Vyňatie z BSM a Hypotekárne Podmienky: Komplexný Prehľad

Rozvod alebo rozchod partnerov je náročná životná situácia, ktorá so sebou prináša aj otázky týkajúce sa majetku a záväzkov. Jednou z najčastejších komplikácií býva hypotéka, ktorá je spojená s bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (BSM) alebo s podielovým spoluvlastníctvom v prípade partnerov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a možnostiach riešenia hypotéky pri vyňatí z BSM, rozvode alebo rozchode, a to z pohľadu slovenskej legislatívy a bankovej praxe.

Úvod do Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je právny režim, ktorý upravuje majetkové vzťahy medzi manželmi počas trvania manželstva. V zmysle Občianskeho zákonníka SR, všetok majetok nadobudnutý manželmi počas manželstva patrí do spoločného majetku, s výnimkou majetku získaného darovaním alebo dedením, prípadne majetku, ktorý bol vyňatý z BSM dohodou manželov.

Podstata BSM spočíva v rovnakých právach a povinnostiach oboch manželov voči spoločnému majetku. Pri zániku BSM, napríklad rozvodom, sa majetok spravidla delí na dve rovnaké časti.

Zúženie a Zrušenie BSM

Manželia majú možnosť upraviť rozsah BSM prostredníctvom notárskej zápisnice, a to buď zúžením, alebo zrušením BSM. Zúženie BSM znamená, že určitý majetok, ktorý by inak patril do BSM, bude patriť len jednému z manželov. Typickým príkladom je nadobudnutie nehnuteľnosti jedným z manželov prostredníctvom hypotéky. Zrušenie BSM znamená, že počas trvania manželstva žiadny majetok nenadobúdajú spoločne.

Hypotéka a BSM: Ako to funguje?

Hypotéka Pred Uzavretím Manželstva

Ak jeden z partnerov nadobudol nehnuteľnosť na hypotéku pred uzavretím manželstva, táto nehnuteľnosť patrí do jeho výlučného vlastníctva a nie je súčasťou BSM. Za hypotéku a záväzky z nej plynúce zodpovedá sám.

Prečítajte si tiež: Ako uplatňovať rakúske vyňatie

Ak sa pred svadbou obaja partneri rozhodli kúpiť spoločne nehnuteľnosť a financovať ju prostredníctvom spoločného úveru, nehnuteľnosť nepatrí do BSM, ale budúcim manželom patrí podielové spoluvlastníctvo. Voči banke sú obaja dlžníkmi (spoludlžníkmi) a za záväzky vyplývajúce z úveru zodpovedajú spoločne a nerozdielne.

Hypotéka Po Uzavretí Manželstva

Ak sa manželia rozhodnú vziať hypotéku po svadbe, musia do úveru vstúpiť obidvaja, čo znamená, že obaja budú vo vzťahu k banke dlžníkmi. Nehnuteľnosť financovaná hypotékou a záväzky z úveru potom patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Výnimkou je situácia, keď si manželia u notára zúžia BSM, čím konkrétny majetok z BSM vylúčia (napr. nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť iba jeden z manželov prostredníctvom hypotéky). Zúženie BSM sa môže týkať len majetku, ktorý jeden z manželov ešte len ide nadobudnúť.

Modelový Príklad: Rozvod a Hypotéka

Uvažujme modelový príklad, kde manželia v rozvodovom konaní majú hypotéku na 100 000 eur so splatnosťou 30 rokov, úrokom 5,19 % a mesačnou splátkou 500 eur. Úver splácajú päť rokov. Hypotéka je na meno manžela, manželka je uvedená ako spoludlžník. Okrem toho majú aj spotrebný úver s mesačnou splátkou 100 eur a jedno dieťa. Manžel má 41 rokov, je živnostník s vysokoškolským vzdelaním a mesačným príjmom 2 200 eur. Manželka má tiež 41 rokov, pracuje v administratíve s mesačným príjmom 700 eur.

Možnosti Riešenia

  1. Prevod Úveru na Jedného Z Dlžníkov:

    Prečítajte si tiež: Vynatie záložného práva: všetko, čo potrebujete vedieť

    • Manžel: Manžel má dostatočný príjem na splácanie hypotéky, teda banka by mohla previesť úver len na neho a manželku by z úverového vzťahu vypustila. Bude potrebné doložiť aktuálne príjmy a banka súhlasí s prevodom nehnuteľnosti len na manžela, pričom záložné právo voči banke zostane zachované.
    • Manželka: Manželka by mohla dostať úver, iba ak by do úverového vzťahu pristúpil bonitný solidárny dlžník, teda jeho príjmy by spolu s manželkinými museli stačiť na splácanie úveru.

  2. Predaj Nehnuteľnosti a Predčasné Splatenie Úveru:

    • Klienti by mohli nehnuteľnosť aj predať a z výnosu úver predčasne splatiť. V tomto prípade by klient podal žiadosť o zmenu - na povolenie zmeny vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

  3. Dohoda o Vysporiadaní BSM:

    • Postup banky závisí od dohody manželov, teda od toho, ako si vyrovnajú bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Banka nie je povinná povoliť vyňatie manžela alebo manželky z úveru. Povolenie môže podmieniť napríklad pristúpením iného bonitného spoludlžníka.

Postup v Banke

Na základe právoplatného rozsudku súdu o rozvode manželstva alebo na základe dohody o vyrovnaní BSM spísanej formou notárskej zápisnice banka prevedie úver na jedného dlžníka. Ak by finančná situácia dlžníka, ktorý zostáva v úverovom vzťahu, nebola vyhovujúca, odporúčame pribrať do úverového vzťahu ďalšiu osobu, ktorá má dobrú finančnú bonitu.

Predaj Nehnuteľnosti so Súhlasom Banky

Nehnuteľnosť, ktorá tvorí predmet zabezpečenia, sa nedá predať bez súhlasu záložného veriteľa. Klient by v tomto prípade podal žiadosť o zmenu - na povolenie zmeny vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Jej súčasťou je právoplatný rozsudok o rozvode a dohoda o BSM, z ktorej je jasné, kto a za akých podmienok byt po rozvode nadobudne. V prípade schválenia banka vydáva pre kataster súhlas so zmenou vlastníctva.

Zmena Dlžníka a Podmienky Banky

Žiadosť o Vypustenie Dlžníka

V tomto prípade je tiež potrebné podať žiadosť o zmenu k hypotéke - žiadosť o vypustenie dlžníka z úveru. V takomto prípade banka posúdi, či je ostávajúca osoba v úvere (v tomto prípade zrejme manžel) schopná splácať úver sama (prípadne s pristúpením ručiteľa). Ak to tak je, banka manželku z úveru vypustí. Ak by manžel nebol schopný úver splácať sám, resp. s ručiteľmi, manželku by banka z úveru nevypustila. V takom prípade by vzniknutú situáciu museli riešiť napr. odpredajom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca: Dohoda o zrušení spoluvlastníctva

Podmienky pre Vypustenie z Úveru

  • Manžel: Vypustenie manželky z úveru je možné, manžel však musí vedieť splácať úver sám (musí preukázať aktuálny príjem), prípadne musí nájsť niekoho, kto mu bude pomáhať úver splácať a pristúpi na zmluvu ako spoludlžník.
  • Manželka: Vypustiť z úveru možno aj manžela, manželka však musí vedieť splácať úver sama, prípadne so spoludlžníkom.

Za zmenu zmluvných podmienok sa platí poplatok podľa platného sadzobníka. Situácia sa rieši podľa toho, či sú obaja dlžníkmi na zmluve o úvere a či obaja nadobudli nehnuteľnosť, teda sú uvedení na liste vlastníctva k zakladanej nehnuteľnosti. Podľa toho sa upraví zmluvná dokumentácia k úveru aj záložná zmluva.

Ako Postupovať pri Rozvode a Hypotéke

  1. Dohoda Manželov:

    • Manželia musia navštíviť banku, predložiť rozhodnutie o rozvode manželstva a dohodu o vyrovnaní BSM.

  2. Žiadosť o Zmenu Zmluvných Podmienok:

    • Klient podá žiadosť o zmenu - na povolenie zmeny vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

  3. Posúdenie Bonity:

    • Banka posúdi, či je ostávajúca osoba v úvere schopná splácať úver sama, prípadne s pristúpením ručiteľa.

  4. Podpis Dodatku k Zmluve:

    • Banka s nimi uzatvorí dodatok o vypustení manželky z úverového vzťahu. Ďalšie podmienky sa nemenia, výška splátky bude taká istá ako pred zmenou.

  5. Zmena Vlastníctva:

    • Klient následne na katastri podá s potrebnými dokladmi návrh na vklad vlastníckeho práva spolu s bankou vydaným súhlasom.

Zúženie BSM a Hypotéka: Alternatívne Riešenie

Zúženie BSM je jednou z možností, ako upraviť majetkové vzťahy medzi manželmi. V praxi to znamená, že manželia sa dohodnú, že určitý majetok, ktorý sa jeden s manželov rozhodne zadovážiť, nebude patriť do bezpodielového spoluvlastníctva. Najčastejším dôvodom je nadobudnutie nehnuteľnosti.

Ako Zúženie BSM Funguje?

  1. Dohoda Manželov:

    • Manželia sa dohodnú na zúžení BSM.

  2. Notárska Zápisnica:

    • Obaja manželia navštívia notársky úrad, ktorý poskytuje službu zúženia BSM formou notárskej zápisnice. Do zápisnice sa zvyčajne už píše približná výška hypotéky a pokiaľ sa jedná o kúpu nehnuteľnosti tak aj jej presná špecifikácia.

  3. Predloženie v Banke:

    • Pri žiadosti o hypotéku banka vyžaduje notársku zápisnicu o zúžení BSM.

Výhody a Nevýhody Zúženia BSM

  • Výhody:
    • Urýchlenie a zjednodušenie vysporiadania majetku po rozvode.
    • Ochrana majetku pred rizikami podnikania jedného z manželov.
  • Nevýhody:
    • Nepristupujúci manžel / manželka predstavuje pre žiadateľa o hypotéku výdavok vo výške životného minima, čo spôsobuje celkové zníženie výšky úverového limitu.

Dozaloženie Nehnuteľnosti: Riešenie pre Vyšší Úver

Častým riešením pri žiadosti o hypotéku je dozaloženie druhej nehnuteľnosti, či už ide o byt rodičov, dom starých rodičov alebo vlastnú inú nehnuteľnosť. Týmto spôsobom sa hodnota zábezpeky navýši, a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV (loan to value).

Ako Funguje Dozaloženie Nehnuteľnosti?

  1. Výpočet LTV:

    • Pri hypotéke sa LTV vypočítava ako pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V prípade, že klient zakladá dve nehnuteľnosti, banka jednoducho spočíta hodnotu oboch nehnuteľností.

  2. Žiadosť o Vyňatie:

    • Po niekoľkých rokoch splácania je možné požiadať o vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti z úveru.

Hypotéka na Vysporiadanie BSM

Často sa stretávame s klientmi, ktorí potrebujú hypotékou vyriešiť svoje záväzky a vysporiadať majetok po rozchode či rozvode partnerov. Väčšinou jeden z partnerov ostáva žiť v spoločne nadobudnutej nehnuteľnosti a potrebuje vyplatiť príslušný podiel tomu druhému. A zároveň chce ostať výhradným dlžníkom na danom úvere. Na tento účel slúži hypotéka na vysporiadanie BSM.

Ako Funguje Hypotéka na Vysporiadanie BSM?

  1. Rozdelenie Majetku Formou Kúpnej Zmluvy:

    • Vtedy ten, ktorý si ponechá spoločnú nehnuteľnosť, odpredá druhému partnerovi časť nehnuteľnosti, ktorá mu patrila počas trvania vzťahu.

  2. Refinančná Hypotéka s Navýšením:

    • Väčšinou sa jedná o refinančnú hypotéku s navýšením, aby sa mohol druhý podielnik vyplatiť.

Praktické Rady a Upozornenia

  • Komunikácia s Bankou: Je dôležité, aby ste s bankou komunikovali otvorene a informovali ju o všetkých zmenách vo vašej situácii.
  • Právna Pomoc: V prípade komplikovaných situácií je vhodné vyhľadať právnu pomoc, ktorá vám pomôže s prípravou potrebných dokumentov a prípadne zastúpením na súde.
  • Dohoda Manželov: Základným predpokladom je vzájomná dohoda spoludlžníkov, ako sa k spoločným záväzkom postavia.
  • Preukázanie Príjmu: Dôležitou podmienkou je preukázanie príjmu ostávajúceho dlžníka, ktorý musí mať dostatočný príjem na splácanie záväzku aj sám.
  • Poplatky: Za zmenu zmluvných podmienok sa platí poplatok podľa platného sadzobníka.

Záver

Riešenie hypotéky pri vyňatí z BSM, rozvode alebo rozchode je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých možností a komunikáciu s bankou. Dôležitá je dohoda medzi partnermi, preukázanie dostatočného príjmu a prípadné zabezpečenie spoludlžníka. V prípade potreby je vhodné vyhľadať právnu pomoc a poradiť sa s odborníkmi na hypotéky, ktorí vám pomôžu nájsť najvhodnejšie riešenie pre vašu situáciu.

tags: #vynatie #z #BSM #hypotéka #podmienky

Ďalšie články