Zmluva o vstavbe bytu a DPH: Novostavba a podmienky

Článok sa zaoberá problematikou zmlúv o vstavbe bytu, s dôrazom na daň z pridanej hodnoty (DPH) pri novostavbách a s tým súvisiacimi podmienkami. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, vychádzajúc z platnej legislatívy a praktických aspektov.

Novela Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Bytové družstvo Spišská Nová Ves (BD SNV) informuje o novele Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá nadobudla účinnosť 1. novembra 2018. Novela prináša zmeny v hlasovaní na schôdzach vlastníkov a pri písomnom hlasovaní. Schôdza sa môže uskutočniť bez ohľadu na počet prítomných vlastníkov, pričom zákon upravuje počty hlasov potrebné na schválenie jednotlivých úkonov.

Dôležitou zmenou je aj obmedzenie funkcie zástupcu vlastníkov len na vlastníkov bytov. Osoby, ktoré nie sú vlastníkmi, môžu túto funkciu vykonávať len do 30. júna 2019. BD SNV vykonáva kontrolu zoznamov zástupcov a v prípade potreby budú volení noví zástupcovia.

V súvislosti s obnovou bytových domov novela zdôrazňuje, že balkóny, lodžie a terasy sú spoločnými časťami domu, ktoré sú súčasťou obvodového plášťa alebo strechy. Opravy týchto častí sa financujú z fondu prevádzky, údržby a opráv.

Zmeny v platbách a údržbe

Správca bytových domov je oprávnený meniť štruktúru a výšku mesačných zálohových platieb v prípade zmien právnych predpisov, rozhodnutí cenových orgánov, zmeny výšky DPH, zmeny meny, zmeny výšky ročnej inflácie, rozsahu a spôsobu poskytovania služieb. BD SNV upraví výšku predpisu v položkách teplo, voda, el. energia spoločných priestorov z dôvodu zvýšenia cien služieb od 1. januára 2019.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú možnosť požiadať o úpravu predpisu, ak s ním nesúhlasia. BD SNV zabezpečuje doručovanie mesačných zálohových predpisov vlastníkom oproti podpisu prostredníctvom zástupcov vlastníkov bytov.

Od 20. mája 2018 došlo k rozšíreniu povinností správcov miestnych komunikácií v rámci Cestného zákona. Vlastníci, správcovia a užívatelia nehnuteľností nezodpovedajú za škody vzniknuté nedostatočným udržiavaním priľahlých chodníkov k nehnuteľnostiam. Mestá a obce potvrdili, že si plne uvedomujú svoje povinnosti vyplývajúce z Cestného zákona a zimnú údržbu chodníkov budú vykonávať v rozsahu svojich možností.

Poplatky a odpisy

Od 1. januára 2019 dochádza k zmene poplatkov pri úhradách mesačného zálohového predpisu v hotovosti na pobočkách Slovenskej sporiteľne a.s.

V termíne od 11. decembra 2018 do 21. decembra 2018, od 2. januára 2019 do 15. januára 2019 a od 2. januára 2019 do 31. januára 2019 sa vykonajú odpisy. Odpisy vykonajú osoby poverené BD SNV. V prípade nesprístupnenia bytu v termíne odpisu bude užívateľovi bytu zaslaný doporučený list.

Plán údržby a opráv

Plán údržby a opráv na rok 2019 bol vlastníkom bytov a nebytových priestorov doručený ako súčasť správy o činnosti správcu týkajúcej sa bytového domu za rok 2017 v mesiaci máj 2018.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zverejňovanie nedoplatkov

Novela zákona o vlastníctve bytov oprávňuje správcu a spoločenstvo zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvádza meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku.

Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv

Nová úprava v oblasti určovania preddavku do fondu zavádza, aby sa zohľadňovala miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Tvorba fondu je upravená inak v prípadoch, kedy vlastníci nebytových priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie.

Hlasovanie a rozhodovanie

Zostala zachovaná lehota minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze, v ktorej musí byť oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome.

Podľa novely, ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Povinnosti vlastníkov

Novela zákona o vlastníctve bytov zavádza ďalšie povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí stavebne upravujú byt alebo nebytový priestor. Vlastníci sú povinní na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.

Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Zmluva o spoločenstve

Zmluva o spoločenstve je uzavretá podľa § 7a zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Orgány spoločenstva

Orgánmi spoločenstva sú:

• predseda,
• rada,
• zhromaždenie.

Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Radu tvorí päť členov a je dozorným orgánom spoločenstva. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

Spôsob správy

Spoločenstvo zabezpečuje prevádzku domu a bytov, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení domu a pozemku. Uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme.

Práva a povinnosti vlastníkov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výšku preddavku do fondu určia vlastníci spravidla vždy na jeden rok vopred. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, včas zabezpečovať údržbu a opravy.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri novostavbách

Problematika DPH pri novostavbách je komplexná a závisí od viacerých faktorov, ako je napríklad účel využitia stavby, typ stavby a platnosť stavebného povolenia. Všeobecne platí, že predaj novostavby podlieha DPH.

Podmienky pre uplatnenie DPH

Podmienky pre uplatnenie DPH pri novostavbách sa riadia Zákonom o DPH. Dôležité je sledovať aktuálne znenie zákona a príslušné usmernenia Finančnej správy SR.

Zmluva o výstavbe domu

Zmluva o výstavbe domu je upravená v § 21, § 18a ods. 1 a § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zmluva upravuje vzťahy medzi stavebníkom a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Záver

Problematika zmlúv o vstavbe bytu a DPH pri novostavbách je rozsiahla a vyžaduje si dôkladnú znalosť platnej legislatívy. Dôležité je sledovať zmeny v zákonoch a usmernenia Finančnej správy SR, aby sa predišlo prípadným problémom. V prípade nejasností je vhodné obrátiť sa na odborníka v danej oblasti.

tags: #zmluva #o #vstavbe #bytu #a #DPH