- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva Medzi Manželmi o Kúpe Domu: Vzor a Dôležité Aspekty
Manželstvo je spojené s mnohými právnymi aspektmi, a jedným z nich je aj nadobúdanie majetku, vrátane nehnuteľností. Kúpa domu manželmi je významný krok, ktorý je potrebné právne správne ošetriť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu medzi manželmi o kúpe domu, s dôrazom na vzorové situácie a dôležité právne aspekty.
Úvod do Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, do BSM patrí všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných darom, dedičstvom alebo vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jednému z manželov.
Kúpa Nehnuteľnosti Počas Trvania Manželstva
Manželia ako Kupujúci
Ak manželia kupujú nehnuteľnosť počas trvania manželstva, táto nehnuteľnosť sa stáva súčasťou BSM. V kúpnej zmluve môžu figurovať obaja manželia ako kupujúci a navrhovatelia v návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Nie je však vylúčené, aby v kúpnej zmluve a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov, aj keď nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.
Jeden z Manželov ako Zmluvná Strana
Ak je stranou zmluvy len jeden manžel, kataster zapíše ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou. Ak však manžel kúpil nehnuteľnosť za prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva), nehnuteľnosť patrí výlučne jemu, aj keď ju nadobudol počas trvania manželstva.
Súhlas Manželov
Pri bežných veciach týkajúcich sa spoločných vecí môže konať každý z manželov, ale v ostatných veciach (vrátane nakladania s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Dohoda o Zúžení Rozsahu BSM
Manželia môžu uzatvoriť dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM. Dohoda o zúžení BSM musí mať formu notárskej zápisnice.
Povinné Náležitosti Kúpnej Zmluvy
Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť zakotvuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a v prípade bytu/nebytového priestoru aj zákon č. 182/1993 Z. z.
Identifikačné Údaje Navrhovateľa
Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona, návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzincov), miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti.
Vzor Kúpnej Zmluvy
Kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
- Predávajúci:
- Fyzická osoba: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu.
- Právnická osoba: názov, sídlo, identifikačné číslo.
- Kupujúci:
- Rovnaké údaje ako pri predávajúcom.
Predmet Zmluvy
Predávajúci sa zaväzuje previesť vlastnícke právo k predmetu kúpy (nehnuteľnosti) na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy a zaplatiť kúpnu cenu. Predmet kúpy musí byť špecifikovaný dostatočne konkrétne, aby nebol zameniteľný s inou nehnuteľnosťou.
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Technický Stav Predmetu Kúpy
Predávajúci prehlasuje, že oboznámil kupujúceho s technickým stavom predmetu zmluvy a nezatajil žiadne skryté vady. Kupujúci prehlasuje, že pozná technický stav a berie na vedomie, že miera opotrebenia zodpovedá veku nehnuteľnosti a dohodnutej cene.
Prechod Vlastníckeho Práva
Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza z predávajúceho na kupujúceho vkladom do katastra nehnuteľností. Dňom prevzatia predmetu kúpy prechádzajú na kupujúceho všetky práva a povinnosti, ako aj nebezpečenstvo náhodnej škody a náhodného zhoršenia.
Zodpovednosť za Vady
Zmluvné strany sa dohodnú na podmienkach odovzdania predmetu kúpy a na tom, ako sa budú riadiť v prípade výskytu vád.
Darovanie Nehnuteľnosti Medzi Manželmi
Prevod majetku medzi manželmi formou darovania je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Ak manžel vlastní byt, ktorý nadobudol pred vznikom manželstva, môže ho darovať manželke. Ak by chcel, aby bol byt v BSM, môže ho darovať obom manželom do BSM alebo ho predať jednému z manželov.
Darovanie majetku v BSM nie je možné. Majetok, ktorý manželia nadobudli do BSM, si medzi sebou nemôžu darovať.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Prevod Majetku Medzi Manželmi Formou Predaja
Prevod majetku medzi manželmi formou predaja je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Ak majetok vo výlučnom vlastníctve jedného manžela predá tento manžel druhému manželovi, tento nadobudne prevádzaný majetok do BSM.
Zrušenie BSM
Za trvania manželstva môžu manželia rozšíriť alebo zúžiť rozsah BSM. Dokonca je možné, aby si manželia vyhradili vznik BSM až ku dňu zániku manželstva. Všetky takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice.
BSM môže zaniknúť aj v ďalších zákonom upravených prípadoch:
- Vyhlásenie konkurzu.
- Rozhodnutie súdu o prepadnutí majetku.
- Zrušenie BSM súdom zo závažných dôvodov.
- Zrušenie BSM súdom na návrh manžela, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť.
Po zrušení BSM majú manželia možnosť dohodou vyporiadať si majetok v BSM.
Darovacia Zmluva na Dom s Právom Doživotného Užívania
Špecifiká Darovacej Zmluvy
Darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania je špecifický typ zmluvy, ktorý vyžaduje písomnú formu a úradné osvedčenie podpisu darcu. Zmluva musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt darcu a obdarovaného.
- Predmet daru: Presný popis nehnuteľnosti (domu), vrátane parcelného čísla, listu vlastníctva a katastrálneho územia.
- Právo doživotného užívania: Zriadenie vecného bremena, ktoré umožňuje darcovi doživotne užívať nehnuteľnosť.
- Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
- Vyhlásenie o technickom stave domu: Strany vyhlásia, že stav domu poznajú a prípadne ho stručne opíšu.
- Vyhlásenia darcu:
- že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
- že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
- že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva.
- Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi.
- Podmienky odstúpenia od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov alebo z dôvodov uvedených v zmluve.
- Iné podmienky darovania: Darca môže v zmluve obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.
- Náklady na užívanie, opravy a údržbu: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.
Dôležité Aspekty Pred Uzatvorením Darovacej Zmluvy
- Kontrola listu vlastníctva: Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb.
- Prevod vlastníckeho práva: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Darovanie po smrti: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené.
- Exekúcia: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou.
- Započítavanie darov do dedičstva: Dary sa započítavajú do dedičstva, ak darca nespísal závet.
Darovacia Zmluva a Manželia
Veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom BSM. Ak je obdarovaný len jeden manžel, nadobúda vec do svojho výlučného vlastníctva. Ak sú obdarovaní obaja manželia, darovaná vec sa stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva.
Darovanie medzi manželmi je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas oboch manželov.
Ústna alebo Písomná Forma
Písomná forma darovacej zmluvy so zriadením vecného bremena je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť. Podpis darcu musí byť úradne osvedčený.
Vrátenie Daru
Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Obdarovaný má právo dar vrátiť, ak má dar vady, na ktoré darca neupozornil. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na iných podmienkach vrátenia daru.
Príklad z Praxe: Riešenie Majetkových Vzťahov v Manželstve
Situácia
Manželia vlastnia dom v podielovom spoluvlastníctve (1/2 každý) a byt, ktorý nadobudli počas manželstva. Manžel chce, aby dom vlastnila výlučne manželka.
Riešenie
Manžel môže darovať svoju polovicu domu manželke. V takom prípade sa manželka stane výlučnou vlastníčkou domu. Pri dedičskom konaní po smrti manžela by sa dedilo len to, čo by bolo v jeho vlastníctve v čase smrti - teda jeho polovica bytu (ako podiel z BSM po vyporiadaní), auto a úspory.
Započítanie Daru do Dedičstva
Podľa § 484 Občianskeho zákonníka sa na dedičov, ktorí dostali od poručiteľa za života dar, prihliada pri vyporiadaní dedičstva tak, že sa im hodnota daru započíta na ich dedičský podiel, ak ide o potomkov alebo manžela/manželku. Ak by manžel daroval svoju polovicu domu manželke, ostatní dedičia (synovia) by mohli žiadať, aby sa hodnota tohto daru započítala na dedičský podiel manželky.
Minimalizovanie Rizika Započítania Daru
Na minimalizovanie rizika započítania daru do dedičstva sa odporúča v darovacej zmluve výslovne uviesť, že nežiadate započítanie daru do dedičstva, a zároveň zvážiť spísanie závetu, v ktorom svoju vôľu ešte raz jasne vyjadríte.