Znalecký Posudok na Oceňovanie Spoluvlastníckych Podielov

Úvod

Znalecký posudok zohráva kľúčovú úlohu pri oceňovaní spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach. V tomto článku sa pozrieme na rôzne aspekty znaleckého posudku, od jeho účelu a potrebnej dokumentácie až po prípady, keď sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na cene.

Účel Znaleckého Posudku

Znalecký posudok sa využíva v rôznych situáciách, napríklad:

  • Uzatvorenie záložnej zmluvy a zriadenie záložného práva (pre hypotéku).
  • Prevod nehnuteľnosti (kúpa, predaj).
  • Zriadenie vecného bremena za odplatu (právo prechodu, vjazdu, uloženia inžinierskych sietí).
  • Dohoda pri dedičskom konaní.
  • Pre darovaciu zmluvu.
  • Vysporiadanie podielového a bezpodielového spoluvlastníctva.
  • Exekučné konanie, prípadne konkurzné konanie.
  • Stanovenie výšky nepeňažného vkladu do spoločnosti.
  • Sceľovanie pozemkov.
  • Súdne, civilné, trestné konanie, pre orgán verejnej moci.
  • Iný účel.

Odvetvie Znaleckej činnosti

Odvetvie znaleckej činnosti je zamerané na:

  1. Stanovenie východiskovej, technickej a všeobecnej hodnoty nehnuteľností.
  2. Stanovenie všeobecnej hodnoty práv a záväzkov viaznucich na nehnuteľnostiach.
  3. Stanovenie všeobecnej hodnoty nájomného.
  4. Stanovenie výšky škody.
  5. Iné znalecké úkony (podľa zákona 382/2004 Z. z. §16, ods. 1.

Potrebné Informácie a Podklady pre Znalecký Posudok

Pre vypracovanie kvalitného znaleckého posudku je potrebné poskytnúť znalcovi nasledovné informácie a podklady:

  • Zadávateľ znaleckého posudku: Meno, priezvisko, adresa.
  • Predmet ohodnotenia: Čísla parciel pozemkov.
  • Nadobúdacie doklady: Kúpna zmluva, darovacia zmluva, dedičské konanie.
  • Geometrický plán: Pri oddelení, sceľovaní, rôznych funkciách pozemkov.
  • Územno-plánovacia informácia: V extraviláne obce.

Ďalšie podklady:

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

  1. List vlastníctva nie starší ako 3 mesiace (môže byť vytvorený aj cez www.katasterportal.sk).
  2. Kópia z katastrálnej mapy (www.katasterportal.sk).
  3. Doklad o nadobudnutí bytu (kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.).
  4. Doklad o veku domu (potvrdenie od správcu domu alebo bytového družstva).
  5. List vlastníctva nie starší ako 3 mesiace.
  6. Kópia z katastrálnej mapy.
  7. Geometrický plán ( pri rozostavaných stavbách ).
  8. Doklad o veku ( stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie… ).
  9. Projektová dokumentácia , technická správa.
  10. Existujúce nájomné zmluvy na prenájom nehnuteľností.
  11. Existujúce zmluvy o zriadení vecných bremien na nehnuteľnosti.
  12. Iné zmluvy obmedzujúce užívanie nehnuteľností.
  13. Overená projektová dokumentácia v stavebnom konaní (výkresy, technická a sprievodná správa).
  14. Výkaz výmer vo fyzických jednotkách (m3, m2, kusy…).
  15. Stavebný denník.
  16. Sporné faktúry.

Znalecké Posudky a Spoluvlastníctvo

Dohoda vs. Súdne konanie

Podľa Občianskeho zákonníka, pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, má prednosť dohoda podielových spoluvlastníkov. Ak k dohode nedôjde, spoluvlastníctvo zruší a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Určenie Všeobecnej Hodnoty Nehnuteľnosti

Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa vychádza zo všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. Ohodnotenie nehnuteľnosti je otázka, na posúdenie ktorej sú potrebné vedecké poznatky, ktorými disponujú znalci z odboru stavebníctvo odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností.

Riešenie Nesúhlasu so Znaleckým Posudkom

Ak niektorá zo strán sporu nesúhlasí so závermi znaleckého posudku, môže namietať jeho nedostatky. Civilný sporový poriadok umožňuje strane sporu v súdnom konaní predložiť i tzv. súkromný znalecký posudok. Ak nesúhlasíte s výškou hodnoty nehnuteľnosti určenej v znaleckom posudku druhej strany, budete mať v prípadnom súdnom konaní možnosť predložiť vlastný znalecký posudok na určenie hodnoty nehnuteľnosti.

Predkupné Právo Spoluvlastníkov

Podľa Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci predkupné právo na podiely, ktoré plánujete odkúpiť, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. Ak spoluvlastník predáva svoj podiel tretej osobe, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú, môže spoluvlastník predať svoj podiel tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Praktické Príklady a Riešenia

Odkúpenie Podielu od Spoluvlastníka

Ak chcete odkúpiť podiel od spoluvlastníka, je dôležité mať vypracovaný znalecký posudok, ktorý určí trhovú hodnotu podielu. Spoluvlastník však nemusí dodržať cenu určenú znaleckým posudkom a môže si stanoviť vlastnú cenu. V prípade, ak bude chcieť podiel predať, musí ho ponúknuť najprv ostatným spoluvlastníkom, rešpektujúc ich predkupné právo.

Situácia, Keď Spoluvlastník Požaduje Prehnanú Sumu

V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov požaduje prehnanú sumu za svoj podiel a nechce z nej zľaviť, môžete sa obrátiť na súd. Súd môže určiť cenu odkúpenia na základe znaleckého posudku. Ak by spoluvlastník trval na oddelení svojho podielu, súd by skúmal, či je nehnuteľnosť deliteľná.

Kúpa Nehnuteľnosti s Viacerými Spoluvlastníkmi

Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá je v spoluvlastníctve viacerých osôb, je kľúčové získanie súhlasu a dohody so všetkými spoluvlastníkmi. Odporúča sa začať rokovania s tými spoluvlastníkmi, ktorí sú otvorení predaju ich podielov, predovšetkým s tými, ktorí majú najväčší podiel. Ak by sa nepodarilo uzatvoriť dohody so všetkými spoluvlastníkmi, môžete sa pokúsiť o súdne zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva.

Pozemok s Viacerými Podielnikmi a Problémy s Predkupným Právom

Ak ste zdedili časť pozemku a sesternica predala svoj podiel novému vlastníkovi bez toho, aby vám ponúkla predkupné právo, môžete žiadať súd, aby zmluvu vyhlásil za relatívne neplatnú. Alternatívne sa môžete spojiť so zvyšnými spoluvlastníkmi a domáhať sa, aby nový vlastník vám podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol.

Znalci v odbore stavebníctvo

Niektorí znalci v odbore stavebníctvo, ktorí sa zaoberajú oceňovaním nehnuteľností:

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

  • ELLINGEROVÁ Helena, doc., Ing., PhD.
  • Šóoš Jozef, Ing.
  • Kovalčík Ján, Ing.
  • Ferčák Peter Ing.
  • Dedinský Eugen, Ing.
  • REAL SERVIS - Ing. Gáspár Barnabás, Ing.
  • Volkovič Vojtech, Ing.arch.
  • JETAB, s. r. Piaček Pavel, Ing.
  • Nitková Monika, Ing.
  • Uhlárová Katarína, Ing.
  • Chrenková Marta, Ing.
  • UNING - Ing. Vladimír Uhrín.
  • Nemeš Dušan, Ing.
  • Stránsky Albert, Ing.

Vývoj Cien Nehnuteľností na Slovensku

Ceny nehnuteľností na Slovensku určených na bývanie medzištvrťročne poklesli o 1,94 %. Ide o prvý medzištvrťročný pokles od konca roka 2019. Medziročné tempo rastu dosiahlo hodnotu 15,0 %. Priemerná cena bývania vzrástla vo 4. štvrťroku 2018 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 30 EUR/m2 na 1463 EUR/m2. Priemerná cena bytov sa vo 4. štvrťroku 2018 zvýšila dosť výrazne (o 60 EUR/m2 na 1787 EUR/m2 ). Mierne zníženie priemernej ceny domov vo 4. štvrťroku 2018 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 2 EUR/m2 na 1171 EUR/m2.

tags: #znalecký #posudok #na #oceňovanie #spoluvlastníckych #podielov

Ďalšie články