Zmluva o budúcej nájomnej zmluve a možnosti odstúpenia

Tento článok sa zaoberá problematikou zmluvy o budúcej nájomnej zmluve, s dôrazom na možnosti odstúpenia od nej. Analyzuje relevantné ustanovenia Občianskeho zákonníka, Obchodného zákonníka a zákona o krátkodobom nájme, ako aj judikatúru súdov, aby poskytol komplexný pohľad na túto oblasť. Cieľom je objasniť práva a povinnosti strán v zmluvnom vzťahu a poukázať na špecifiká spojené s nájmom bytov a nebytových priestorov.

Nájomná zmluva a jej typy

Nájomnou zmluvou na byt prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu byt na dočasné užívanie. Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo neurčitú. Dôležitým aspektom je aj zákonná úprava krátkodobého nájmu. Od 1. mája 2014 je v platnosti nový zákon o krátkodobom nájme. Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia sa však aj naďalej spravujú len Občianskym zákonníkom.

Zákon o krátkodobom nájme

Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov. Taktiež je potrebné, aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát.

Výpoveď nájomnej zmluvy

Vzor výpovede nájomnej zmluvy slúži na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany nájomcu. Podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ ukončiť zmluvný vzťah iba dôvodmi, ktoré sú presne v ňom presne stanovené.

Zmluva o budúcej zmluve

Podľa ust. § 50a/ Obč. "(1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. (2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve a zmluvná pokuta

Ak budúci kupujúci odstúpil od zmluvy v súlade s ust. zmluvy o budúcej zmluve, potom nárok na zmluvnú pokutu nemáte, lebo ide o výkon jeho práva na odstúpenie od zmluvy. Ak však budúci kupujúci podmienky zmluvy nedodržal a od zmluvy odstúpil bezdôvodne aj napriek dohodnutej zmluvnej pokute, potom je potrebné ho vyzvať k úhrade zmluvnej pokuty v súlade s ust. § 544 Obč. "(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.Dobrý deň, zmluvná pokuta je zabezpečovacím inštitútom, ktorý núti dlžníka konať v súlade so zmluvou a neporušiť povinnosť viazanú na zaplatenie zmluvnej pokuty. Odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva a preto nemôže byť sankcionované zmluvnou pokutou. Také dojednanie je preto neplatné.

Odstúpenie od nájomnej zmluvy na nebytové priestory

Odstúpenie prenajímateľa od nájomnej zmluvy na nebytové priestory je upravené v § 679 Občianskeho zákonníka, ktorý sa subsidiárne použije pri úprave nájmu nebytových priestorov.Podľa lex specialis č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je omeškanie s platením nájomného dôvodom len na výpoveď nájomnej zmluvy.

Judikatúra Najvyššieho súdu SR

Najvyšší súd SR v Uznesení zo dňa 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011 pripustil možnosť dohodnutia odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu nezaplatenia nájomného. V predmetnom uznesení skonštatoval, že ani ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného.Podľa odôvodnenia predmetného uznesenia Najvyššieho súdu SR nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch aj na dojednanie v nájomnej zmluve o možnosti odstúpenia od zmluvy z dôvodu nezaplatenia nájomného.Ako ďalej uviedol Najvyšší súd “Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Dispozitívne ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebránilo účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného.

Konkurenčná doložka

Z otázky vyplýva, že ste pracovali v Nemecku pre slovenského podnikateľa na živnosť a teda v tomto prípade sa na Váš zmluvný vzťah uplatňujú ust. Ak je odpoveď kladná, teda že zo zmluvy vyplýva, že nemôžete sa v konkrétnom regioóne zamestnať na pracovný pomer, sme názoru, že dojednanie takejto doložky nie je platné. Ak ste v Nemecku pracovali na základe zmluvy o dielo podľa ust. Obchodn. zákonníka SR pre dojednanie konkurenčnej doložky sa používa odkaz na ust. Citujeme z rozsudku Krajský súd Žilina, sp. zn. : 13Cob/75/2017 z 18. 10. 2017 (pozn. : žaloba žalobcu o zaplatenie zmluvnej pokuty 10000 € bola zamietnutá, konk. "Okresný súd zistil, že záväzok neuzavrieť žiadnu zmluvu nešpecifikoval typ zmluvy, ktorú nemohol žalovaný uzavrieť, a preto túto povinnosť bolo potrebné posudzovať v nadväznosti na činnosť, ktorá bola predmetom Zmluvy o dielo, konkrétne článku 2 upravujúceho dielo, ktorým sa rozumela výroba a montáž kovových konštrukcii, potrubí, atď. …… Žalobca nepredložil žiadnu zmluvu alebo iný doklad, z ktorého by bolo zrejmé, že žalovaný s konkrétnym obchodným partnerom, ktorý bol zároveň obchodným partnerom žalobcu alebo investora uzavrel zmluvu, hoci tak nesmel urobiť. V súčasnosti platí sudcovská koncentrácia konania, v zmysle ktorej sú strany povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany včas a sú povinné ich navrhnúť tak, aby preukazovali ich skutkové tvrdenia. Ani žalobca a ani žalovaný okresnému súdu neozrejmili, akým spôsobom došlo ku skončeniu pôvodne uzavretej zmluvy o dielo a akým spôsobom bola uzavretá sporná zmluva o dielo a či zmluvný partner bol alebo nebol zmluvným partnerom investora, resp. žalobcu. Nebolo preto možné súhlasiť s tvrdením strany žalobcu o povinnosti okresného súdu zabezpečovať dôkazy preukazujúce ich tvrdenia. …….. Obchodný zákonník nevylučuje, aby konkurenčná doložka nemohla byť súčasťou iného typu zmluvy, dôležité je, aby spĺňala podmienky stanovené v § 672a na to, aby sa stala platnou, Doložka nemôže byť neobmedzená, resp. vymedzená tak široko, že to bude presahovať jej účel. Platne uzavretá konkurenčná doložka nesmie toho, kto sa zaväzuje zdržať konkurenčnej činnosti, neprimerane obmedzovať v práve na zárobkovú činnosť a musí byť dostatočne určitá. Zo súčasnej judikatúry, ako aj z ustanovenia § 672a Obchodného zákonníka vyplýva, že konkurenčná doložka musí mať určenú dobu zákazu konkurencie (t.j. musí byť časovo obmedzená obdobím najviac dvoch rokov po skončení zmluvy), stanovenie územia a činnosti, na ktoré sa zákaz vzťahuje, čiže musí byť vymedzená určitým územím alebo určitým okruhom zákazníkov na tomto území a musí sa viazať na činnosť, ktorú povinný z konkurenčnej doložky nesmie vykonávať. Obmedzenie musí mať zreteľne stanovené hranice. Musí byť dojednaná tak, aby bola spravodlivo primeraná a vzájomne vyvážená pre obidve zmluvné strany a v súlade s čl. 26 ods. 1 Listiny základných práv a slobôd, teda na jednej strane nesmie brániť v slobodnom podnikaní a na druhej strane musí chrániť právo podnikateľa na nerušené podnikanie (rozsudok NS ČR sp. zn. 32 Odo 407/2005, sp. zn. 32 Odo 659/2005 a sp. zn. 32 Cdo 4591/2009). …. Z cit. rozsudku vyplýva, že v samotnej zmluve o dielo, kde bola dohodnutá aj konkurenčná doložka, táto musí byť konkretizovaná konkrétnym územím, uvedením konkrétneho zamestnávateľa. Všeobecne uvedená konk. doložka má neprimerane obmedzujúci charakter a aj preto súd žalobe vo vyššie uvedenom prípade nevyhovel, vrátane toho dôvodu, že žalobca nepredložil zmluvy, ktorými by žalovaný /t.j. : ten od koho vymáhal zmluvnú pokutu/ porušil zákaz konkurencie.

Majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,úvodom poznamenávame, čo je Vám určite zrejmé, že nepoznáme obsah Vami podpísanej zmluvy, či bola podpísaná podľa ust. Obchodného alebo Občianského zákonníka, či zmluva nemala byť podpísaná podľa ust. Podľa znenia otázky nevieme, či samotná zmluvná pokuta, ako píše odberateľ resp. Podľa ust. § 301 Obchodného zákonníka platí, že "neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta. Podstatné vo Vašom prípade je aj ust. Vo veci odporúčam konzultáciu u advokáta aj so samotnou zmluvou, resp.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #buducej #najomnej #zmluve #odstupenie