Zmluva o Zriadení Záložného Práva: Kompletný Sprievodca

Zmluva o zriadení záložného práva, známa aj ako záložná zmluva, je právny nástroj slúžiaci na zabezpečenie pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložnú zmluvu, jej náležitosti, funkcie a proces vzniku a zániku záložného práva.

Úvod do Záložného Práva

Záložné právo je vecné právo, ktoré umožňuje veriteľovi (záložnému veriteľovi) uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty zálohu v prípade, že dlžník (záložca) nesplní svoj záväzok riadne a včas. Záložná zmluva je právny základ pre vznik tohto práva.

Čo je Zmluva o Zriadení Záložného Práva?

Zmluva o zriadení záložného práva predstavuje jednu z najčastejšie používaných zmlúv slúžiacich na zabezpečenie splnenia pohľadávky. Má svoj právny základ v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me). Túto zmluvu môžete nájsť aj pod názvom záložná zmluva. Jej hlavnou funkciou je zabezpečiť pohľadávku osoby voči inej osobe a posilniť tak jej postavenie pre prípad, ak by pohľadávka nebola riadne a včas splnená.

Zmluvu o zriadení záložného práva uzatvára tzv. záložný veriteľ (ten, kto má pohľadávku - veriteľ) a záložca (tým je dlžník, ktorí má splniť veriteľovi pohľadávku, prípadne to môže byť aj iná odlišná osoba od dlžníka).

Náležitosti Záložnej Zmluvy

Záložná zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné identifikovať, kto je záložný veriteľ a kto je záložca. Zmluvné strany musia byť označené v prípade podnikateľov obchodným menom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené a v prípade fyzických osôb menom a priezviskom, dátumom narodenia a trvalým pobytom.
• Určenie zabezpečenej pohľadávky: Je potrebné v záložnej zmluve identifikovať pohľadávku, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Bez vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo vlastne má byť zabezpečené. Pri označení pohľadávky je potrebné určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje.
• Určenie zálohu: Ďalšou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Je to vec, ktorá zabezpečuje pohľadávku určenú v záložnej zmluve a ktorú bude môcť záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo vlastne zabezpečuje pohľadávku.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. Hľadí sa na zmluvu, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Príklad na neplatnosť záložnej zmluvy

A, s.r.o. evidovala voči B, s.r.o. pohľadávku vo výške 10 000 eur. A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.12.2018 s B, s.r.o. záložnú zmluvu. V zmluve uviedli, že sa zabezpečuje peňažná pohľadávka A, s.r.o. voči B, s.r.o. vo výške 10 000 eur. V zmluve však opomenuli špecifikovať záloh, ktorý má zabezpečiť pohľadávku. Uviedli len, že pohľadávka je zabezpečená “osobným vozidlom vo vlastníctve záložcu”, napriek tomu, že záložca má vo vlastníctve viacero osobných vozidiel. Záložná zmluva medzi A, s.r.o. a B, s.r.o. je tak neplatná.

Forma Záložnej Zmluvy

Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad.

Aké Pohľadávky je Možné Zabezpečiť Záložným Právom

Občiansky zákonník ustanovuje, že zabezpečiť je možné nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.

Príklad na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti

A, s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 s B, s.r.o. zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala do jedného roka vykonať stavebné práce - postaviť budovu v hodnote 200 000 eur. Dohodli sa, že časť sumy 100 000 eur bude vyplatená pri podpise zmluvy, druhá časť sumy, 80 000 eur bude vyplatená po uskutočnení stavebných prác a tretia časť sumy 20 000 eur bude vyplatená až po roku od uskutočnenia stavebných prác, ako určitá forma bezchybného vykonania prác. Za účelom zabezpečenia svojej pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti (B, s.r.o. má povinnosť zaplatiť sumy 80 000 eur, resp. 20 000 eur až neskôr, po uzavretí záložnej zmluvy), uzavreli súčasne dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu, pričom ako záloh dohodli budovu, ktorú má A, s.r.o. postaviť.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Čo Môže Byť Zálohom

Pojmom záloh sa označuje predmet záložného práva, teda určitá vec, ktorá zabezpečuje splnenie pohľadávky záložného veriteľa. Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti (viď príklad vyššie na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti, kde zálohom je budova postavená až po uzatvorení záložnej zmluvy).

Príklad na predmet zálohu

A, s.r.o. uzatvorila s B, s.r.o. zmluvu o zriadení záložného práva. Ako záloh si dohodli pohľadávku, ktorú eviduje B s.r.o. voči C, s.r.o.. B, s.r.o. nesplní pohľadávku voči A, s.r.o. riadne a včas. A, s.r.o. môže uspokojiť svoju pohľadávku voči B, s.r.o. pohľadávkou, ktorú má B, s.r.o. voči C, s.r.o., pričom na uspokojenie svojej pohľadávky môže použiť aj úroky z omeškania, ktoré má C, s.r.o. povinnosť zaplatiť B, s.r.o. za to, že pohľadávku voči B, s.r.o. neuhradila včas.

Dve Fázy Vzniku Záložného Práva

Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán pri Záložnej Zmluve

Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti. Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.

Príklad na neplatnosť dohody o uspokojení sa tým, že si veriteľ ponechá záloh

A s.r.o. uzatvorila dňa 1.2.2019 záložnú zmluvu s B, s.r.o na zabezpečenie svojej pohľadávky vo výške 100 000 eur z titulu pôžičky. Zálohom bol nebytový priestor v hodnote 100 000 eur. Pohľadávka má nadobudnúť splatnosť dňa 1.6.2019 (do tohto dátumu je B, s.r.o. povinná vrátiť A, s.r.o. pôžičku). V záložnej zmluve sa dohodli, že ak B, s.r.o. nezaplatí včas pohľadávku, A, s.r.o. sa môže uspokojiť tak, že nadobudne vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Takáto dohoda je však neplatná, nakoľko ešte nenastala splatnosť pohľadávky. Až po 1.6.2019 sa môže A, s.r.o. dohodnúť s B, s.r.o. tak, že sa stane vlastníkom nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh “zvyčajným spôsobom”. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.

Zánik Záložného Práva

Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:

• zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa,
• zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí,
• ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva,
• uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené,
• vrátením veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci,
• prevedením zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom,
• ak zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom,
• iným spôsobom uvedeným v zmluve,
• výkonom záložného práva, napr. speňažením zálohu.

Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Záložná Zmluva a Kúpa Bytu s Hypotékou

Ak kupujúci kupuje byt na hypotekárny úver, proces predaja sa mierne mení. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch.

Postup pri kúpe bytu s hypotékou

1. Podpisuje sa kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený.
2. Kupujúci zloží časť peňazí (napr. 20.000€) do úschovy.
3. Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Za vklad záložného práva sa platí poplatok.
4. Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
5. Po pripísaní zvyšnej sumy peňazí na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
6. Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
7. Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Predaj Byty Ak Predávajúci Alebo Kupujúci Žije v Zahraničí

Ak predávate byt a žijete v zahraničí, tak na Slovensko nemusíte osobne prísť jedine v prípade, že na predávanom byte nemáte žiaden úver a súčasne kupujúci chce kúpiť Váš byt v hotovosti. V takomto prípade postačí ak máte splnomocnenie na predaj bytu, na ktorom si Váš podpis overíte v zahraničí. Kúpne zmluvy tak potom už za Vás podpíše Váš splnomocnenec.

V prípade, že Váš kupujúci chce kúpiť byt pomocou hypotekárneho úveru, musíte sa dostaviť na Slovensko osobne. V tomto prípade musíte ako majiteľ bytu osobne podpísať záložné zmluvy. Podľa zákona nie je možné, aby záložné zmluvy podpísal splnomocnenec.

Súhlas Vlastníka Nehnuteľnosti so Sídlom Spoločnosti

K zápisu sídla spoločnosti do obchodného registra je potrebné preukázať vlastnícke alebo užívacie právo k nehnuteľnosti, ktorej adresa sa má ako sídlo zapísať do obchodného registra. Alternatívne postačuje preukázať iba písomný súhlas vlastníka so zápisom nehnuteľnosti ako sídla. Podľa aktuálnej legislatívy je potrebné na súhlase vlastníka nehnuteľnosti úradné overenie podpisu vlastníka (spoluvlastníkov).

Zmluva o Pôžičke a Záložné Právo

Častokrát sa uzatvára zmluva o požičke so zriadením záložného práva, kde záloha môže byť hnuteľný či nehnuteľný majetok.

tags: #založná #zmluva #overený #podpis #vzor