Vysporiadanie BSM Nehnuteľnosti: Komplexný Sprievodca

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je právny režim, ktorý upravuje majetkové vzťahy medzi manželmi počas trvania manželstva. V prípade rozvodu alebo zániku manželstva je potrebné BSM vyporiadať. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces vysporiadania BSM nehnuteľností, vrátane dohôd, súdneho konania a daňových aspektov.

Čo je Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)?

Podstata BSM spočíva v spoločnom vlastníctve majetku nadobudnutého počas trvania manželstva oboma manželmi. Všetko, čo môže osoba vlastniť a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, patrí do BSM. Existujú však aj výnimky:

• Veci získané dedičstvom alebo darom
• Veci, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov
• Veci vydané v rámci reštitúcie majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka

Dôležitým pojmom je aj transformácia majetku, ktorá znamená, že ak sa predá vec, ktorá nespadá do BSM, a za peniaze sa kúpi iná vec počas trvania manželstva, táto nová vec taktiež nespadá do BSM.

Zánik BSM

BSM zaniká:

• Nadobudnutím právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva
• Na základe súdneho rozhodnutia počas trvania manželstva (napr. ak jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť)
• Úmrtím jedného z manželov. Úmrtím matky v roku 2021 došlo k zániku BSM a jej podiel na spoločnom majetku sa stal predmetom dedičského konania.

Po zániku BSM je potrebné majetok vyporiadať.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Spôsoby Vyporiadania BSM

Existujú dva základné spôsoby vyporiadania BSM:

1. Dohoda Manželov

Dohoda je preferovaným spôsobom vyporiadania BSM. Zákon dáva manželom možnosť rešpektovať svoje osobné záujmy, ekonomické potreby a individuálne vzťahy k určitým veciam. Dohoda o vyporiadaní BSM má totiž vo vzťahu k tretím osobám charakter akéhosi postúpenia záväzku na jedného z manželov, ktoré však vo vzťahu k nim nemá žiadnu právnu relevanciu.

Forma dohody:

• Písomná forma je povinná pri nehnuteľnostiach. Dohoda o vyporiadaní manželov pri nehnuteľných veciach musí byť výlučne v písomnej forme a jej účinnosť je spojená s vkladom do príslušného katastra nehnuteľností.
• Pri hnuteľných veciach zákon nevyžaduje písomnú formu, ale odporúča sa preukázateľnosť.

Dohodou o vyporiadaní BSM nedochádza ani k prevodu ani k prechodu vlastníckeho práva.

Lehota na uzavretie dohody:

Dohodu je možné uzavrieť najskôr po zániku BSM a najneskôr do troch rokov od zániku BSM. Po uplynutí tejto lehoty nastupuje zákonná fikcia vyporiadania.

Dohoda o vyporiadaní BSM je prioritným spôsobom vyporiadania majetkových vzťahov medzi manželmi podľa ustanovenia § 149 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). K dohode o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva môže dôjsť až po zániku bezpodielového spoluvlastníctva (ďalej len „BSM“). Obsahom dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva je usporiadanie majetkových vzťahov medzi manželmi k veciam, ktoré za trvania manželstva patrili do BSM. Zaraďujeme sem nielen hnuteľné veci a nehnuteľné veci, ale aj pohľadávky a dlhy. Dohoda o vyporiadaní nemusí priamo vychádzať z ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka, ktorý rieši veľkosť jednotlivých podielov na BSM, ale manželia majú absolútnu voľnosť, aby sa dohodli na spôsobe vyporiadania ich majetkových vzťahov. V prípade existencie dohody o vyporiadaní BSM nie je dôvod podávať návrh na vyporiadanie BSM súdom, za predpokladu, že dohoda sa týka celého majetku: „existencia platnej dohody o vyporiadaní BSM bráni vyhoveniu návrhu na vyporiadanie súdnym rozhodnutím, a teda ako platná dohoda o vyporiadaní BSM, tak i prípadné súdne rozhodnutie takú dohodu nahrádzajúce sa musí týkať všetkého majetku tvoriaceho bezpodielové spoluvlastníctvo, ktorý existoval v čase zániku tohto spoluvlastníctva.“ (Uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 29.06.2016, sp. značka: 6 Cdo 2/2016). V úvode sme spomínali, že dohodu o vyporiadaní BSM je možné uzavrieť najskôr po zániku bezpodielového spoluvlastníctva. Okrem najskoršieho možného okamihu uzatvorenia dohody je zákonom ohraničený najneskorší okamih jej uzatvorenia. Okolnosť, že si každý z rozvedených manželov ponechal po rozvode manželstva niektoré veci zo spoločného majetku (hoci v približne rovnakej hodnote), neodôvodňuje ešte bez ďalšieho záver, že medzi nimi bola uzavretá dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. Z uvedeného vyplýva, že po 3 rokoch nastupuje zákonná fikcia vyporiadania podľa ustanovenia § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka a to tak, že hnuteľné veci ostávajú vo vlastníctve toho, kto ich užíval pre svoju potrebu alebo potrebu rodiny. „Ak manželia po dobu troch rokov od rozvodu užívali spoločný byt aj s bytovým zariadením tak, že každý z nich užíval vyčlenené časti bytu a zvyšok bytu užívali spoločne bez toho, aby si vyporiadali bezpodielové spoluvlastníctvo dohodou alebo aby podali na súd návrh na jeho vyporiadanie, došlo k vyporiadaniu hnuteľných vecí nachádzajúcich sa v spoločnom byte zo zákona tak, že veci užívané vo vyčlenených častiach bytu nadobudol každý z nich do výlučného vlastníctva a veci v spoločne užívaných častiach bytu nadobudli do podielového spoluvlastníctva.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka sa pre dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva nevyžaduje písomná forma, okrem prípadu, ak je predmetom vyporiadania nehnuteľnosť. Ak by dohoda v prípade existencie nehnuteľnosti nebola uzatvorená v písomnej forme spôsobovalo by to neplatnosť tejto dohody. Ak je predmetom dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť je nevyhnutné aplikovať aj ďalšie ustanovenia Občianskeho zákonníka najmä ustanovenie § 133 ods. Pri aplikácii ustanovenia § 149a Občianskeho zákonníka musí mať dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva písomnú formu. Ak by forma právneho úkonu nebola dodržaná v zmysle ustanovenia § 40 ods. Následne je potrebné dohodu o vyporiadaní BSM zapísať do katastra nehnuteľností vkladom. V zmysle ustanovenia § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Katastrálny zákon“) okresný úrad, katastrálny odbor, bude dohodu o vyporiadaní BSM skúmať z hľadiska podstatných náležitostí, formy realizácie úkonu, z hľadiska náležitosti prejavu vôle (zrozumiteľnosť, určitosť, slobodná vôľa), súladnosti so zákonom či dobrými mravmi atď. Ustanovenie § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona stanovuje prípady, v ktorých sa vyžaduje overenie podpisov s ustanovením osôb, ktorých sa táto povinnosť týka. Výpočet týchto subjektov zahŕňa aj manželov pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, preto sa pre účely zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností bude vyžadovať osvedčenie podpisu. Môže ísť o overenie notárom alebo overenie na ktorejkoľvek matrike.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

2. Súdne Konanie

Ak dohoda nie je možná, BSM sa vyporiadava súdnou cestou. Tento spôsob je v poradí druhým spomedzi spôsobov, ktorými možno vyporiadať bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.

Zásady vyporiadania súdom:

• Vychádza sa z ceny vecí v čase rozhodovania súdu. V rámci vyporiadania BSM sa vychádza z ceny, ktorou disponujú veci v nevyporiadanom BSM v čase kedy súd rozhoduje o vyporiadaní.
• Súd zohľadňuje znalecké posudky pri nehnuteľnostiach. Za predmet vyporiadania sú považované aj nehnuteľné veci, pri ktorých sa súdy riadia znaleckými posudkami, ktoré boli vyhotovené na základe cenových predpisov.
• Súd rozhoduje o veciach sporných, či patria do BSM. V praxi nie je vylúčená situácia, kedy je po zrušení BSM sporné, či niektorá vec (hnuteľná alebo nehnuteľná) do neho patrí. V takom prípade musí súd, v rámci predbežnej otázky, v konaní o vyporiadaní BSM o danej veci rozhodnúť.
• Podiely manželov sú rovnaké, ale súd prihliada na určité faktory. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
• Súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti, ak nie je iné východisko. V rámci vyporiadania BSM v zmysle nižšie citovaného súdneho rozhodnutia nie je možné počas vyporiadania BSM nariadiť predaj nehnuteľnosti. Takým spôsobom však súd postupuje najmä vtedy, ak už nie je iné východisko, prípadne ani jeden z manželov nechce nadobudnúť nehnuteľnosť do svojho výlučného majetku alebo nemá finančné prostriedky na vyplatenie vyrovnacieho podielu druhému manželovi.

Zákonná fikcia vyporiadania:

Ak do troch rokov od zániku BSM nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak BSM nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí nevyvrátiteľná právna domnienka, že:

• Hnuteľné veci sa vyporiadali podľa stavu, v akom ich každý z manželov užíva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti.
• Ostatné hnuteľné veci a nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve a podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Čo Zohľadňuje Súd pri Vyporiadaní BSM?

Pri súdnom vyporiadaní BSM sa zohľadňujú nasledovné faktory:

• Rovnosť podielov: Súd vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké (§ 150 Občianskeho zákonníka).
• Vklady a výdavky: Každý z manželov má právo na úhradu toho, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho osobný majetok. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
• Potreby maloletých detí: Súd prihliada predovšetkým na potreby maloletých detí. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
• Starostlivosť o rodinu: Súd prihliada na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu.
• Zásluhy o nadobudnutie a udržanie majetku: Súd zohľadňuje, ako sa každý z manželov zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Ako Určiť Hodnotu Nehnuteľnosti pri Vyporiadaní BSM?

Vyporiadanie teda nemá len kvalitatívnu stránku, t.j. usporiadanie vlastníctva k jednotlivým veciam, ale aj kvantitatívnu stránku, pri ktorej ide o hodnotové podiely. Pri vyporiadaní je preto veľmi dôležité určiť správne ceny jednotlivých vecí a zároveň hodnotu celého majetku. Cena, za ktorú možno predať nehnuteľnosť, sa určuje dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim. S účinnosťou od 1. januára 2004 bola zrušená vyhláška č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, na základe ktorej znalec do uvedeného dátumu určoval cenu (tzv. vyhlášková cena). V súčasnosti znalec určuje tzv. všeobecnú cenu podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Určenie ceny nehnuteľnosti:

• Dohoda: Cena sa určuje dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim. Cena, za ktorú možno predať nehnuteľnosť, sa určuje dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim.
• Znalecký posudok: Znalecký posudok určuje všeobecnú hodnotu majetku. V súčasnosti znalec určuje tzv. všeobecnú cenu podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
• Trhová cena: Trhová cena odráža aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti na trhu. Trhová cena hovorí o aktuálnej hodnote nehnuteľnosti na trhu a je odzrkadlením ponuky a dopytu.

Metódy určenia trhovej ceny:

• Porovnávacia analýza: Sleduje a porovnáva aktuálne ceny porovnateľných nehnuteľností. V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa porovnávacia (komparatívna) analýza. Táto metóda je založená na princípe sledovania a porovnania aktuálnych cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakteristické vlastnosti, technický stav a umiestnenie porovnateľné.
• Analýza trhu: Zohľadňuje dáta z praxe a informácie o situácii na realitnom trhu. Pri stanovení reálnej predajnej ceny nehnuteľnosti maklér vychádza z analýzy trhu k čomu mu slúžia dáta z praxe zhromažďujúce množstvo údajov nevyhnutných pre ozrejmenie situácie na realitnom trhu.

Investície do Majetku Jedného z Manželov

Ak ste počas manželstva investovali spoločné prostriedky do rekonštrukcie domu, ktorý patrí tretej osobe (napríklad rodičom bývalého manžela), tieto investície sa nestávajú súčasťou BSM ako vec. Pri vyporiadaní BSM máte nárok, aby sa hodnota týchto investícií zohľadnila. V praxi to znamená, že BSM má voči vlastníkovi domu pohľadávku vo výške vynaložených prostriedkov na rekonštrukciu. Táto pohľadávka sa pri vyporiadaní BSM zaradí medzi jeho aktíva a rozdelí sa medzi manželov obvykle v rovnakom podiele (zvyčajne polovica na každého). Rizikom je, že ak rodičia bývalého manžela nebudú súhlasiť s vrátením investovaných prostriedkov, budete musieť túto pohľadávku vymáhať súdnou cestou.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Podobne, ak jeden z manželov rekonštruoval majetok, ktorý patril výlučne druhému manželovi. Po rozvode manželstva, s ktorým je zo zákona spojený aj zánik Vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“), môžete požadovať náhradu za to, čo sa vynaložilo zo spoločného majetku na výlučný majetok Vášho manžela (t.j. na byt v jeho výlučnom vlastníctve).

Dedičstvo a BSM

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka do BSM nepatrí majetok nadobudnutý dedičstvom ani majetok nadobudnutý z prostriedkov, ktoré boli získané dedičstvom.

Príklad: Ak ste auto kúpili počas manželstva, ale výlučne z peňazí, ktoré ste zdedili, auto nepatrí do BSM, ale do vášho výlučného vlastníctva, ak ste ja kúpnej zmluve sama.

Avšak časť, ktorú získal vyplatením ostatných dedičov zo spoločných prostriedkov, môže byť predmetom vysporiadania BSM, ak sa na vyplatenie použili vaše spoločné prostriedky nadobudnuté počas manželstva.

Dary a BSM

Nie, dary zvyčajne nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak darca (ten, kto daruje vec) jasne preukáže, že daroval vec obom manželom spoločne, môže byť dar považovaný za súčasť BSM.

Príklad: Ak rodičia darujú byt synovi, tento byt nebude súčasťou BSM syna a jeho manželky.

Mzda a BSM

Áno, mzda jedného z manželov patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). To znamená, že je súčasťou spoločného majetku manželov, s ktorým nakladajú spoločne. Do BSM nepatrí mzda, ktorú jeden z manželov použil na osobné potreby, napríklad na kúpu oblečenia alebo darčekov pre seba.

Zrušenie BSM počas Trvania Manželstva

BSM možno meniť alebo úplne vylúčiť na základe dohody medzi manželmi. Táto dohoda sa nazýva manželská zmluva alebo predmanželská zmluva, v prípade, že je uzavretá pred sobášom. Manželská zmluva môže stanoviť, že isté majetky, ktoré by inak spadali pod bezpodielové spoluvlastníctvo, budú vylúčené a považované za osobný majetok jedného z manželov.

Dôvody na zrušenie BSM:

• Získanie oprávnenia na podnikanie jedným z manželov
• Ďalšia existencia manželstva by odporovala dobrým mravom

Daňové Aspekty Predaja Nehnuteľnosti v BSM

Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov.

Príklady:

• Byt nadobudnutý do BSM a predaný: Ak sa manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka.
• Nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.

tags: #vysporiadanie #BSM #nehnutelnost