Žaloba prehlasovaného vlastníka bytu: Práva, lehoty a dôležité aspekty

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti, vrátane účasti na rozhodovaní o správe domu. Ak sa však vlastník bytu cíti byť prehlasovaný pri hlasovaní, zákon mu poskytuje možnosť brániť sa súdnou cestou prostredníctvom tzv. žaloby prehlasovaného vlastníka. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie tohto inštitútu, vrátane lehôt, dôvodov a náležitostí žaloby.

Právny základ žaloby prehlasovaného vlastníka

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo „BytZ“). Tento zákon upravuje práva a povinnosti vlastníkov, ako aj spôsob rozhodovania o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach.

Podľa § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol, ak nesúhlasí s výsledkom hlasovania. Zákonná úprava tejto žaloby je pomerne stručná a mnoho právnych aspektov vyplýva zo súdnych rozhodnutí.

Kto je prehlasovaný vlastník?

Prehlasovaným vlastníkom je vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorého hlas bol pri hlasovaní o určitej záležitosti prehlasovaný väčšinou hlasov ostatných vlastníkov. Podľa odbornej literatúry "nepožívajú žiadnu dodatočnú ochranu tí vlastníci v dome, ktorí sa na schôdzi alebo písomnom hlasovaní nezúčastnili (takíto vlastníci ani nehlasovali, a tak nemohli byť prehlasovaní). Vlastníci v dome, ktorí sa nedostavili, tak môžu prípadne napadnúť súdnou cestou iným spôsobom iba formálne procesné nedostatky zvolania schôdze, zhromaždenia alebo písomného hlasovania".

Lehoty na podanie žaloby

Zákon stanovuje prísne lehoty na podanie žaloby prehlasovaného vlastníka. Podľa § 14a ods. 8 BytZ:

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

• 30-dňová lehota: Prehlasovaný vlastník sa musí obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Oznámenie o výsledku hlasovania je objektívnou skutočnosťou, čo znamená, že 30-dňová lehota plynie bez ohľadu na to, kedy prehlasovaný vlastník nadobudol vedomosť o výsledku hlasovania. Účel oznámenia plní zápisnica, ktorá sa vyhotovuje z každej schôdze či písomného hlasovania vlastníkov (§ 14a ods. 6 BytZ).
• 3-mesačná lehota: Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Dôležité je, že tieto lehoty majú prekluzívny charakter. To znamená, že po uplynutí lehoty právo na podanie žaloby zaniká a súd je povinný na túto skutočnosť prihliadať z úradnej povinnosti. Po uplynutí prekluzívnych lehôt už nie je možné iným spôsobom ako podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP sa domáhať zrušenia, neplatnosti, či neprípustnosti prijatých rozhodnutí na schôdzi vlastníkov. Stanovenie prekluzívnych lehôt podporuje známu zásadu súkromného práva vigilantibus iura scripta sunt (právo patrí bdelým), podľa ktorej si každý má strážiť a chrániť svoje práva ich včasným uplatnením na súde tak, aby sa neprekludovali, príp. nepremlčali.

Dôvody na podanie žaloby

Podľa odborných výkladov k predmetnému ustanoveniu možno napadnúť rozhodnutie prijaté na schôdzi vlastníkov bytov na základe akéhokoľvek právne relevantného dôvodu alebo právnej skutočnosti. Dôvody na podanie žaloby prehlasovaného vlastníka možno rozdeliť do dvoch hlavných skupín:

1. Formálne (procesné) nedostatky: Týkajú sa zvolania a priebehu schôdze vlastníkov (alebo písomného hlasovania) a prijatých rozhodnutí. Môže ísť napríklad o:
   • Nesprávne zvolanie schôdze
   • Nedostatočná uznášaniaschopnosť schôdze
   • Chyby v priebehu hlasovania
   • Nesprávne overenie výsledkov písomného hlasovania
   • Nedodržiavanie alebo obchádzanie formálnych podmienok hlasovania ustanovené v zákone alebo v zmluve.
2. Vecné (obsahové) nedostatky: Týkajú sa obsahu prijatého rozhodnutia a jeho súladu s právnymi predpismi a dobrými mravmi. Môže ísť napríklad o:
   • Rozpor rozhodnutia so zákonom
   • Obchádzanie zákona
   • Rozpor s dobrými mravmi
   • Rozpor so zmluvou o výkone správy
   • Nesúlad s § 3 ods. zákona o vlastníctve bytov.

Ústavný súd Slovenskej republiky sa vo svojom náleze zo dňa 3. júla 2013, sp.zn. PL. ÚS 110/2011-40 zaoberal otázkou, či môže prehlasovaný vlastník žalobou podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov namietať len „procesný aspekt“ rozhodnutia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo aj z materiálneho hľadiska. Dospel k záveru, že nič nebráni tomu, aby právo prehlasovaného vlastníka bolo interpretované v právno-aplikačnej praxi materiálne, t. j. aby predmetom žaloby mohli byť nielen námietky smerujúce proti porušeniu zákonom ustanovenej procedúry, ale aj námietky smerujúce proti obsahu týchto rozhodnutí.

Náležitosti žaloby

Keďže BytZ neupravuje žiadne osobitné náležitosti žaloby, ktorú môže prehlasovaný vlastník podať podľa § 14a ods. 8 BytZ, vychádza sa zo všeobecných náležitostí podania (§ 127 CSP) a žaloby (§ 132 - § 137 CSP) podľa Civilného sporového poriadku. Žaloba by mala obsahovať najmä:

• Označenie súdu, ktorému je žaloba určená
• Identifikáciu žalobcu (prehlasovaného vlastníka) a žalovaného (všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome)
• Opis skutkového stavu, t. j. popis priebehu hlasovania, prijatého rozhodnutia a dôvodov, pre ktoré sa žalobca cíti byť dotknutý na svojich právach
• Žalobný návrh (petit), t. j. čoho sa žalobca domáha. V súdnej praxi sa možno stretnúť s viacerými variáciami formulácie žalobného petitu, ktorými žalobcovia spravidla požadujú vyslovenie neplatnosti, neúčinnosti alebo neprípustnosti prijatých rozhodnutí, príp. ich zrušenie.
• Dôkazy na preukázanie tvrdení uvedených v žalobe
• Dátum a podpis žalobcu

Pasívne vecne legitimovaná osoba

Problematickou otázkou v praxi býva najmä určenie pasívne vecne legitimovanej osoby (t. j. koho označiť ako žalovaného). Podľa rozsudku Krajského súdu v Bratislave, sp. zn. 5Co/27/2016, a taktiež podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 23 Co 693/2014 „Nositeľom prejavu konkrétneho hlasovania a tým prejavu vôle, ktorá sa transformuje do podoby uznesení (rozhodnutí) prijatých na schôdzi sú samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov. (…) Z toho vyplýva, že žaloba musí smerovať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na to, či boli, alebo neboli prítomní na schôdzi, na ktorej bolo prijaté napadnuté uznesenie.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

Dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň so žalobou na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prizná dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vtedy, keď je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo existuje obava, že by výkon rozhodnutia bol ohrozený.

Vzťah žaloby prehlasovaného vlastníka k iným právnym prostriedkom

V právnej doktríne sa možno stretnúť s názorom, že žaloba podľa § 14 odsek 4 ZoVBNP nepredstavuje jediný prostriedok obrany, t.j. stojí popri všeobecnej možnosti domáhať sa ochrany prostredníctvom všeobecných inštitútov upravených v § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku, resp. iných ustanovení Občianskeho zákonníka. Tento názor sa však považuje za právne neakceptovateľný, pretože ustanovenie § 14 odsek 4 ZoVBNP je svojou povahou lex specialis, ktoré vylučuje použitie všeobecných právnych prostriedkov (napr. určovacia žaloba, žaloba podľa § 139 odsek 3 OZ a pod.). Vzhľadom na uvedený systematický výklad je právnu normu obsiahnutú v ustanovení § 14 odsek 4 ZoVBNP potrebné považovať za jediný zákonný prostriedok právnej ochrany vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich práv zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov prehlasovaní alebo ktorí sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť.

Rozhodnutia vlastníkov bytov ako právne úkony

Problematickou a v právnej teórii pertraktovanou sa stala otázka, či je možné považovať rozhodnutia (uznesenia) prijaté na schôdzi vlastníkov bytov za právne úkony. Podľa prevládajúceho právneho názoru takéto rozhodnutia nemožno považovať za právny úkon, nakoľko schôdza vlastníkov nie je subjektom práva, ktorý disponuje právnou subjektivitou a spôsobilosťou na právne úkony. Z tohto dôvodu nie je možné na rozhodnutia vlastníkov bytov aplikovať ustanovenia o právnych úkonoch, najmä o neplatnosti právnych úkonov, ale ich správnosť je prípustné posudzovať iba v medziach ustanovenia § 14 ods. 4 ZoVBNP.

Odporúčanie

Žaloba prehlasovaného vlastníka je komplexný právny inštitút, pri ktorom je potrebné dôsledne dodržiavať zákonné lehoty a správne formulovať žalobný návrh. Vzhľadom na to, že zákon upravuje 30 dňovú lehotu na podanie žaloby, pričom táto lehota má prekluzívny charakter, odporúča sa pri zvažovaní tohto typu žaloby poradiť sa so skúseným advokátom. V prvom rade je potrebné posúdiť, či je skutočne založený dôvod na podanie žaloby.

Prečítajte si tiež: Vzory regresného nároku spoludlžníkov

tags: #zaloba #prehlasovaneho #vlastnika #bytu #vzor