Zmluva o hypotekárnom úvere: Sprievodca pre kupujúcich a predávajúcich

Hypotekárny úver je v súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na zmluvu o hypotekárnom úvere, jej aspekty a ako správne formulovať platobné podmienky v kúpnej zmluve, keď je úhrada realizovaná prostredníctvom hypotéky.

Úvod do hypotekárneho úveru

Pri kúpe nehnuteľnosti sa často využíva hypotekárny úver, ktorý poskytuje banka. V tomto zmluvnom vzťahu figuruje banka ako veriteľ a kupujúci ako dlžník. Výška úveru sa zvyčajne pohybuje od niekoľkých desiatok tisíc až po stotisíce eur.

Záložné právo a jeho význam

Hypotekárna banka spravidla vyžaduje, aby bolo na nehnuteľnosť zriadené záložné právo v jej prospech ešte pred vyplatením úveru predávajúcemu. To znamená, že ak by kupujúci prestal splácať hypotéku, banka má právo nehnuteľnosť predať a získať tak svoje peniaze späť. Zmluvu o zriadení záložného práva uzatvára s bankou aktuálny vlastník nehnuteľnosti, teda predávajúci. Dôležité je, že zmluvu o záložnom práve podpisujú všetky tri strany: banka, vlastník (predávajúci) a dlžník (kupujúci).

Vklad záložného práva do katastra nehnuteľností

Pre nadobudnutie platnosti záložného práva je nevyhnutný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Týmto krokom je banka chránená v prípade nesplácania úveru, pretože má právo na predaj nehnuteľnosti.

Špecifiká kúpnej zmluvy pri financovaní hypotékou

Pri zostavovaní kúpnej zmluvy je dôležité zohľadniť podmienky dohodnuté v zmluve o hypotekárnom úvere. Kúpna zmluva by mala obsahovať nasledovné:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Priama platba na účet predávajúceho: Banka by mala previesť hypotekárny úver priamo na účet predávajúceho, nie na účet kupujúceho.
• Súčinnosť zmluvných strán: Obe strany by mali spolupracovať, aby banka mohla úver poskytnúť.
• Postup pri odstúpení od zmluvy: Dohodnite sa na postupe v prípade, ak jedna zo strán odstúpi od kúpnej zmluvy.
• Vrátenie platby pri zrušení zmluvy: Ak predávajúci musí vrátiť platbu, ktorá bola uhradená z hypotéky, vyžaduje sa súhlas banky.

Súhlas s vrátením kúpnej ceny

V prípade, ak bude predávajúci povinný vrátiť kupujúcemu platbu uhradenú z prostriedkov hypotekárneho úveru, predávajúci túto platbu vráti len so súhlasom hypotekárnej banky ako záložného veriteľa.

Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom predávajúceho

Častou situáciou je, že predávaná nehnuteľnosť je už zaťažená záložným právom. Kupujúci zvyčajne nemajú záujem o kúpu takejto nehnuteľnosti, preto je potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa časť peňazí použila na splatenie dlhov predávajúceho a zánik záložného práva.

Postup pri vyplatení dlhu predávajúceho

Časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu predávajúceho (napríklad úveru). Suma musí zodpovedať tzv. vyčísleniu, ktoré vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka) k určitému dňu. Po splatení úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - súhlas s výmazom záložného práva. Následne predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností.

Príklad formulácie v kúpnej zmluve

V kúpnej zmluve môže byť uvedené nasledovné:

"Suma vo výške € prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: , ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou , a.s., IČO: ,so sídlom: , (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor."

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Overenie zostatku dlhu

Zmluvné strany by mali v kúpnej zmluve uviesť, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu u záložného veriteľa predávajúceho.

Rezervačná zmluva a kúpna zmluva

Pred samotnou kúpnou zmluvou sa často uzatvára rezervačná zmluva, ktorá zabezpečuje "zmrazenie" nehnuteľnosti, teda že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať.

Náležitosti rezervačnej zmluvy

• Opis nehnuteľnosti (údaje z listu vlastníctva)
• Identifikácia zmluvných strán (majiteľ, kupujúci, realitný agent)
• Lehota trvania rezervačnej zmluvy (pri hypotéke 4-8 týždňov, pri hotovosti kratšie)
• Termín uvoľnenia nehnuteľnosti

Príklad z kúpnej zmluvy (predávajúci a kupujúci)

Predávajúci: Dušan Javorník, Ružena Malá, Ludmila Balážová a Jozefína Solčanská (podieloví spoluvlastníci)

Kupujúci: RNDr. Ján Novák

Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti (rodinný dom, pozemky) uvedené v liste vlastníctva. Účastníci zmluvy prehlasujú, že im je známe, že kúpa bude sčasti financovaná z úveru kupujúceho a z tohto dôvodu môže dôjsť k vzniku záložného práva na nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Financovanie kúpnej ceny

Časť kúpnej ceny bude zaplatená z úveru, ktorý poskytne banka. Zvyšná časť bude zaplatená bezhotovostným prevodom.

Nadobudnutie vlastníckeho práva a užívanie nehnuteľnosti

Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam podpísaním kúpnej zmluvy. Kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom určeným v zmluve. Pred odovzdaním nehnuteľnosti sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn a voda) za účasti oboch strán.

tags: #zmluva #o #hypotekarnom #úvere #vzor