Prevkladovanie záložných zmlúv na novú nehnuteľnosť: Kompletný postup

Zmena životnej situácie, rozrastajúca sa rodina, rozvod alebo jednoduchá túžba po zmene bývania - to všetko sú dôvody, prečo sa ľudia rozhodujú pre zmenu svojho bydliska. V súčasnej dynamike realitného trhu sa tak mnohí klienti rozhodujú pre zmenu svojho bývania z rôznych dôvodov. Ak je na kúpu novej nehnuteľnosti využitý úver, prenos úveru na inú nehnuteľnosť sa javí ako atraktívna možnosť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces prevkladovania záložných zmlúv na novú nehnuteľnosť, vrátane postupov, poplatkov a dôležitých aspektov, ktoré je potrebné zvážiť.

Úvod do prevodu záložných práv

Predstavte si, že ste si pred časom kúpili byt alebo dom a financovali ste to hypotékou. Teraz máte vo vyhliadke niečo nové, keďže sa vám zmenila životná situácia. Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. Ale nie je to tak. Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Nie všetky banky na Slovensku však túto možnosť poskytujú, a preto je vhodné mať pri sebe špecialistu, ktorý vám pomôže, poradí a situáciu preverí.

Dôvody pre zmenu založenej nehnuteľnosti

Zmenu založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa.

Podanie návrhu na záznam do katastra nehnuteľností

Podanie návrhu na záznam do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom pri zmene vlastníckych alebo záložných práv k nehnuteľnostiam. Tento proces je základným právnym nástrojom pre zaznamenanie zmien do katastra nehnuteľností. Podanie návrhu na záznam do katastra nehnuteľností je potrebné pri každej právnej zmene vlastníctva alebo záložného práva, ako aj pri zmenách vyplývajúcich z dedičstva, darovania alebo predaja nehnuteľnosti. Ak nadobúdate novú nehnuteľnosť, či už kúpou alebo darovaním, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Pred samotným podaním návrhu je potrebné zhromaždiť všetky potrebné dokumenty. Medzi najdôležitejšie patria zmluvy, ktoré preukazujú zmenu vlastníctva, napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo dedičské rozhodnutie. Vyplnený návrh na vklad spolu so všetkými prílohami je potrebné podať na príslušnom katastrálnom úrade, ktorý spravuje územie, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Úrad následne skontroluje úplnosť a správnosť podaných dokumentov. Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spojené s poplatkom, ktorý sa líši v závislosti od druhu záznamu. Po úspešnom overení všetkých údajov katastrálny úrad vydá rozhodnutie o schválení alebo zamietnutí návrhu na záznam do katastra nehnuteľností. V prípade schválenia je zmena vlastníckeho alebo záložného práva zaznamenaná v katastri. Proces zápisu do katastra môže trvať niekoľko týždňov až mesiacov, preto je vhodné venovať pozornosť úplnosti podaných dokumentov. Vyplnenie správnych údajov a včasné dodanie všetkých príloh môže výrazne ovplyvniť rýchlosť vybavenia.

Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou?

Máte ale dilemu, ako predať svoju nehnuteľnosť, keď máte hypotéku? Nejde o nič výnimočné, keďže tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou. Záložné právo v prospech úverovej banky na nehnuteľnosti nemusí ihneď znamenať problém. Je bežné, že ľudia predávajú byty či domy, aj keď ešte nesplatili úver. Ako postupovať, ak chcete predať nehnuteľnosť s úverom?

Prečítajte si tiež: Nájom a Vkladovanie nehnuteľností

Postup pri predaji nehnuteľnosti s úverom:

1. Prvým krokom je nájsť záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, s ktorým sa následne dohodne a spíše kúpna zmluva (kúpna cena by mala byť minimálne vo výške, ktorá pokryje splatenie úveru).

2. Nasleduje samotný predaj a ďalší osud úveru. Máte tri možnosti, ako predať nehnuteľnosť s úverom:

   • Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti
   • Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim
   • Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť

Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti

Ide o najbežnejší a najjednoduchší spôsob predaja bytu alebo domu, ktorý je zaťažený v prospech úverovej banky. Pokiaľ sa rozhodnete predčasne splatiť úver, urobte tak najlepšie až po skončení fixácie úrokovej sadzby, aby ste zbytočne neplatili sankčné poplatky za predčasné splatenie úveru počas doby fixácie.Nezabudnite dať vašej banke vedieť o tom, že plánujete predať nehnuteľnosť a chcete splatiť úver predčasne. Banku musíte požiadať o súhlas s predčasným splatením úveru a o vyčíslenie zostatku úveru. Ak získate tento súhlas spolu s vyčíslením úveru, môžete úver splatiť a banka vám vystaví kvitanciu (potvrdenie o splatení úveru). Keď dôjde k splateniu úveru, banka zabezpečí výmaz záložného práva na nehnuteľnosť.

Príklad:

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze záložného práva

Nehnuteľnosť predávate za 100 000€. Zostatok úveru je vo výške 40 000€. V tomto prípade bude v kúpnej zmluve dohodnuté, že kupujúci zaplatí 40 000€ na účet vašej úverovej banky v súlade s vyčíslením úveru a zvyšných 60 000€ zaplatí kupujúci na účet predávajúceho nehnuteľnosti.

Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim

Táto možnosť sa využíva vtedy, ak predávajúci z nejakého dôvodu nemôže splatiť úver. Vtedy môže dôjsť k prevzatiu úveru z predávajúceho na kupujúceho. Takže úver, konkrétne zostatok úveru, prechádza na kupujúceho, ktorý ďalej pokračuje v jeho platení, pričom sa úroková sadzba úveru nemení, jediné čo sa môže zmeniť, je doba splatnosti úveru. Nevýhoda je v tom, že je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý by prevzal úver so všetkými podmienkami bez možnosti ich zmeny alebo sa môže stať, že kupujúci nebude vyhovovať banke a jej kritériám (nedostačujúci príjem). Nový majiteľ bude mať možnosť úver refinancovať (preniesť si úver z jednej banky do druhej). Ak kupujúci vyhovuje kritériám banky a dostanete súhlas na prevod úveru, je potrebné vypracovať dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, obsahom ktorého je zmena v osobe dlžníka. Banky takúto zmenu spoplatňujú zvyčajne poplatkom do 200€.

Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť

Úver, ktorý máte na vašu terajšiu nehnuteľnosť si môžete presunúť na tú, ktorú kupujete alebo už vlastníte. Všetko by ste mali konzultovať s bankou, ktorá vám musí udeliť súhlas s takoutou zmenou. Banka udelí súhlas len vtedy, ak bude mať nová nehnuteľnosť hodnotu minimálne rovnakú, prípadne vyššiu akú mala pôvodná nehnuteľnosť. Na novú nehnuteľnosť je potrebné dať vypracovať znalecký posudok, ktorý by ste mali predložiť banke (banka vo väčšine prípadov využíva ich osobných znalcov). Po udelení súhlasu s prenesením úveru na novú nehnuteľnosť, nastáva v úverovej zmluve zmena predmetu zabezpečenia úveru. Aj v tomto prípade musíte banke zaplatiť za zmenu zmluvných podmienok približne 200€ (každá banka to má cenovo rozdielne) a správny poplatok 66€ za vklad záložných zmlúv na kataster vo vzťahu k novej nehnuteľnosti. Prekážkou môže byť nesúhlas majiteľa nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, s prenesením úveru. V takom prípade vám ostáva iba splatiť terajší úver z predaja nehnuteľnosti a na kúpu nového domu alebo bytu si zobrať ďalší úver.

Prenesenie úveru na vlastnú nezaťaženú nehnuteľnosť

Pri tejto možnosti je potrebné začať zápisom záložného práva na nezaťaženú nehnuteľnosť. Následne banka vydá kvitanciu k pôvodnej zaťaženej nehnuteľnosti, čo znamená, že v jednom momente je záložné právo zabezpečujúce ten istý úver na dvoch nehnuteľnostiach. Pri prenesení zabezpečenia úveru z jednej nehnuteľnosti na druhú, musí byť vyhotovený znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá sa má zaťažiť záložným právom, pretože banka musí mať preukázané, že zabezpečenie je dostatočne vysoké a až potom schváli prenesenie záložného práva.

Prenesenie úveru na kúpu novej nehnuteľnosti

Postup prenesenia úveru na kúpu novej nehnuteľnosti je rovnaký ako pri prenesení na vlastnú nehnuteľnosť, s jediným rozdielom. Je tu potrebný súhlas majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Ten po dohode podpíše záložné zmluvy. Ďalším krokom je predaj vašej terajšej nehnuteľnosti, z ktorej predaja nevyplatíte úver, ale túto kúpnu cenu použijete na kúpu novej nehnuteľnosti, na ktorej už je zapísané záložné právo zabezpečujúce váš úver.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o poradí záložných práv

Kľúčové kroky pri prevklade záložných zmlúv

Podstatou tejto zmeny je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou.

1. Predloženie znaleckého posudku: Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený. Banka potrebuje novú nehnuteľnosť poznať a akceptovať ju. Hodnota nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru, ktorý sa má preniesť a dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu. V praxi sa už stalo, že nová zakladaná nehnuteľnosť nemala dostatočnú hodnotu.
2. Schválenie a súhlas banky: Keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a zakceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli.
3. Nové záložné zmluvy: Okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri.

Poplatky spojené so zmenou

Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať aj s poplatkami. Sú nimi:

• Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť.
• Poplatok za zmenu na hypotéke v banke.
• Poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri.
• Ak nie je nová nehnuteľnosť poistená, ďalším nákladom je aj poistné za poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech banky podobne ako pri pôvodnej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.

Založenie inej nehnuteľnosti počas výstavby

Často sa stáva, že pri výstavbe rodinného domu žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Pri výstavbe je podstatne jednoduchšie požiadať napríklad o bezúčelovú hypotéku so založením inej skolaudovanej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo rodičovskej nehnuteľnosti. Založenie iného domu alebo bytu je riešením len na čas, kým žiadatelia nový dom postavia a skolaudujú. Po kolaudácií je možné napr.

Alternatívy pri zmene založenej nehnuteľnosti

Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Občas sa klienti pýtajú aj na túto menej využívanú možnosť. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre.

Dôležitosť správnej komunikácie a odborného poradenstva

Našťastie na hypotékach i iných typoch úverových produktov banky dlžníkom umožňujú robiť rôzne zmeny. Nie vždy sú tieto zmeny lacné, ale životné okolnosti nás občas prinútia ich vykonať. Ak máte hypotéku a potrebujete vedieť, aké možnosti zmien vám banky umožnia, obráťte sa na špecialistov, ktorí vám radi pomôžu zorientovať sa v spleti všetkých alternatív, ktoré banky ponúkajú. Takisto už aj hneď na začiatku, keď riešite svoju prvú hypotéku, odporúčame poznať všetky detaily financovania vášho bývania, aby ste v prípade významnejších životných zmien vedeli, čo všetko na hypotéke budete môcť meniť a koľko vás to bude stáť.

Predaj nehnuteľnosti s úverom a daň z predaja

Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.

Plnomocenstvo pri prevode nehnuteľnosti

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V praxi sa čoraz viac stretávajú s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka.

Typy plnomocenstiev

V prvom prípade môže byť udelená tzv. Generálna plná moc alebo tiež Všeobecné plnomocenstvo. Toto plnomocenstvo oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti. Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva Osobitné. Plnomocenstvá ešte môžeme rozlíšiť poďla doby ich trvania.

Plnomocenstvo a banky

Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné.

Úkony spojené s obchodom a splnomocnencom

Kupujete byt, dom alebo pozemok, ale žijete napríklad vo Veľkej Británii. Využijete preto známeho, ktorého poveríte všetkými úkonmi a splnomocníte ho. Pre realitné kancelárie je však najdôležitejší akt zloženia zálohy. Tým jednoznačne prejavujete vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti. Žiadosť o hypotéku môžete podať viacerými spôsobmi. Nemusia byť skomplikované podpisovaním splnomocnencom. Odporúčam konzultovať s poradcom. Ak však chcete, aby za Vás podával žiadosť splnomocnenec, je vhodné mať pripravené špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky. Pri podpise KPZ môže za Predávajúceho a/alebo za Kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Podobne ako pri podávaní žiadosti o hypotéku, aj podpis UZ je možné realizovať so splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky. Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. To však už neplatí. V súlade s právnou úpravou účinnou od 1. mája 2014 splnomocnenie nie je možné. Udiať sa tak môže na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (vo výnimočných prípadoch môžu banky akceptovať podpis na ambasáde Českej republiky) alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s tzv. Apostilou. Napriek tomu, že ide o vcelku náročný úkon, je zvládnuteľný.

Ďalšie úkony

Ak Vás pri predaji nehnuteľnosti niekto zastupuje a na nehnuteľnosti je zostávajúca hypotéka, budete potrebovať žiadať banku o splatenie úveru. Banka musí vystaviť informáciu o zostatku úveru, aby ho bolo možné splatiť. Pri kúpe bytu alebo domu netreba zabudnúť na povinnosť poistiť nehnuteľnosť. Kým samotné poistenie sa dá vyriešiť online, potrebná vinkulácia zatiaľ v poisťovniach stále prebieha „papierovo“. Ďalšou možnosťou je nechať poistenie vyriešiť banku, ktorá zároveň vybaví vinkuláciu poistenia. Ak bude poistenie súčasťou Úverovej zmluvy o hypotéke, máte o starosť menej. Vklad na kataster za Vás môže odniesť ktokoľvek. Avšak je potrebné podpísať Návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nie je nutné notársky overovať, môže ho teda hneď podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením. Financovanie s využitím hypotekárneho úveru je možné aj „na diaľku“. V nejednom prípade sa zmluvné strany dokonca nikdy nestretnú, keďže niektorá je zastúpená splnomocnencom.

Záložná zmluva a jej význam

Záložná zmluva slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Ide o jednu z najvyužívanejších zmlúv zabezpečujúcich pohľadávky. Veriteľ je teda oprávnený na jej základe uspokojiť pohľadávku voči dlžníkovi tým, že predá vec, ktorá je zaťažená záložným právom a výťažok z jej predaja si ponechá. Najčastejšie sa s ňou stretávame pri nehnuteľnostiach, kedy pre hypotekárne banky zabezpečuje úvery, ktoré banky poskytujú klientom za účelom financovania nehnuteľnosti. Záložnú zmluvu podpisuje vlastník zakladanej nehnuteľnosti. Nezabudnite, že ak sa kúpa nehnuteľnosti financuje prostriedkami hypotekárneho úveru, je potrebné ako prvé na kataster podať záložné zmluvy a až potom kúpne zmluvy. Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú v poradí, v akom sa doručili na kataster. Záložným právom sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (napr. hypotekárny úver) spolu s jej príslušenstvom (napr. úroky). Banke pri poskytnutí hypotekárneho úveru slúži k tomu, aby v prípade nesplácania úveru mohla pristúpiť k výkonu záložného práva a uspokojiť svoju pohľadávku. Uspokojenie sa realizuje na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka. Výťažok z dobrovoľnej dražby sa použije na úhradu dlžnej sumy a zvyšok sa vydá dlžníkovi. Horším prípadom je, keď sa predmet zálohu (zakladaná nehnuteľnosť) vydraží za menšiu sumu ako je výška dlžnej sumy. Vtedy dlžník prišiel aj o nehnuteľnosť, ale zároveň ešte stále dlhuje banke časť hypotéky. Zriadenie záložného práva pri hypotéke sa zriaďuje len na nehnuteľnosti v tuzemsku. Samotný výmaz záložného práva z listu vlastníctva sa spravidla udeje v lehote do 5 dní od doručenia kvitancie na kataster. Záložný veriteľ je povinný podať takýto výmaz bez zbytočného odkladu, a to po zániku záložného práva.

Záložné právo: Ochrana banky a zabezpečenie úveru

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky. Najčastejšie ho potrebujete získať pri plánovaní výstavby na pozemku, pri prenajímaní nehnuteľnosti na dlhšie obdobie, pri realizácii stavebných úprav, ako sú prístavby alebo nadstavby, na ktoré musíte mať stavebné povolenie. Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.

Kroky pred podaním žiadosti o hypotéku

1. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
2. Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
3. Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
4. Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Príklad zmluvných strán

Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Problémy so splácaním a riešenia

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom. „V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu.

Ako sa chrániť pred problémami so splácaním

• Poistenie hypotéky - za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
• Finančná rezerva - mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Ktorý produkt je vhodný na vytváranie finančnej rezervy? Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu. Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením.

Ďalšie možnosti riešenia

• Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.
• Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

Exekučné záložné právo vs. Záložné právo finančnej inštitúcie

Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou. Záložné právo finančnej inštitúcie je právny mechanizmus, ktorý umožňuje finančnej inštitúcii, ako je banka alebo úverová spoločnosť, zabezpečiť svoje nároky voči klientovi. Záložný veriteľ - finančná inštitúcia - poskytuje klientovi finančné prostriedky napríklad na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti a záložné právo sa zriaďuje v prospech banky. Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde a dostane ich späť speňažením nehnuteľnosti. Finančná inštitúcia má k nehnuteľnosti, resp. zálohu tzv. Záložné právo sa zriaďuje zmluvou medzi bankou a záložcom (vlastníkom nehnuteľnosti). Potrebnú dokumentáciu vypracuje priamo banka.

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti so záložným právom

Ak sa momentálne zaoberáte kúpou nehnuteľnosti, je dôležité skontrolovať jej aktuálny list vlastníctva, aby ste zistili, či na nehnuteľnosť nie je uvedené záložné právo. V prípade, ak sa na danej nehnuteľnosti záložné právo banky nachádza je potrebné ho odstrániť predčasným splatením úveru alebo presunúť konkrétne záložné právo na inú nehnuteľnosť. V oboch prípadoch je postup podobný. V prvom rade musíte požiadať banku o predčasné splatenie úveru. Po schválení žiadosti o predčasné splatenie banka vystaví vyčíslenie zostatku úveru vlastníka ku konkrétnemu dátumu, tzv. vyčíslenie. Následne sa finančné prostriedky poukazujú na účet uvedený vo vyčíslení zostatku úveru. Banka po úplnom splatení úveru vystaví kvitanciu - potvrdenie o splatení úveru a súhlas na výmaz záložného práva. Ak k splateniu zostatku úveru dochádza z hypotekárneho úveru kupujúceho, postup je takmer identický. Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť, resp. V tomto prípade sa zaťažená nehnuteľnosť vymení za inú nehnuteľnosť a predávajúcemu naďalej ostávajú pôvodné úverové podmienky. Takáto zmena je taktiež podmienená niekoľkými krokmi. V prvom rade je potrebné požiadať banku o zmenu založenej nehnuteľnosti. Následne dodať znalecký posudok na novú nehnuteľnosť, za účelom posúdenia vhodnosti a hodnoty danej nehnuteľnosti. Po schválení novej nehnuteľnosti nasleduje podpis záložných zmlúv. Na základe nich dôjde aj k zápisu záložného práva na liste vlastníctva k novej nehnuteľnosti. Po zápise záložného práva k novej nehnuteľnosti banka vystaví kvitanciu, resp.

Predaj nehnuteľnosti, ak kupujúci kupuje na hypotéku

Ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť na hypotéku, mení sa postupnosť krokov pri predaji. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. TIP: Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.

#

tags: #zavkladovanie #záložných #zmlúv #na #novú #nehnuteľnosť