Vysporiadanie vlastníctva k pozemkom: Riešenia pre obce

Vysporiadanie vlastníctva k pozemkom predstavuje pre obce na Slovensku dôležitú oblasť, ktorá má priamy dopad na ich rozvoj a možnosti získavania finančných prostriedkov. Tento článok sa zameriava na problematiku vysporiadania vlastníctva k pozemkom, s dôrazom na prechod majetku Slovenskej republiky na obce a s tým súvisiace právne aspekty.

Prechod majetku štátu na obce: Základné princípy

Prechod majetku Slovenskej republiky na obce sa riadi predovšetkým zákonom č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Tento zákon, ktorý nadobudol účinnosť 1. mája 1991, definuje, ktorý konkrétny majetok prechádza z vlastníctva štátu do vlastníctva obcí. Ide o špecifický spôsob nadobudnutia majetku, ktorý nastáva priamo zo zákona.

Právne úkony a protokoly

Na prechod majetku nie je potrebné uzatvárať žiadne právne úkony. Avšak, § 14 zákona o majetku obcí ukladá povinnosť pre odovzdávajúce a nadobúdajúce právnické osoby spísať písomné protokoly. Tieto protokoly nemajú konštitutívny charakter, ale plnia deklaratórnu funkciu, potvrdzujú skutočnosť, ktorá nastala zo zákona. Protokol slúži ako podklad na zápis do katastra nehnuteľností, pričom povinnosť požiadať o tento zápis má preberajúci subjekt - obec.

Aktuálnosť problematiky

Aj napriek tomu, že pôvodné ustanovenia zákona o majetku obcí nadobudli účinnosť pred rokmi, problematika vysporiadania vlastníctva k pozemkom je stále aktuálna. Mnohé nehnuteľnosti doposiaľ nie sú majetkovoprávne vysporiadané a obce nemajú vždy jasné právne vedomie o tom, ako postupovať v prípadoch starých zápisov v evidencii nehnuteľností.

Význam vysporiadania pre obce

Vysporiadanie vlastníckych vzťahov je pre obce kľúčové z viacerých dôvodov. Umožňuje im získať finančné prostriedky na zveľadenie a modernizáciu majetku, ako aj efektívnejšie spravovať a rozvíjať svoje územie.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Obnova evidencie pozemkov (ROEP)

Okrem zákona o majetku obcí zohráva dôležitú úlohu aj zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. V súlade s týmto zákonom prebieha obnova evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim (ROEP). V rámci konania ROEP sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov. V prípadoch, keď sa zistí, že vlastnícke právo k pozemku je vedené na Československý štát v správe národného výboru, je potrebné vyzvať obec, aby predložila delimitačný protokol podľa zákona o majetku obcí.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

Ustanovenia o prechode majetku štátu na obce prešli viacerými zmenami v súvislosti s prechodom kompetencií štátu na obce. Tieto zmeny mali vplyv na to, ktorý majetok a za akých podmienok prechádza do vlastníctva obcí.

Majetok prechádzajúci do vlastníctva obcí

Podľa § 2 zákona o majetku obcí prechádzajú do vlastníctva obcí s účinnosťou od 1. mája 1991 stavby a ďalší majetok. Veci, ktoré podliehali prevodom vlastníctva na iné právnické a fyzické osoby podľa zákona č. 427/1990 Zb., sa stali majetkom obce po tom, čo sa rozhodlo, že sa nezaradia do zoznamu prevádzkových jednotiek určených na prevod vlastníctva, alebo ak sa z tohto zoznamu vylúčili, prípadne ak sa nevydražili ani v opakovanej dražbe.

Poľnohospodárska a lesná pôda

Zákon o majetku obcí nerozlišuje kultúru pozemku, či ide o poľnohospodársku alebo nepoľnohospodársku pôdu. Do vlastníctva obcí prešli dňom 1. mája 1991 všetky nehnuteľné veci, ku ktorým mali právo hospodárenia ku dňu 23. - 24. novembra 1990 národné výbory všetkých stupňov. Ak mali národné výbory v práve hospodárenia poľnohospodársku, prípadne lesnú pôdu a s ňou súvisiace nehnuteľnosti, prešli zo zákona do majetku obce, na území ktorej sa nachádzajú. Dôležité je, že nadobudnutie týchto vecí do vlastníctva obce nezávisí od termínu spísania protokolu, pretože protokol len deklaruje prechod vlastníctva, ktorý nastal zo zákona dňom 1. mája 1991.

Zákon o pôde

Účinnosť zákona č. 229/1991 Zb. o pôde (24. júna 1991) nasledovala po účinnosti zákona o majetku obcí. Priamym následkom tejto skutočnosti je prechod vlastníctva k poľnohospodárskej pôde, ku ktorej patrilo právo hospodárenia národným výborom dňom 1. mája 1991 ex lege na obce.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Príklad z praxe

Obec skúmaním majetkovoprávnych vzťahov na právne nevysporiadaný pozemok zistí, že posledný zápis v pozemnoknižnej vložke je v časti B. V súlade s § 2 zákona o majetku obcí obec požiada príslušný obvodný úrad o vypracovanie protokolu o prechode vlastníctva na obec. Obvodný úrad preskúma, či majetok štátu nebol daný do trvalého užívania inej ako štátnej organizácii ku dňu 23. - 24. novembra 1990 alebo či tento majetok nebol v dočasnej správe.

Územný princíp a jeho obmedzenia

Zákonodarca uplatnil v zákone o majetku obcí prísny územný princíp, podľa ktorého vlastníctvo vecí nadobudla obec, na území ktorej sa nachádzajú. Tento princíp bol neskôr novelou zákona č. 306/1992 Zb. prelomený pri poľnohospodárskej a nepoľnohospodárskej pôde, porastoch, hospodárskych budovách a stavbách slúžiacich poľnohospodárskej a lesnej výrobe alebo s ňou súvisiacemu vodnému hospodárstvu, vrátane zastavaných pozemkov, ak boli tieto veci vo vlastníctve obcí k 31. decembru 1991.

Zánik trvalého užívania telovýchovných jednôt

Územný princíp sa ukázal ako nie celkom spravodlivý pri zániku trvalého užívania telovýchovných jednôt ku dňu 1. januára 1994. Trvalé užívanie nehnuteľností týchto subjektov zaniklo a prešlo ex lege do vlastníctva obce, na území ktorej sa nachádzajú. V tomto prípade je k zápisu vlastníckeho práva obce do katastra nehnuteľností nevyhnutné vyhotovenie písomného protokolu medzi obvodným úradom a obcou.

Prechod majetku v oblasti školstva

Zákonom č. 447/2001 Z. z. sa menil a dopĺňal zákon o majetku obcí v súvislosti so zákonom č. 416/2001 Z. z. o prechode niektorých pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a vyššie územné celky v oblasti školstva a sociálnych služieb. Týmto zákonom určený hnuteľný a nehnuteľný majetok Slovenskej republiky prešiel dňom 1. júla 2002 do vlastníctva obcí.

Právnické osoby a zariadenia bez právnej subjektivity

Ustanovenie § 2b ods. 1 písm. a) sa týkalo právnických osôb, ku ktorým prechádzala zriaďovateľská funkcia na obec. Pri zariadeniach bez právnej subjektivity (napr. základné a materské školy) bolo pri prechode majetku štátu na obec potrebné preukázať užívanie nehnuteľných i hnuteľných vecí k rozhodnému dátumu 1. júla 2002.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Problémy s preukazovaním užívania

Vyskytli sa interpretačné problémy pri preukazovaní užívania vecí základnou alebo materskou školou. Z tohto dôvodu bola prijatá novela zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu, ktorá ustanovila prechod majetku štátu, ktorý k 1. júnu 2003 spravoval okresný úrad a ktorý ku dňu účinnosti osobitného predpisu neprešiel do vlastníctva obce len preto, že tento majetok štátu nebol ku dňu účinnosti osobitného predpisu v užívaní základných alebo materských škôl z dôvodu dočasného prerušenia ich prevádzky a ak tieto základné a materské školy neboli k 1. júnu 2003 vyradené zo siete škôl a školských zariadení.

Majetkovoprávne nevysporiadané pozemky pod školami

V súvislosti s prechodom majetku štátu na obce v oblasti školstva je potrebné poukázať na skutočnosť, že väčšina základných i materských škôl bola postavená na majetkovoprávne nevysporiadaných pozemkoch. Aj z tohto dôvodu predmetom protokolu v mnohých prípadoch sú len stavby bez identifikácie pozemkov, na ktorých sa školy, telocvične a školské dvory nachádzajú.

Pozemky evidované ako záhrady alebo orná pôda

Ďalší problém sa vyskytol s pozemkami, ktoré boli pred nadobudnutím účinnosti zákona č. 447/2001 Z. z. evidované v katastri nehnuteľností ako záhrady alebo orná pôda. Slovenský pozemkový fond požiadal o zápis správy k týmto pozemkom, ktoré mali kultúru orná pôda a záhrada a v tom čase ich spravoval príslušný okresný úrad. Išlo o pozemky, ktoré neboli vyňaté z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, no fakticky netvorili poľnohospodársky pôdny fond. Na týchto pozemkoch sú vybudované telocvične, ihriská, spevnené plochy, ktoré slúžili a doposiaľ slúžia na účely školského vyučovania a tvoria neoddeliteľný celok so stavbou školy.

Zákon č. 258/2009 Z. z.

Podľa ustanovenia § 2d zákona č. 258/2009 Z. z., ktoré nadobudlo účinnosť dňom 1. mája 2010, pozemky, ktoré tvoria funkčný celok so stavbou, ktorá prešla do vlastníctva obce, prechádzajú do vlastníctva obce. Účelom tohto ustanovenia je vysporiadať tieto zastavané pozemky a priľahlé pozemky tvoriace svojím umiestnením a využitím neoddeliteľný celok so stavbou prechodom z majetku štátu do vlastníctva obcí.

Príklad z praxe

Obec je na základe zákona o majetku obcí vlastníkom telocvične a spevneného ihriska, ktoré sa nachádzajú vedľa školy. Pozemok pod budovou školy je vo vlastníctve obce, avšak pozemky pod telocvičňou a ihriskom sú vedené na liste vlastníctva na Slovenskú republiku - v správe Slovenského pozemkového fondu.

Nedokončené stavby a ich prechod na obce

V zmysle usmernenia MF SR rozostavané stavby prešli do vlastníctva obcí podľa § 2b ods. 1 písm. a) zákona o majetku obcí. Ak stavebníkom rozostavaných stavieb účelových po ich dokončení na školy alebo školské zariadenia bol subjekt, ku ktorému zriaďovateľská funkcia neprechádzala na obec (okresný úrad), tieto stavby do vlastníctva obcí neprechádzali a zostávali vo vlastníctve štátu.

Zákon č. 161/2003 Z. z.

Problémy s nedokončenými stavbami štátu vyústili do prijatia zákona č. 161/2003 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu. V ustanovení § 18d ods. 1 zákona sa uvádza, že rozostavané stavby, ktorých investorom je k 1. júnu 2003 okresný úrad a ktoré ku dňu účinnosti zákona č. 447/2001 Z. z. neprešli do majetku obcí len preto, že boli rozostavané a nebol určený ich budúci užívateľ, môžu prejsť do majetku obce po ich dokončení dohodou uzavretou okresným úradom alebo krajským úradom s obcou. Zákon neukladá správcovi majetku štátu bezodplatný prevod dokončenej alebo rozostavanej stavby na obec ako povinnosť, ale ako možnosť.

Slovenský pozemkový fond a jeho úloha

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva významnú úlohu pri vysporiadaní vlastníctva k pozemkom. SPF môže pozemky vo vlastníctve štátu, ktoré má v správe, previesť na inú osobu len v prípadoch uvedených v zákone. Na prípad vysporiadania pozemkov zastavaných stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby sa vzťahuje ustanovenie § 19 ods. 2 písm. c) zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Prenájom pôdy od SPF

SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. So žiadosťou o prenájom je vhodné obrátiť sa na príslušný regionálny odbor SPF.

Pozemky nezistených vlastníkov

Pozemky, ktoré boli vedené s nezisteným vlastníkom, boli prenajímané SPF. Ak boli údaje k pozemkom doplnené a majú vlastníka zapísaného v katastri, vlastník si môže nárokovať spätne uhradené nájomné od SPF.

Postup pri dedičskom konaní

Ak sú pozemky evidované na prastarého otca a správcom je SPF, je potrebné obrátiť sa na príslušný súd, aby sa začalo dedičské konanie o novoobjavenom majetku.

Bezodplatný prevod pozemkov na obce

Štát dáva obciam možnosť nadobudnúť pozemky vo svojom vlastníctve bezodplatne. Od 1. apríla 2025 môže obec bezodplatne nadobudnúť pozemky od Slovenskej republiky, aj ak nemá územný plán. Dôležité je, aby SPF vykonával správu ku pozemkom SR.

Podmienky pre bezodplatný prevod

Pre bezodplatný prevod sa vyžaduje súhlasné stanovisko SPF ku konaniu o stavebnom zámere. Následne sa SPF doručí žiadosť o bezodplatný prevod pozemkov vo vlastníctve SR. Prílohou tejto žiadosti musí byť aj uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení nadobudnutia pozemku vo vlastníctve SR obcou a znalecký posudok na určenie ceny prevádzaného pozemku.

Riešenie problémov s nevysporiadanými pozemkami

Zámenná zmluva

Proces usporiadania vlastníctva pozemkov pod stavbami môže územná samospráva realizovať formou zámennej zmluvy. Toto riešenie predpokladá, že obec disponuje pozemkami, ktoré bude možné využiť individuálne formou zámennej zmluvy. Ako náhradný pozemok je možné použiť len pozemok rovnakého druhu, ako bol pôvodne pozemok pred zastavaním, pričom sa zohľadní aj primeranosť výmery a bonity pôdy.

Pozemkové úpravy

Ak nebudú pozemky usporiadané zámennou zmluvou, navrhuje sa usporiadať vlastníctvo pozemkov prostredníctvom pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách.

Zákonné vecné bremeno

Ak obce a vyššie územné celky ku dňu 1. júla 2009 nemali usporiadané vlastníctvo k pozemkom pod stavbami, vzniklo zo zákona vecné bremeno. Keďže zákon o vysporiadaní pozemkov nerieši poskytovanie náhrady za vzniknuté vecné bremená a zároveň expressis verbis neustanovuje bezodplatnosť zákonného vecného bremena, je namieste poskytnutie náhrady odvodiť priamo z čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky, resp. § 128 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ je na pozemku postavená stavba vo vlastníctve obce a pozemok nebol vyvlastnený, je vlastník pozemku povinný strpieť užívanie vlastníckeho práva, avšak za náhradu.

Delimitácia pozemku

Pozemok je možné delimitovať a odovzdať do vlastníctva obce protokolom po doložení nasledovných dokladov:

• žiadosť o delimitáciu parcely
• titul nadobudnutia stavby - delimitačný protokol, kartu dlhodobého majetku obce alebo pasport miestnych komunikácií, prípadne stav. povolenie, kolaudačné rozhodnutie, hospodársku zmluvu alebo inú listinu preukazujúcu vlastníctvo ku stavbe pred účinnosťou zákona o majetku obcí,
• vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z.

tags: #vysporiadanie #vlastníctva #k #pozemkom #riešenia #štátu