Zápis kolaudačného rozhodnutia do katastra nehnuteľností: Kompletný postup

Kolaudačné konanie predstavuje významný krok pred samotným uvedením stavby do prevádzky. Ide o proces, pri ktorom sa overuje, či bola stavba zrealizovaná v súlade so schváleným projektom a platnými stavebnými predpismi. Po úspešnej kolaudácii však proces nekončí. Nasleduje zápis kolaudačného rozhodnutia do katastra nehnuteľností, ktorý je nevyhnutný pre právnu existenciu nehnuteľnosti.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností, ako aj údaje o právach k nim (vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, nájomné práva a iné). Kataster je tvorený katastrálnymi operátmi usporiadanými podľa katastrálnych území a obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Prečo je zápis stavby do katastra nehnuteľností dôležitý?

Mnohí sa mylne domnievajú, že kolaudáciou sa proces výstavby končí. Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností však jasne stanovuje, že vlastník je povinný stavbu do katastra zapísať, aby nadobudla právnu existenciu ako nehnuteľnosť. Bez tohto zápisu nemôžete stavbu predať, založiť v banke, majetkovo rozdeliť ani ju použiť v právnych úkonoch. Až zápis stavby do katastra vám dáva skutočné právne "vlastníctvo" k nehnuteľnosti.

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno totiž disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (s určitými zákonnými výnimkami). Ak chcete stavbu predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť evidovaná v katastri.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Zápis novostavby do katastra nehnuteľností - krok za krokom

Ak ste postavili rodinný dom, garáž, firemnú prevádzku alebo prístavbu k rodinnému domu, nasledujúci postup vám pomôže úspešne zapísať stavbu do katastra nehnuteľností.

1. Kolaudácia stavby a získanie kolaudačného rozhodnutia

Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie od stavebného úradu. Kolaudácia je moment, ktorý pre každého stavebníka predstavuje veľký míľnik.

2. Určenie súpisného a orientačného čísla

Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia je potrebné zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Na základe kolaudačného rozhodnutia obec určí stavbe súpisné a orientačné číslo. Osoba určená v kolaudačnom rozhodnutí je povinná požiadať o určenie súpisného a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia (podľa novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení).

Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu oboch tabuliek.

K žiadosti o určenie súpisného a orientačného čísla je potrebné priložiť originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

3. Geometrický plán (ak je potrebný)

Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (napríklad ako rozostavaná stavba), je potrebné dať si vyhotoviť geometrický plán, ktorý novostavbu zameria pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Geometrický plán vyhotovuje autorizovaný geodet. Je vhodné požiadať geodeta o zameranie až po zateplení stavby, keď má stavba definitívny pôdorys, ktorý sa už nebude meniť.

Na katastrálny odbor sa geometrický plán (ak je úradne overený po 1. októbri 2018) už k návrhu neprikladá.

4. Podanie návrhu na zápis

Následne je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza, písomný návrh na zápis novostavby do evidencie katastra nehnuteľností.

V návrhu je potrebné uviesť, že žiadate zapísať novostavbu do evidencie katastra nehnuteľností. K návrhu priložte:

• Rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby
• Geometrický plán so zameraním novostavby (ak je potrebný)

V návrhu je tiež potrebné uviesť rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

5. Správne poplatky a dĺžka konania

Správne poplatky pri zápise stavby závisia od toho, či využijete štandardné alebo zrýchlené konanie. Ak potrebujete stavbu zapísať rýchlo (napr. kvôli hypotéke), oplatí sa využiť zrýchlené konanie, ktoré dokáže skrátiť proces na polovicu.

Konanie o zápise môže trvať určitý čas, preto je dôležité podať kompletnú a správnu dokumentáciu, aby sa predišlo zbytočným prieťahom. Mnoho žiadateľov si až pri návšteve katastra uvedomí, že nemajú všetko potrebné. Ak niektorý dokument chýba alebo nie je prehľadný, kataster môže zápis pozastaviť alebo zamietnuť, čo spôsobuje zbytočné prieťahy. Možno vás príjemne prekvapí, že väčšine chýb sa dá predísť len vďaka správnemu vyplneniu žiadosti a kontrole príloh.

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Okrem dokončených stavieb je možné do katastra zapísať aj rozostavané stavby.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností. Na to, aby bolo možné stavbu predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť evidovaná v katastri. Ak teda chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou alebo financovať výstavbu novostavby hypotékou, je potrebné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu?

Stavba môže byť evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. Za stavbu v právnom zmysle sa považuje, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Aké doklady budete potrebovať k zápisu rozostavanej stavby do katastra?

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V posudku znalec posúdi štádium výstavby a uvedie záver, či je stavbu možné evidovať v katastri.
• Geometrický plán: Geometrický plán zameria rozostavanú stavbu pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster na základe stavebného povolenia vie, že ide o legálnu stavbu.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže trvať až 60 dní.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody so samostatnými súpisnými číslami

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov

Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Na zhromaždení vlastníkov celého bytového domu sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou. Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia. Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi.

V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby - v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality).

2. Príprava technických podkladov (projekt, geometrický plán)

• Projektová dokumentácia stavby: Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu.
• Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelení pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).

3. Stavebné konanie (povolenie úprav)

S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie.

4. Realizácia stavebných úprav a kolaudácia

Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie). Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.

5. Pridelenie nového súpisného čísla

Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade). Na tento účel sa podáva žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii. Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.

6. Zápis zmien do katastra nehnuteľností

Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).

• Rozdelenie pozemku: Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).
• Rozdelenie domu (stavby): Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky - byty a nebytové priestory.

tags: #zápis #kolaudačného #rozhodnutia #na #kataster #postup