Zmluva o zriadení vecného bremena a možnosti jeho zrušenia súdom

Vecné bremená predstavujú významný právny inštitút, ktorý ovplyvňuje vlastnícke práva k nehnuteľnostiam. Obmedzujú vlastníka v prospech inej osoby, pričom toto obmedzenie je spojené s povinnosťou niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. V tomto článku sa zameriame na zmluvu o zriadení vecného bremena, práva a povinnosti s tým spojené, ako aj na podmienky, za ktorých môže súd rozhodnúť o jeho zrušení.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je vecnoprávne obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Toto obmedzenie je spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (pôsobí in rem) alebo patrí určitej osobe (pôsobí in personam). Právo vyplývajúce z vecného bremena je nerozlučne spojené s vlastníckym právom k nehnuteľnosti a prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (napr. dedením, zmluvným prevodom).

Druhy vecných bremien

• Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (in rem): Slúžia na prospešnejšie využívanie určitej nehnuteľnosti patriacej oprávnenej osobe.
• Vecné bremená patriace určitej osobe (in personam): Patria fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Toto právo neprechádza na jej právneho nástupcu a zaniká najneskôr smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby.

Obsah vecného bremena

Obsah vecného bremena môže byť v konkrétnych prípadoch charakterizovaný rôznorodými právami a povinnosťami. Medzi vecné bremená patria aj práva, ktoré oprávňujú na užívanie cudzej veci alebo jej časti. Vecným bremenom však môže byť aj právo, ktoré oprávňuje na užívanie bytu alebo právo stavby na cudzom pozemku. Právo užívania bytu je častým riešením, keď rodič daruje dieťaťu byt s tým, že má právo v ňom dožiť. V takomto prípade sa vecné bremeno zriaďuje na základe darovacej zmluvy. Pre platnosť vecného bremena je však nevyhnutné darovaciu zmluvu zavkladovať na katastrálnom úrade.

Povinná a oprávnená osoba

V prípade vecných bremien hovoríme o povinných a oprávnených osobách. Povinná osoba je vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom, ktorý je povinný strpieť, zdržať sa alebo konať v prospech oprávnenej osoby. Oprávnená osoba je osoba, v prospech ktorej je vecné bremeno zriadené a ktorá má právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu zapísanom do katastra nehnuteľností.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a je nutné ju vložiť do katastra nehnuteľností. V súvislosti s vytváraním vecných bremien si treba uvedomiť, že vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náklady na zachovanie a opravy

Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spolunažívania. V praxi to znamená, že ak napríklad vedie prístupová cesta k vášmu domu len cez susedov pozemok a používate ju len vy, musíte sa o jej udržiavanie postarať na vlastné náklady. Ak takáto dohoda neexistuje, tak oprávnený z vecného bremena znáša tieto náklady primerane, najmä so zreteľom na spôsob tohto užívania. Vlastník veci sa na týchto nákladoch podieľa primerane, ak aj on vec spoluužíva.

Občiansky zákonník a vecné bremená

Podmienky, za ktorých možno majetok darovať s vecným bremenom, upravuje Občiansky zákonník. Ten hovorí, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je tzv. vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Právo obývať nehnuteľnosť sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené. Právo zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov.

Zrušenie vecného bremena

Napriek tomu, že právo doživotne obývať byt na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby, zákon povoľuje zrušiť ho aj inými spôsobmi. Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba, a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia.

Spôsoby zániku vecných bremien

Jednotlivé spôsoby zániku vecných bremien upravuje zákon buď explicitne alebo vyplývajú z charakteru vecných bremien. Vecné bremená zanikajú:

• Zánikom nehnuteľnosti (len pri stavbách).
• Zo zákona: Ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti.
• Rozhodnutím súdu: Za predpokladu, že zmenou pomerov vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného.
• Premlčaním: Právo zodpovedajúce vecnému bremenu sa premlčí, ak sa 10 rokov nevykonávalo.
• Dohodou s oprávneným: Uzatvorenie zmluvy o jeho zrušení s oprávneným z vecného bremena. Zmluva o zrušení vecného bremena vyžaduje písomnú formu a vklad do katastra nehnuteľností.
• Smrťou oprávnenej osoby: Vecné bremená zriadené v prospech určitej konkrétnej osoby (typicky napr. vecné bremeno doživotného bývania či užívania) zanikajú aj jej smrťou.

Zánik vecného bremena zo zákona

Vecné bremená zanikajú zo zákona, ak nastanú skutočnosti, s ktorými zákon spája ich zánik. V takom prípade nie je potrebné uzatvoriť žiadnu dodatočnú dohodu a nevyžaduje sa ani následné rozhodnutie súdu či správneho orgánu. Podľa Občianskeho zákonníka vecné bremeno zaniká, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ustanovenie Občianskeho zákonníka teda spája zánik vecného bremena výhradne s takými zmenami, kedy nehnuteľnosť ďalej nemôže uspokojovať potreby oprávnenej osoby. Zmeny, ktoré zákon predvída musia byť trvalé, preto nestačí len prechodná nemožnosť výkonu vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zánik vecného bremena zo zákona môže nastať napríklad vtedy, ak vyschne studňa, z ktorej mal oprávnený právo čerpať vodu alebo ak sa zmení účelové určenie pozemku a pod. V prípade poorania alebo oplotenia pozemku, cez ktorý má oprávnený právo prechodu, vecné bremeno zo zákona zaniknúť nemôže, čo judikoval aj Najvyšší súd SR.

Súdne zrušenie vecného bremena pre hrubý nepomer

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecných bremien nie sú nemenné, preto Občiansky zákonník umožňuje súdu vecné bremeno obmedziť alebo zrušiť za predpokladu, že zmenou pomerov vznikol hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom nie je rozhodujúce, či tento stav nastal zavinením niektorého z účastníkov tohto vzťahu. Osobou, ktorá môže podať návrh na zrušenie alebo obmedzenie vecného bremena je povinný a rovnako aj oprávnený z vecného bremena.

Súd môže rozhodnúť o obmedzení alebo zrušení vecného bremena len ak sú splnené určité podmienky:

1. Zmena pomerov: Občiansky zákonník bližšie nerozvádza, v čom má spočívať zmena pomerov, ktorá by súd oprávňovala na zmenu rozsahu vecného bremena. Zákonodarca mal na mysli nielen zmeny v objektívnych okolnostiach, ale aj zmeny v osobných pomeroch oprávneného a povinného. Za zmenu pomerov sa však nepovažuje skutočnosť, že došlo k zmene vlastníka nehnuteľnosti a tento vlastník je v čase prevodu v horšej osobnej situácii ako predchádzajúci vlastník. Zmenou vlastníka sa rozumie nielen zmluvný prevod vlastníctva nehnuteľnosti, ale aj nadobudnutie vlastníctva v rámci núteného výkonu rozhodnutia, napr. exekučnou dražbou. Vo všetkých prípadoch platí totiž zásada, že nový vlastník nemôže nadobudnúť viac práv, ak mal jeho predchodca.

2. Vznik hrubého nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného: Súd pri rozhodovaní o obmedzení alebo zrušení vecného bremena zisťuje či mala zmena pomerov vplyv na spôsob výkonu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu a ako sa prejavila na užívaní nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom. Posúdenie vzťahu medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného sa posudzuje v každom prípade osobitne, pričom sa do úvahy berú všetky relevantné okolnosti.

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

   Súd je tiež povinný vziať do úvahy ujmu, ktorá oprávnenému nastane v dôsledku obmedzenia alebo zrušenia vecného bremena za náhradu a porovnať ju s prípadnou ujmou, ktorá vznikla vlastníkovi zaťaženej nehnuteľnosti v dôsledku zmeny pomerov.

   Ak súd vyhodnotí, že vzťah medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného je od momentu zmeny v hrubom nepomere, je to dôvod na obmedzenie alebo zrušenie vecného bremena. Právne významný je však len ten hrubý nepomer, ktorý vznikol v dôsledku zmeny, čiže medzi zmenou pomerov a vznikom hrubého nepomeru musí existovať príčinná súvislosť.

3. Určenie primeranej náhrady: Vecné bremeno možno obmedziť alebo zrušiť len za primeranú náhradu. Náhrada však nemusí v plnom rozsahu vyvažovať hodnotu výhody, ktorú oprávnený stratil. Ak nemožno vytvoriť stav, ktorý by zabezpečil plnohodnotné uspokojenie potrieb oprávneného iným spôsobom, môže súd rozhodnúť, aby sa ako náhrada poskytlo peňažné plnenie. Peňažné plnenie však musí byť primerané povahe zrušeného či obmedzeného vecného bremena. Ak bolo vecné bremeno časovo neobmedzené možno požadovať aj opakujúce sa peňažné plnenie. Výšku náhrady stanoví znalecký posudok.

   Pri určovaní náhrady za obmedzenie vecného bremena Najvyšší súd SR rozhodol, že ponechanie určitého rozsahu pôvodného vecného bremena nemôže byť považované za primeranú náhradu.

Rozhodnutie súdu o zrušení vecného bremena je rozhodnutím konštitutívnym (vytvárajúcim nový právny stav). K zániku vecného bremena dochádza už dňom právoplatnosti rozhodnutia súdu. Zánik vecného bremena sa v takom prípade vyznačí v katastri nehnuteľností záznamom.

Na druhej strane k zániku vecného bremena zmluvou medzi oprávneným a povinným je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Príklady z praxe a súdnych rozhodnutí

V praxi súdy zrušili vecné bremeno s odkazom na vznik hrubého nepomeru napríklad v situácii, keď bolo zriadené počas trvania manželstva manželom v prospech manželky bezodplatné vecné bremeno doživotného bývania a užívania nehnuteľností. Následne bolo manželstvo rozvedené, (bývalá) manželka sa presťahovala do inej nehnuteľnosti a zaťaženú nehnuteľnosť nepotrebovala užívať; na liste vlastníctva ale vecné bremeno stále figurovalo. V takejto situácii súd rozhodol, že aj s ohľadom na to, že vecné bremeno bolo v podstate zriadené bez zodpovedajúceho protiplnenia a z dobrej vôle (bývalého) manžela, nemožno od neho po rozvode spravodlivo požadovať, aby ho naďalej trpel. S ohľadom na popísané okolnosti súd dokonca zrušil vecné bremeno bez priznania primeranej náhrady (bližšie rozhodnutie Krajského súdu Trnava, sp.zn. 10Co 222/2017).

Špecifické situácie a otázky

Prístup k stavbe

Vlastník nehnuteľnosti musí mať pre výkon svojho vlastníckeho práva a užívanie stavby prístup. V živote môže dôjsť k situácii, kedy tento prístup k stavbe nemá. Prvoradá je dohoda medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby. Ak dohoda nie je možná, Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach obsahuje uzavretý výpočet možností, kedy môže byť zriadené vecné bremeno prostredníctvom súdu:

• Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti (§ 142 ods. 3 OZ).
• Pri úprave vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby (stavebníkom), neoprávnene zriadenej na cudzom pozemku (§ 135c ods. OZ).
• V prípade, ak vlastník stavby nemá zabezpečený prístup k verejnej komunikácii (§ 151o ods. OZ).

V prípade § 150o ods. 3 bude súd v uvedenom prípade skúmať splnenie všetkých hmotnoprávnych podmienok v ustanovení § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Hmotnoprávne podmienky pre zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 1.

1. Navrhovateľ musí byť vlastníkom stavby, ku ktorej chce zriadiť prístup.
2. Navrhovateľ ako vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku. Pod pojmom „priľahlý pozemok“ nemožno chápať len bezprostredne priľahlý pozemok, ale aj pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže dostať k verejnej komunikácii (ceste), príp. k pozemku, z ktorého sa môže dostať k verejnej komunikácii.
3. Prístup vlastníka k jeho stavbe nie je možné zabezpečiť inak. Vecné bremeno nevyhnutnej cesty súd nezriadi v prípade, ak má jeho navrhovateľ zabezpečený prístup na základe obligačného práva (napríklad zmluva so susedom na dobu určitú umožňujúca prístup k stavbe kvôli stavebným úpravám po susediacom pozemku alebo konkludentná dohoda so susedom o práve chodiť cez jeho pozemok), alebo ak môže na prístup využiť iné pozemky vo svojom vlastníctve.

Nakoľko zriadenie vecného bremena predstavuje zásah do výkonu vlastníckych práv vlastnícka priľahlého pozemku, v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku. Výška peňažnej náhrady zriadenia vecného bremena podľa § 151o ods. Táto právna úprava v podmienkach slovenského právneho poriadku je účinná už od roku 01.01.2008. Rozhodnutie súdu o zriadení vecného bremena je konštitutívnym rozhodnutím.

Vecné bremeno a záložné právo banky

Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať, pokiaľ má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania. Vecné bremeno sa dá zrušiť, vymazať z listu vlastníctva a následne sa dá nehnuteľnosť použiť ako predmet zabezpečenia pre úver. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru.

Súhlas spoluvlastníkov

Podielový spoluvlastník nehnuteľnosti nie je oprávnený zriadiť vecné bremeno doživotného užívania časti nehnuteľnosti zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, keďže toto vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov.

Praktické rady a odporúčania

• Dohoda je vždy najlepšie riešenie: Najrýchlejším a často paradoxne aj najlacnejším spôsobom zániku vecného bremena je uzatvorenie zmluvy o jeho zrušení s oprávneným z vecného bremena.
• Zhromažďujte dôkazy: V prípade súdneho konania je potrebné zabezpečiť si dôkazy o skutočnostiach, ktoré odôvodňujú zrušenie vecného bremena.
• Konzultujte s advokátom: Vzhľadom na komplexnosť právnej úpravy vecných bremien sa odporúča konzultovať s advokátom, ktorý vám poradí, ako postupovať v konkrétnej situácii.

tags: #zmluva #o #zriadeni #vecneho #bremena #zrusenie