Záložné Právo: Komplexný Sprievodca Zabezpečením Pohľadávok

Záložné právo predstavuje významný zabezpečovací inštitút v slovenskom právnom poriadku, ktorého cieľom je zjednodušiť uspokojenie pohľadávky veriteľa v prípade, že dlžník neplní svoje záväzky riadne a včas. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložné právo, jeho podstatu, vznik, zánik a zmenu predmetu zálohu.

Čo je Záložné Právo?

Záložné právo je zabezpečovací inštitút upravený v Občianskom zákonníku. Jeho podstatou je jednoduchšie uspokojenie pohľadávky (peňažného nároku) veriteľa, ak dlžník nespláca svoj záväzok (dlh) voči tomuto veriteľovi riadne a včas, a to speňažením predmetu záložného práva (zálohu).

Záložné právo patrí k najvýznamnejším zabezpečovacím inštitútom v aktuálnom slovenskom právnom poriadku. Jeho hlavnou úlohou je umožniť záložnému veriteľovi uspokojenie jeho pohľadávky z predmetu zálohu v prípade, ak táto pohľadávka nebola riadne a včas splnená. Záložné právo má v praxi dve základné funkcie, a to zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu.

Predpoklady Vzniku Záložného Práva

Predpokladom pre zriadenie záložného práva je existencia pohľadávky, ktorú má zabezpečovať. Ak zanikne pohľadávka, zanikne aj záložné právo. Znamená to, že záložné právo ma akcesorickú (vedľajšiu) povahu vo vzťahu k pohľadávke.

Ďalším predpokladom pre zriadenie záložného práva je existencia predmetu záložného práva - zálohu. Zálohom môže byť vec, či už hnuteľná alebo nehnuteľná, právo, iná majetková hodnota (napr. obchodný podiel), byt a nebytový priestor, ktoré sú prevoditeľné. Spravidla je dlžník zároveň aj vlastníkom zálohu. V takom prípade ide o záložného dlžníka.

Prečítajte si tiež: Žalovaný Nárok Súd v SR

Vznik Záložného Práva

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom.

Záložné právo je zriadené uzatvorením zmluvy o zriadení záložného práva, avšak ak je zálohom hnuteľná vec, postačuje pre zriadenie záložného práva odovzdanie zálohu veriteľovi. K niektorým veciam, právam alebo k iným majetkovým hodnotám vzniká záložné právo zápisom do osobitného registra. Napríklad v prípade vzniku záložného práva na obchodný podiel sa vyžaduje jeho zápis do obchodného registra. Ak sa veriteľ a dlžník na tom dohodnú a zálohom je hnuteľná vec, môže záložné právo vzniknúť odovzdaním zálohu veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy. Následne kedykoľvek po odovzdaní môže dôjsť k registrácii záložného práva do Notárskeho centrálneho registra záložných práv.

Na vznik záložného práva však zákon vyžaduje ešte jeho registráciu v Notárskom centrálnom registri SR záložných práv alebo inom príslušnom registri. Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom do Katastra nehnuteľností SR, ak nie je v zákone ustanovené inak.

Exekučné Záložné Právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.

Prečítajte si tiež: Žalovaná suma uhradená, ale nárok neuznaný

Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom. Záložné právo sa bude vpisovať do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva.

Predmet Záložného Práva (Záloh)

Zálohom môže byť vec, či už hnuteľná alebo nehnuteľná, právo, iná majetková hodnota (napr. obchodný podiel), byt a nebytový priestor, ktoré sú prevoditeľné.

Pokiaľ vychádzame z toho, že záloh je predmet záložnoprávneho vzťahu, do ktorého zaraďujeme akýkoľvek predmet občianskoprávnych vzťahov za predpokladu, že je prevoditeľný, zálohom môže byť aj pohľadávka obligačného dlžníka, ktorý má voči inému dlžníkovi postavenie veriteľa. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu aj na príslušenstvo (§121 ods.3 Občianskeho zákonníka).

Hnuteľné Veci

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je podľa § 151e ods. 5 Občianskeho zákonníka predmetom záložného práva (zálohom) hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).

Prečítajte si tiež: Ako prebieha prehodnotenie zdravotného stavu?

Nehnuteľnosti

Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa ustanovenia § 151b zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj 3.osoba s postavením záložcu.

Ustanovenie § 71 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o bankách“) upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, a to nasledovne: „ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky podľa osobitného predpisu a nachádza sa na území Slovenskej republiky a súčasne platí, že na nehnuteľnosti nevzniklo a netrvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti atď.“ Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verenej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy.

Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ (napr.

Daňové Záložné Právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Zánik Záložného Práva

Záložné právo zaniká viacerými spôsobmi, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník v § 151md a jednou z možností je aj prevod alebo prechod zálohu. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Najbežnejšou formou zániku záložného práva v praxi je splatenie hypotekárneho úveru pôvodným záložcom, ktorý na to môže využiť prostriedky z predaja nehnuteľnosti.

Zrušenie Exekučného Záložného Práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Takýto návrh môže byť v praxi podaný najmä z dôvodu, že sa blokuje exekučným záložným právom nehnuteľnosť v prospech reálnych pohľadávok. Otázkou je, či je vôbec súd oprávnený vydať rozhodnutie o zastavení exekúcie, keďže zriadenie exekučného záložného práva nepovažujeme sa spôsob vykonávania exekúcie.

Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného. Exekútor sa preto musí s veriteľom dohodnúť na tom, že veriteľ udelí súhlas a súčasne urobí spaťvzatie návrhu na zriadenie záložného práva. V tomto prípade vzniká otázka, či je na takýto úkon vôbec oprávnený.

Poslednou teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou až po 01.04.2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Vychádzame pritom z ustanovenia § 32 Exekučného poriadku: „Súd je oprávnený požadovať od exekútora vysvetlenia alebo správy o priebehu každej exekučnej veci, ktorá bola exekútorovi pridelená, ktoré je exekútor povinný súdu v určenej lehote poskytnúť. Ak pri výkone exekúcie dochádza k prieťahom alebo porušovaniu povinností ustanovených týmto zákonom, môže súd uložiť exekútorovi vykonanie potrebných opatrení na odstránenie nedostatkov.

Zmena Predmetu Zálohu (Presun Záložného Práva)

Presun záložného práva (zabezpečujúceho hypotekárny úver) na inú nehnuteľnosť je druhým najčastejším spôsobom jeho výmazu, hneď po možnosti jeho splatenia. Okrem nižšie spomínaných dôvodov (kúpa družstevného bytu, výstavba domu, vyporiadanie BSM) sa využíva aj vtedy, keď dlžník nemá záujem stratiť výhodné podmienky, ktoré boli pri poskytnutí úveru nastavené (napr. výhodný úrok, dobrá fixácia atď.) alebo vtedy, keď dlžník nechce banke uhradiť pokutu (1% zo splatenej sumy) za predčasné splatenie úveru.

Podmienky, potrebné k udeleniu súhlasu s presunom záložného práva resp.

Situácie Umožňujúce Presun Záložného Práva

• Realizácia kúpy družstevného bytu: Kupujúci založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Potom požiada už ako vlastník členský práv a povinností o odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva.
• Výstavba nového domu: Klient v postavení dlžníka založí rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť a za tieto financie postaví rodinný dom.
• Vyporiadanie BSM (Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov): Manželia sa rozvedú a jeden z manželov si chce ponechať nehnuteľnosť - rodinný dom. Dohodou sa zaviažu, že manžel vyplatí manželke za jej časť domu 50.000 eur. Manžel tak najprv založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a z týchto finančných prostriedkov uhradí manželke 50.000 eur.
• Predaj pôvodne založenej nehnuteľnosti a kúpa novej: Jedná sa o spôsob, ktorý väčšinou využívajú klienti, ktorí z nejakých dôvodov nechcú prísť o aktuálnu hypotéku. Niekedy sú dôvodom jej dobre nastavené podmienky, inokedy by mohla nastať situácia, že klient by v dnešných podmienkach žiadnu hypotéku nedostal.

Praktický Príklad a Otázky

Častou otázkou je, či je pri predaji bytu a presune záložného práva na rodičovský dom nutné okamžite vyplatiť hypotéku. Odpoveď závisí od konkrétnych podmienok a dohody s bankou.

Príklad: Máte s mužom byt na hypotéku a chcete kúpiť pozemok a stavať dom. Aby ste mali prostriedky na stavbu, musíte najskôr predať byt, dve hypotéky súčasne vám príjem nedovolí. Keď prenesiete záložné právo na rodičovský dom s vyššou hodnotou ako byt, byt predáte, je potrebné hneď vyplatiť pôvodnú hypotéku alebo si ju môžete ponechať (v podstate by vám peniaze za predaj bytu prišli na účet), naďalej splácať splátky, z peniažkov viem zafinancovať stavbu a preniesť záložné právo už na novostavbu?

V tomto prípade je dôležité komunikovať s bankou a zistiť, aké sú jej podmienky pre presun záložného práva a ponechanie hypotéky. Niektoré banky môžu vyžadovať okamžité vyplatenie hypotéky z predaja bytu, zatiaľ čo iné môžu povoliť ponechanie hypotéky za určitých podmienok (napr. dostatočná hodnota rodičovského domu ako záruky).

Výkon Záložného Práva

Záložným právom sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (napr. hypotekárny úver) spolu s jej príslušenstvom. Pre banku je toto záložné právo potrebné k tomu, aby v prípade nesplácania hypotekárneho úveru mohla uspokojiť svoju pohľadávku pristúpením k výkonu záložného práva. Uspokojenie pohľadávky je realizované na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka. Celý proces by v ideálnych podmienkach nemal trvať viac ako jeden, dva maximálne tri mesiace. Pripravte sa však aj na to, že pokiaľ ste mali problém so splácaním úveru resp. ste úver nesplácali riadne a na čas, bude presun takéhoto záložného práva skoro nemožný.

Následky Porušenia Povinnosti Záložného Veriteľa

Následkom porušenia právnej povinnosti záložným veriteľom v zmysle § 151m ods. 8 OZ (t.j. postupovať s náležitou starostlivosťou tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja zálohu) nie je neplatnosť právneho úkonu (v zmysle § 39 OZ), ktorým dochádza k predaju zálohu. Ak záložný veriteľ svojím zavineným postupom poruší právnu povinnosť vyplývajúcu pre neho z ustanovenia § 151m ods. 8 OZ a tým zavinene spôsobí ujmu na majetku alebo právach záložcu alebo záložného dlžníka, môže zodpovedať za vzniknutú škodu podľa § 420 a násl. OZ.

tags: #zalozene #pravo #zmena #predmetu