Znalecký posudok a daň z príjmov: Ako ovplyvňuje predaj nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti, ako je byt, dom alebo pozemok, je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Jednou z otázok, ktoré sa často vynárajú, je možnosť uplatnenia nákladových položiek v daňovom priznaní pri predaji nehnuteľnosti. Medzi tieto položky patrí aj znalecký posudok. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty predaja nehnuteľností, s dôrazom na znalecký posudok a jeho vplyv na daň z príjmov.

Znalecký posudok pri predaji nehnuteľnosti

Znalecký posudok predstavuje odborné ocenenie hodnoty nehnuteľnosti, vypracované certifikovaným znalcom. Tento dokument je dôležitý nielen pre stanovenie reálnej trhovej ceny nehnuteľnosti, ale aj pre daňové účely.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Pri predaji nehnuteľnosti je predávajúci povinný v lehote do 90 dní od zápisu povolenia vkladu zmeny vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podať daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností miestne príslušnému daňovému úradu a v tejto lehote vypočítanú daň i zaplatiť. Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa znaleckého posudku. Základ dane sa znižuje o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku. Daňovník musí výdavky na vyhotovenie znaleckého posudku preukázať daňovému úradu overenou fotokópiou alebo originálom faktúry o zaplatení ceny za vypracovanie znaleckého posudku a túto doložiť k daňovému priznaniu.

Znalecký posudok ako dôkazný prostriedok

Podľa zákona o správe daní a poplatkov, ako dôkaz možno použiť všetky prostriedky, ktorými možno zistiť a objasniť skutočnosti rozhodujúce pre správne určenie daňovej povinnosti a ktoré nie sú získané v rozpore so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Medzi tieto prostriedky patria aj znalecké posudky.

Uplatnenie nákladových položiek pri dani z príjmov

Pri predaji bytu je dôležité vedieť, či je možné v daňovom priznaní uplatniť aj tzv. nákladové položky. Medzi tieto položky môžu patriť napríklad náklady na znalecký posudok.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

Príjem z predaja nehnuteľnosti a oslobodenie od dane

Ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, je potrebné posúdiť, či príjem z predaja podlieha dani z príjmov. Zákon o dani z príjmov v § 9 definuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Medzi najčastejšie prípady patrí:

• Predaj nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku, ak uplynulo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia.
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo manželom, ak uplynulo viac ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
• Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, ak uplynulo viac ako 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Ak predávajúci nespĺňa podmienky pre oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov. V takom prípade je dôležité správne určiť základ dane, teda rozdiel medzi príjmom (predajnou cenou) a výdavkami.

Daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v § 8 ods. 5 definuje, ktoré výdavky je možné uplatniť ako daňové výdavky pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Medzi tieto výdavky patria:

• Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku (napr. kúpna cena).
• Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci.
• Ďalšie výdavky súvisiace s predajom veci (okrem výdavkov na osobné účely).
• Výdavky na vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe predávanej nehnuteľnosti.
• Správne poplatky vynaložené v súvislosti s kúpou predávanej nehnuteľnosti.
• Zaplatené úroky z hypotekárneho úveru, ak bol úver poskytnutý na kúpu predávanej nehnuteľnosti.

Záver: Výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti, ako aj správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou, je možné považovať za daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti.

Príklad z praxe

Zamestnanec kúpil byt v roku 1995 a v roku 2003 ho predal. Vzhľadom na to, že byt nevlastnil menej ako 5 rokov, príjem z predaja bytu je oslobodený od dane z príjmov. V tomto prípade zamestnanec nemusí podať daňové priznanie pre daň z príjmov, ak nemal iný príjem. Pri predaji bytu a po povolení zmeny vlastníckeho práva katastrom nehnuteľností je však povinný v lehote do 90 dní podať daňové priznanie pre daň z prevodu a prechodu nehnuteľností a v tejto lehote i daň zaplatiť.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Predaj nehnuteľnosti českou spoločnosťou na Slovensku

Špecifickým prípadom je predaj nehnuteľnosti umiestnenej na Slovensku českou spoločnosťou. Podľa zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou a zákona o dani z príjmov, zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku umiestneného v Slovenskej republike, podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike.

V tomto prípade sa česká spoločnosť (SRO1) musí registrovať na daň z príjmov na Slovensku prostredníctvom formuláru ŽIADOSŤ O REGISTRÁCIU, OZNÁMENIE ZMIEN… a podať DPPO priznanie. Ako daňové výdavky sa aplikujú § 19 ods. 3b a § 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Darovanie a predaj nehnuteľnosti

V prípade, ak daňovník nadobudne nehnuteľnosť darovaním a následne ju predá, je potrebné posúdiť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania oslobodený od dane alebo nie. Ak je príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom sa pri predaji nehnuteľnosti vychádza z ceny stanovenej na základe znaleckého posudku v čase darovania. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

tags: #znalecký #posudok #daň #z #príjmov