktorá mu umožňuje predať nehnuteľnosť aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií.
• Predaj bez realitnej kancelárie: Predávajúci sa môže rozhodnúť predať nehnuteľnosť sám, bez pomoci realitnej kancelárie.

Ako si Vybrať Správnu Realitnú Kanceláriu pre Výhradnú Zmluvu

• Referencie a skúsenosti: Dôkladne si preverte referencie a skúsenosti realitnej kancelárie a jej maklérov.
• Rozsah služieb: Uistite sa, že realitná kancelária ponúka komplexný rozsah služieb, ktoré potrebujete pre úspešný predaj.
• Marketingová stratégia: Zistite, akú marketingovú stratégiu realitná kancelária používa na propagáciu nehnuteľností.
• Osobný prístup: Vyberte si realitnú kanceláriu, ktorá vám poskytne osobný prístup a bude s vami aktívne komunikovať počas celého procesu predaja.

Právne Aspekty Výhradnej Zmluvy

• Písomná forma: Sprostredkovateľská zmluva, vrátane výhradnej zmluvy, musí byť uzatvorená v písomnej forme.
• Doba trvania: Zmluva sa uzatvára na dobu určitú, ktorá by mala byť primeraná typu nehnuteľnosti (napríklad 3 až 6 mesiacov pre byt, 6 až 12 mesiacov pre dom alebo pozemok).
• Provízia: Jasne si stanovte výšku provízie a rozsah služieb, ktoré vám budú za ňu poskytnuté.
• Zmluvná pokuta: Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Pokiaľ je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.
• Odstúpenie od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Vzorové Formulácie v Kúpnej Zmluve

Kúpna zmluva je zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti. Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok a cenu, uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti.

Označenie Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie Zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Príklad:

• Predávajúci:
  • Meno a priezvisko:
  • Rodné priezvisko:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť: slovenská
  • IBAN:
  • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť
• Kupujúci:
  • Meno a priezvisko:
  • Rodné priezvisko:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť: slovenská
  • IBAN:
  • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť

Predmet Zmluvy

Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Prečítajte si tiež: Podmienky výlučnej starostlivosti

Príklad:

• Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území [Názov katastrálneho územia], obec [Názov obce], okres [Názov okresu], ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [Názov okresného úradu], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [Číslo listu vlastníctva] ako:
  • parcela KN-C č. [Číslo parcely], s výmerou [Výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria;
  • parcela KN-C č. [Číslo parcely], s výmerou [Výmera] m2, druh pozemku: záhrady;
• Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - stavby, nachádzajúcej sa v katastrálnom území [Názov katastrálneho územia], obec [Názov obce], okres [Názov okresu], ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [Názov okresného úradu], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [Číslo listu vlastníctva], druh stavby: rodinný dom, súpisné číslo: [Súpisné číslo], postavená na parcele KN-C, č. [Číslo parcely].
• Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Nadobudnutie Vlastníctva

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Príklad:

• Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.
• Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.
• Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.
• Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.
• Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny.
• Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Práva Tretích Osôb k Nehnuteľnostiam, Stav Nehnuteľností

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Príklad:

• Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti:
  • na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ;
  • predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania;
  • predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.
• Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.
• Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
• Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy.
• Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Doručovanie

Príklad:

• Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:
  • osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.
• Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia.
• Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Záverečné Ustanovenia

Príklad:

• Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.
• Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.
• Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.
• Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve.
• Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.
• Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle.
• Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.
• Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne.
• Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
• Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Ďalšie Dôležité Informácie

• Daň z príjmu: Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť po dobu kratšiu ako 5 rokov, musí zaplatiť daň z príjmu, ktorý vznikol pri predaji.
• List vlastníctva: Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
• Katastrálna mapa: Je polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri.
• Vecné bremená: Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Záložné právo: Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy.
• Predkupné právo: Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Exekúcie: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom.

Rady pre Predávajúcich

• Exkluzívna zmluva - áno či nie? Spolupracovať len s jednou realitnou kanceláriou, alebo zveriť predaj do rúk viacerým sprostredkovateľom? Večná dilema predávajúcich pri predaji svojej nehnuteľnosti.
• Dôkladný výber partnera: Svojho partnera pre obchod si vyberte dôkladne a s rozvahou. Nebojte sa ho vyspovedať, dbajte na referencie, skúsenosti a neponáhľajte sa.
• Partnerský vzťah: Pri predaji nehnuteľnosti by mal vzniknúť ,,partnerský vzťah,, medzi predávajúcim a jeho zástupcom.
• Príprava nehnuteľnosti: Dôkladne pripravte nehnuteľnosť a čo najviac zvýšte jej atraktivitu. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané.

Prečítajte si tiež: Výhody a Nevýhody Exkluzívnej Zmluvy

Prečítajte si tiež: Výhody a riziká exkluzívnej zmluvy pri predaji

tags: #výhradná #zmluva #pre #kupujúceho #vzor