- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Vysporiadanie BSM, Hypotéka a Prevod na Inú Nehnuteľnosť: Komplexný Prieskum
Úvod
Rozvod je náročná životná situácia, ktorá so sebou prináša nielen emocionálne výzvy, ale aj zložité právne a finančné otázky. Jednou z kľúčových oblastí, ktoré je potrebné po rozvode vyriešiť, je vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak je súčasťou BSM aj nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, proces sa stáva ešte komplikovanejším. Tento článok sa zameriava na komplexnú analýzu vysporiadania BSM s dôrazom na hypotéky a možnosti prevodu na inú nehnuteľnosť.
Čo je Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)?
Podľa slovenského práva, do BSM spadá všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, vrátane aktív a pasív. To znamená, že ak počas manželstva nadobudnete nehnuteľnosť, aj s hypotékou, stáva sa súčasťou BSM a po rozvode je potrebné ju vysporiadať.
Ako Vyporiadať BSM?
Občiansky zákonník stanovuje tri spôsoby vyporiadania BSM po jeho zániku:
Dohoda manželov: Preferovaný spôsob, ktorý umožňuje manželom vzájomne sa dohodnúť na rozdelení majetku a záväzkov.
Rozhodnutie súdu: Ak sa manželia nedohodnú, o vyporiadaní rozhodne súd.
Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie
Zákonná domnienka: Ak do troch rokov od rozvodu nedôjde k dohode alebo súdnemu rozhodnutiu, nastupuje zákonná domnienka vyporiadania. V prípade hnuteľných vecí platí, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z BSM pre svoju potrebu, potreby rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a nehnuteľnostiach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné.
Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti.
Hypotéka a BSM: Špecifické Aspekty
Ak je súčasťou BSM nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, je potrebné zohľadniť niekoľko špecifických aspektov:
- Súhlas banky: Dohoda alebo rozhodnutie súdu o vysporiadaní úveru nie sú záväzné pre banku. Na to, aby mohol byť jeden z manželov vyviazaný z úverového vzťahu, je potrebný súhlas banky.
- Spoludlžník: Ak ste obaja s manželom/manželkou spoludlžníci, banka môže požadovať, aby ste obaja naďalej zodpovedali za splácanie úveru, aj po rozvode. Súd môže rozhodnúť tak, že úver pripadá každému z manželov rovnakým dielom, pokiaľ sa nedohodnú inak.
- Vymáhanie dlhu: Ak je jeden z manželov spoludlžníkom a svoju časť hypotéky neplatí, banka bude žiadať úhradu splátok od oboch spoludlžníkov. Ak jeden z manželov zaplatí dlh za druhého, môže si túto sumu vymáhať súdnou cestou.
Možnosti Vysporiadania Nehnuteľnosti s Hypotékou
Existuje niekoľko možností, ako vysporiadať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou po rozvode:
Predaj nehnuteľnosti a splatenie hypotéky: Ak bývalí partneri nemajú záujem o spoločnú nehnuteľnosť, môžu ju predať a z výťažku splatiť hypotéku. Zvyšné peniaze sa rozdelia podľa dohody alebo rozhodnutia súdu. Banka musí predaj vopred schváliť.
Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností
Prebratie hypotéky jedným z manželov: Ak si jeden z manželov chce nehnuteľnosť ponechať, môže vyplatiť druhého z manželov a prevziať hypotéku na seba. Je dôležité, aby mal dostatočný príjem na splácanie hypotéky, inak banka nemusí prevzatie schváliť.
Prenos hypotéky na tretiu osobu: Ak máte kupca nehnuteľnosti, ktorý spĺňa podmienky banky pre schválenie hypotéky, môže prevziať hypotéku.
Spoločné splácanie hypotéky: Ak žiadna z predchádzajúcich možností nie je reálna, bývalí manželia môžu pokračovať v spoločnom splácaní hypotéky.
Prenájom nehnuteľnosti: Bývalí manželia môžu nehnuteľnosť prenajať a z mesačného nájmu vykryť splátku hypotéky.
Prevod Hypotéky na Inú Nehnuteľnosť
V niektorých prípadoch je možné previesť hypotéku na inú nehnuteľnosť. Táto možnosť je atraktívna najmä vtedy, ak si chcete ponechať existujúcu hypotéku a kúpiť si nové bývanie. Nie všetky banky na Slovensku túto možnosť ponúkajú, preto je dôležité preveriť si podmienky vopred.
Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov
Podmienky pre prevod hypotéky:
- Znalecký posudok: Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený.
- Hodnota nehnuteľnosti: Hodnota novej nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru.
- Dokladovanie príjmu: Dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu.
- Súhlas banky: Banka musí so zmenou zabezpečenia súhlasiť.
Poplatky spojené s prevodom hypotéky:
- Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť.
- Poplatok za zmenu na hypotéke v banke.
- Poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri.
- Poistné za poistenie nehnuteľnosti (ak nie je nová nehnuteľnosť poistená).
Podielové Spoluvlastníctvo: Alternatíva po Uplynutí Trojročnej Lehoty
Ak do troch rokov od rozvodu nedôjde k dohode o vyporiadaní BSM alebo k podaniu návrhu na súd, nastupuje zákonná fikcia vyporiadania BSM. V takom prípade sa nehnuteľnosti stávajú podielovým spoluvlastníctvom bývalých manželov, pričom ich podiely sú rovnaké, ak sa nedohodnú inak.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo znamená, že jednu vec vlastní viacero osôb, pričom každý spoluvlastník má svoj podiel na veci. Veľkosť podielu vyjadruje mieru jeho práv k celej veci. So svojím podielom môže spoluvlastník disponovať, teda ho predať, darovať alebo zameniť.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva:
Ak spoluvlastníci nemôžu alebo nechcú naďalej spoločne vlastniť vec, môžu sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa nedohodnú, o zrušení a vyporiadaní rozhodne súd.
Spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva:
Rozdelenie veci: Ak je to možné, vec sa rozdelí na reálne časti podľa podielov spoluvlastníkov.
Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi za náhradu: Jeden zo spoluvlastníkov si vec ponechá a vyplatí ostatných.
Predaj veci a rozdelenie výťažku: Vec sa predá a výťažok sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.
Dary a Investície do Spoločného Majetku
Je dôležité rozlišovať medzi majetkom, ktorý patrí do BSM, a majetkom, ktorý je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov. Dary a dedičstvo, ktoré jeden z manželov nadobudol počas trvania manželstva, nepatria do BSM, ale tvoria výlučné vlastníctvo obdarovaného/dediča.
Ak jeden z manželov investoval prostriedky zo svojho výlučného majetku do spoločného majetku, má po rozvode právo na náhradu týchto investícií. Je však potrebné mať o týchto investíciách dôkazy.
Dohoda o Vyporiadaní BSM: Dôležité Náležitosti
Dohoda o vyporiadaní BSM je kľúčový dokument, ktorý upravuje rozdelenie majetku a záväzkov po rozvode. Je dôležité, aby dohoda obsahovala všetky podstatné náležitosti, aby bola platná a účinná.
Náležitosti dohody o vyporiadaní BSM:
- Určenie masy BSM (veci, ktoré patrili do BSM a budú predmetom vyporiadania).
- Určenie ďalších nárokov podľa ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka (napríklad vnos jedného z manželov do manželstva, prípadne investície zo spoločného majetku na výlučný majetok manžela).
- Spôsob vyporiadania BSM (ktorý z manželov nadobudne veci patriace do BSM).
- Ďalšie ustanovenia, na ktorých sa bývalí manželia dohodli.
Ak dohoda obsahuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, musí byť písomná a podpisy prevodcov musia byť osvedčené.
Právna Pomoc a Alternatívne Riešenia Sporov
Vzhľadom na zložitosť problematiky vysporiadania BSM, najmä ak ide o nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, sa odporúča vyhľadať právnu pomoc. Advokát vám môže poradiť, ako postupovať, pomôže vám pri vypracovaní dohody o vyporiadaní BSM a zastúpi vás v súdnom konaní, ak sa s bývalým partnerom neviete dohodnúť.
Okrem súdneho konania existujú aj alternatívne spôsoby riešenia sporov, ako mediácia alebo nezávislé právne poradenstvo. Tieto spôsoby môžu byť menej stresujúce a nákladné ako súdne konanie.