Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Ako postupovať pri neoprávnenom užívaní a hnuteľné veci na pozemku

Vlastnícke právo je základným právom chráneným Ústavou Slovenskej republiky. Vlastník má právo so svojím majetkom nakladať podľa vlastného uváženia. Často však dochádza k situáciám, keď do tohto práva zasahujú iné osoby, napríklad neoprávneným užívaním nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch je nevyhnutné poznať svoje práva a možnosti, ako sa brániť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku žaloby o vypratanie nehnuteľnosti, vrátane vzorov a praktických rád.

Právo na ochranu vlastníctva

V zmysle čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo, rovnako ako ostatné, požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju.

Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým. Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. O protiprávny zásah do vlastníckeho práva ide napríklad aj tým, ak osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, túto nehnuteľnosť užíva.

Keď vlastník neužíva svoju nehnuteľnosť

Často sa stáva, že vlastník nehnuteľnosť vlastní, no neužíva ju. Niekedy však aj napriek vopred dohodnutým podmienkam prenájmu veci dochádza k problémom. Ide napríklad o situáciu, keď sa nájomník odmieta vzdať užívania veci aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté, a teda užíva vec bez právneho dôvodu. V takomto prípade nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa).

Podľa § 126 ods. 1 OZ má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje, a môže sa domáhať, aby sa upustilo od neoprávnených zásahov a aby sa odstránili následky týchto zásahov.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Pre vysvetlenie je vhodné uviesť rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013, podľa ktorého hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej (od toho, kto ju neprávom zadržuje). Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie.

Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné sa domáhať vypratania nehnuteľnosti (R 53/1973). Teda ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti.

Vypratanie nehnuteľnosti

Ak niekto neoprávnene užíva vašu nehnuteľnosť, máte niekoľko možností, ako postupovať:

1. Výzva na vysťahovanie

Prvým krokom by mala byť písomná výzva osobe, ktorá neoprávnene užíva nehnuteľnosť, aby sa z nehnuteľnosti vysťahovala a nehnuteľnosť vypratala. Výzva by mala obsahovať lehotu, do ktorej má osoba nehnuteľnosť vypratať. Je vhodné doručiť výzvu doporučene, aby ste mali dôkaz o jej doručení. Ak chcete doručiť výzvu na vysťahovanie, môžete to urobiť viacerými spôsobmi. Výzva by mala byť v každom prípade písomná a s podpisom. Postačí, ak svoju písomnú výzvu odovzdáte partnerovi osobne oproti podpisu. Doručenie priamo do rúk je výhodné zvlášť kvôli tomu, aby ste mali istotu, že partner výzvu skutočne obdržal. Jeho podpis na kópii výzvy potvrdzujúci prevzatie dokumentu by bol ideálny dôkaz. Ak sa vám nepodarí ho zastihnúť osobne alebo ak by odmietol podpísať prevzatie, môžete výzvu zaslať aj poštou, napríklad ako doporučenú zásielku s potvrdením o doručení.

2. Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti

Ak výzva na vysťahovanie nevedie k požadovanému výsledku, je potrebné podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti na príslušný súd. Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

V návrhu je potrebné popísať na základe čoho vznikol medzi navrhovateľom a odporcom právny vzťah. Následne presne špecifikovať o akú nehnuteľnosť sa jedná (podľa listu vlastníctva) popísať okolnosti, najmä uviesť na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti.

3. Rozhodcovské konanie

Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť.

4. Exekúcia

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním.

Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii.

Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce.

Prečítajte si tiež: Vzory regresného nároku spoludlžníkov

V zmysle § 181 ods. 2 Exekučného poriadku vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného.

Svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu! Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc.

Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv.

Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd (inak môže vlastník riskovať trestné stíhanie, ak nesplní podmienky svojpomoci). Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom.

Taktiež je potrebné vedieť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť opustiť ešte nie je podkladom na to, aby vlastník domu (bytu) do nehnuteľnosti vstúpil.

Pozrite si toto rozhodnutie: (R 1/1980) Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.

Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi.

Bezdôvodné obohatenie a náhrada škody

Na záver je ešte vhodné spomenúť problematiku náhrady škody a bezdôvodného obohatenia. Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Najčastejšie potupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite.

Prenajímateľ sa môže domáhať bezdôvodného obohatenia a náhrady škody, ktorá mu vznikla tým, že nájomca nevypratal nehnuteľnosť načas.

Špecifické situácie a rady

Prípadová štúdia 1: Vysťahovanie manžela z domu manželky

Ak chce manželka vysťahovať manžela z domu, ktorý je v jej vlastníctve a manžel nemá trvalý pobyt v tomto dome, postup je nasledovný:

1. Zrušenie súhlasu s bývaním: Ak manžel býva v dome na základe súhlasu manželky, môže tento súhlas odvolať.
2. Žaloba o vypratanie: Ak manžel odmieta odísť dobrovoľne, manželka môže podať na súd žalobu o vypratanie.

Súd môže vo výnimočných prípadoch priznať manželovi bytovú náhradu, ak je to odôvodnené okolnosťami, napríklad jeho zdravotným stavom alebo majetkovými pomermi. Pred podaním žaloby sa odporúča konzultovať vec s advokátom.

Prípadová štúdia 2: Bývanie v byte bez nájomnej zmluvy

Ak osoba obýva nehnuteľnosť bez nájomnej zmluvy, majiteľ má právo žiadať o vypratanie nehnuteľnosti, avšak musí postupovať v súlade so zákonom.

1. Žaloba o vypratanie: Vlastník musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti na súd.
2. Lehota na vypratanie: Súd určí lehotu na vypratanie, ktorú ak osoba nebude schopná dodržať, by mohol byť vykonaný exekučný zásah exekútorom.

Súd bude skúmať, či by vysťahovanie neohrozilo základné ľudské práva osoby, zvlášť s ohľadom na prítomnosť maloletého dieťaťa. Súd by mohol zohľadniť, či má osoba schopnosť nájsť si náhradné bývanie.

Prípadová štúdia 3: Investície do nehnuteľnosti

Ak osoba investovala do nehnuteľnosti, ktorá nie je v jej vlastníctve, môže sa domáhať náhrady za tieto investície, ak ich vykonal so súhlasom vlastníkov alebo ak išlo o nevyhnutné náklady. O náhradu by sa mohol domáhať v občianskoprávnom konaní.

Prípadová štúdia 4: Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Vo Vašom prípade je však možné požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Odporúčam Vám minimálne sa poradiť s advokátom. Žaloba na súd musí byť formulovaná pomerne presne. Pokiaľ bývalý manžel bude chcieť túto nehnuteľnosť prikázať do svojho vlastníctva, potom ho súd zaviaže, aby Vás vyplatil vo výške hodnoty Vášho podielu. Ak niektorý z účastníkov má záujem v nehnuteľnosti bývať, súd nerozhodne o predaji tejto nehnuteľnosti. Nemusíte sa obávať, že by súd zaviazal bývalého manžela na vyplatenie dlhu v nízkych splátkach na niekoľko rokov.

Prípadová štúdia 5: Ohrozovanie a šikanovanie majiteľkou bytu

Ak je osoba obyvateľom bytu, ktorého majiteľkou je jej matka, a matka sa voči nej chová neprimerane, vyhráža sa jej a šikanuje, podmienky vystahovania závisia od právneho základu pobytu v byte.

Čo má obsahovať zmluva o krátkodobom nájme bytu

1. Určenie doby nájmu - je prvou podstatnou náležitosťou. Treba ju určiť podľa odseku „Doba prenájmu“
2. Údaje o zmluvných stranách
3. Označenie predmetu nájmu - Zákon o krátkodobom nájme bytu nešpecifikuje rozsah označenia predmetu nájmu, ale zároveň podľa všeobecných noriem súkromného práva, každý právny úkon musí byť zrozumiteľný a dostatočne určitý. Predmet nájmu preto odporúčame špecifikovať najmä uvedením súpisného čísla bytového domu, vymedzením parcely, na ktorej je bytový dom postavený, adresou, na ktorej sa byt nachádza, číslom vchodu, číslom poschodia a číslom samotného bytu, zvykne sa uvádzať aj katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, spoluvlastnícky podiel a podiely na spoločných častiach a zariadeniach, všeobecný popis bytu a jeho príslušenstva, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenie bytu.
4. Rozsah užívania predmetu nájmu - je potrebné vymedziť, či je nájomca oprávnený spolu s bytom užívať napríklad aj jeho príslušenstvo (pivnica, komora, parkovacie miesto a pod.).
5. Určenie výšky nájomného - je podstatnou náležitosťou zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Výška nájomného sa zväčša stanovuje pevnou sumou, ale zákon nevylučuje ani možnosť dojednania určenia nájomného iným spôsobom, ktorým bude možné dospieť k reálnej číselnej sume. Spôsob určenia výšky nájomného však musí byť dostatočne určitý.
6. Výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu - do tejto položky patria najmä poplatky za energie (voda, plyn, elektrina), ale aj ďalšie poplatky spojené s užívaním bytu ako napríklad internet, káblová televízia a i. Po dohode zmluvných strán je možné v zmluve vymedziť prípady, kedy je prenajímateľ oprávnený zvýšiť nájomné a ostatné úhrady, napríklad pri zmene cien dodávaných služieb alebo očakávanej priemernej ročnej miere inflácie.
7. Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu - byt musí byť v stave spôsobilom na jeho riadne užívanie. Opisuje sa najmä splnenie technických a hygienických požiadaviek, počet a typy miestností, vybavenie (prípojky, okná, umývadlo…), zariadenie bytu (spotrebiče, nábytok) a spôsob využitia príslušenstva.
8. Opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy. K opis odporúčame pristúpiť zodpovedne, pretože môže byť kľúčový pri identifikovaní zodpovednostných vzťahov pre vykonávanie opráv v budúcnosti.
9. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Účelom uvedeného vyhlásenia je zabezpečenie ochrany nájomcu, pre ktorého môže byť v niektorých prípadoch uzatvorenie zmluvy o krátkodobom nájme bytu menej výhodné, napríklad aj v súvislosti s nevzniknutím nároku na bytové náhrady.
10. Iné ustanovenia - podľa dohody zmluvných strán je v zmluve možné zakotviť aj iné práva a povinnosti v rozsahu platného práva, napríklad zákaz fajčenia a zákaz chovania domácich zvierat.

tags: #žaloba #o #vypratanie #nehnuteľnosti #hnuteľné #veci