Úvod

Vklad do katastra nehnuteľností je kľúčový proces pri prevode vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Ak nastanú komplikácie, ako napríklad úmrtie účastníka konania alebo iné právne prekážky, môže byť potrebné návrh na vklad zrušiť. Tento článok sa komplexne venuje problematike zrušenia návrhu na vklad, s dôrazom na postup, možné komplikácie a ich riešenia.

Právny Rámec Vkladového Konania

Konanie o návrhu na vklad je procesný postup, v ktorom okresný úrad, katastrálny odbor (ďalej len „katastrálny odbor“), posudzuje skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Katastrálny odbor skúma splnenie podmienok na vklad práva ku dňu rozhodovania o návrhu na vklad. Kľúčovým ustanovením pre rozhodovanie o návrhu na vklad je § 31 katastrálneho zákona v spojení s § 30 ods. 5 katastrálneho zákona.

Podmienky Skúmania Zo Strany Katastrálneho Odboru

Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor skúma:

• či je zmluva v súlade so zákonom,
• či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
• či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné,
• či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené,
• či zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Ak katastrálny odbor zistí, že podmienky na vklad nie sú splnené, musí vydať rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad (§ 31 ods. 3 katastrálneho zákona).

Možnosti Zrušenia Návrhu na Vklad

Späťvzatie Návrhu

Podľa § 31b ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona, ak sa podal návrh na vklad, tento je možné vziať späť aj bez bližšieho odôvodnenia, čo bude mať za následok zastavenie vkladového konania. Pri späťvzatí návrhu na vklad je možné súčasne podať aj nový návrh na vklad, ale o novom návrhu bude možné rozhodnúť, až po ukončení konania, kde bol návrh zobratý späť, vzhľadom na to, že v zmysle § 41 ods. 7 katastrálneho zákona, konanie o vklade sa začína dňom doručenia návrhu na vklad.

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodkové sporenie Aegon

Zastavenie Konania

Konanie o návrhu na vklad môže byť zastavené z rôznych dôvodov, napríklad:

• ak návrh na vklad neobsahuje všetky zákonné náležitosti,
• ak zmluva, ktorá je prílohou návrhu na vklad, nemá všetky podstatné náležitosti.

Prerušenie Konania

Prerušenie katastrálneho konania upravuje § 31a katastrálneho zákona. Konanie môže byť prerušené, ak zmluva alebo návrh na vklad neobsahujú všetky zákonné náležitosti. Katastrálny odbor v rozhodnutí o prerušení konania podrobne upozorní na dôvod prerušenia a na spôsob odstránenia nedostatkov. Na odstránenie nedostatkov určí lehotu, spravidla 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia.

Úmrtie Účastníka Konania a Jeho Dôsledky

Cieľom príspevku je analýza situácií, kedy v priebehu vkladového konania príde k smrti jedného z účastníkov daného úkonu. Na prvý pohľad by sa mohlo javiť, že táto situácia už je aj v občianskoprávnej aj administratívnoprávnej rovine vyriešená. Na podklade konkrétnych skutkových okolností autori poukazujú na to, že situácia sa komplikuje v prípadoch, pokiaľ predmetom konania o povolení vkladu, a teda aj samotnej zmluvy sú dva právne úkony, z toho jeden, práve a v dôsledku smrti už nie je možné obsahovo naplniť. Ku vzniku právneho vzťahu je potrebné, aby nastala určitá skutočnosť, ktorá je v právnej norme predpokladaná. Predvída ju hypotéza právnej normy a nazýva sa právna skutočnosť. Jednou z právnych skutočností nezávislou od vôle človeka je smrť. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva na základe zmluvy, či už k hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci sa rozlišujú dve fázy procesu nadobudnutia vlastníckeho práva. Uzatvorenie písomnej scudzovacej zmluvy k veci medzi prevodcom a nadobúdateľom predstavuje prvú fázu. Počas nej dochádza k vzniku záväzkovo právneho vzťahu medzi jej účastníkmi. Obsahom obligačnoprávneho vzťahu je najmä záväzok previesť vlastnícke právo k veci z prevodcu na nadobúdateľa. Uzatvorená scudzovania zmluva predstavuje právny titul (titulus) vzniku vlastníckeho práva k veci. V druhej fáze pristupuje k scudzovacej zmluve ďalšia právna skutočnosť. V prípade hnuteľnej veci je to zásadne jej prevzatie. V právnej praxi je vo všeobecnosti ustálené, že aj v prípade smrti niektorého z účastníkov zmluvného vzťahu, z „platnej zmluvy vznikajú pre jej účastníkov obligačnoprávne účinky, t. j. obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným (účinnosť zmluvy) a viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle, smerujúcimi k vzniku zmluvy, ku vzniku vecnoprávnych účinkov ktorej treba ešte kladného rozhodnutia orgánu katastra, trvá aj pre dedičov zomrelého účastníka, ktorí vstupujú do jeho práv a záväzkov z občianskoprávneho vzťahu, ku ktorému došlo na podklade zhodných prejavov vôle účastníkov ešte pred vznikom vecnoprávnych účinkov účinnej zmluvy. Práva a povinnosti majetkovej povahy prechádzajú z účastníkov na ich právnych nástupcov; rovnako prechádzajú na právnych nástupcov účastníkov zmluvy práva a povinnosti z občianskoprávneho vzťahu založeného zhodnými prejavmi vôle, smerujúcimi k zmluve. Napriek uvedenej notoriete môžu v aplikačnej praxi vznikať prípady, kedy napriek existencii obligačných účinkov môže byť snaha zavŕšiť scudzovací úkon zmarená, resp. V našom prípade vychádzame zo skutkových okolností, že prevodca uzatvoril s nadobúdateľom „vkladu spôsobilú“ scudzovaciu zmluvu (ďalej aj „scudzovacia zmluva“), ktorej predmetom je darovacia zmluva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena medzi prevodcom ako oprávneným z vecného bremena a nadobúdateľom, ako povinným z vecného bremena. Dôvodom na zrušenie rozhodnutia bola jednak skutočnosť, že malo prísť k prerušeniu konania v dôsledku smrti prevodcu. Keďže prevodca a zároveň oprávnený z vecného bremena zomrel, nie je zmluva, ktorá je predmetom vkladového konania s poukazom na § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej len: „Katastrálny zákon“) v spojení s § 30 ods. Kým prvá otázka je v zásade riešiteľná a aj odborná literatúra potvrdzuje, že nezakladala dôvod na zrušenie rozhodnutia o povolení vkladu,[3] a napriek zrušeniu rozhodnutia o povolení vkladu môže byť zavŕšená rozhodnutím o povolení vkladu s dedičmi prevodcu. Druhá otázka, vzhľadom na vyslovený právny názor by mala za následok, že vklad vlastníckeho práva k zmluve, ktorá obsahuje dva právne úkony, pričom jeden z nich (z dôvodu smrti prevodcu) už nie je možné ani realizovať (oprávnenie z vecného bremena zaniklo smrťou), bude potrebné zamietnuť.

Vecné Bremeno a Smrť Oprávneného

Ak je súčasťou zmluvy aj zriadenie vecného bremena in personam (viazané na konkrétnu osobu), smrťou oprávneného toto vecné bremeno zaniká (§ 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka). V takom prípade, ak nastane smrť oprávneného pred rozhodnutím o vklade, katastrálny odbor by mal zohľadniť túto skutočnosť.

Interpretácia § 31 ods. 3 Katastrálneho Zákona

Podľa formalistického výkladu § 31 ods. 3 katastrálneho zákona by mal katastrálny odbor zamietnuť návrh na vklad, ak nie sú splnené všetky podmienky na vklad, t. j. ak jeden z právnych úkonov (napr. zriadenie vecného bremena) zanikol. Avšak, tento výklad je mimoriadne formalistický a povyšuje procesné zákonné ustanovenia nad hmotnoprávne.

Prečítajte si tiež: Riziká pre sporiteľov

Alternatívne Metódy Výkladu

Popri jazykovom výklade právna teória rozlišuje aj iné metódy výkladu, a to historický, teleologický, logický, systematický. Pokiaľ by sme použili komparatívnu historickú metódu interpretácie § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona, je potrebné porovnať platné znenie § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona, a znenia pred nadobudnutím účinnosti novely vykonanej zákonom č. 304/2009 Z. z., t. j. do 01. 09. Dikcia Katastrálneho zákona v znení do 01. 09. 2009 bola taká, že: „Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí; inak návrh zamietne. Dôvodom zmeny v rozsahu súčasného znenia § 31 ods. V dôsledku toho, že nastolenú situáciu zákon exaktne nerieši, musí orgán aplikujúci právo pristúpiť k takej interpretácií právnej normy, ktorá bude primárne zodpovedať jej účelu, pričom nemožno opomenúť, že Katastrálny zákon, najmä v časti konania o povolení vkladu je len normou procesnou, ktorá nemôže byť povýšená nad hmotné právo. Potrebné je preto pristúpiť k interpretácií § 31 ods. Pri kolízií formalistického výkladu § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona a účelu samotného ustanovenia je potrebné predovšetkým zachovať v čo najširšom možnom rozsahu hodnotu, na ktorej príslušný účel spočíva a ktorého je výrazom. Uvedené potvrdzujú aj slová prof. Potrebu priorizácie výkladu prostredníctvom účelu právnej normy opakovane zdôrazňuje aj Ústavný súd Slovenskej republiky, keď konštatoval, že: „Nemôže platiť absolútna viazanosť doslovným znením zákona, ale orgán aplikácie práva môže a musí sa od neho odchýliť pokiaľ to vyžaduje účel zákona, história jeho vzniku, systematická súvislosť alebo niektorý z ústavnoprávnych princípov. Všeobecný súd pri svojom rozhodovaní nie je doslovným znením zákonného ustanovenia viazaný absolútne. Môže, dokonca sa musí od neho (od doslovného znenia právneho textu) odchýliť v prípade, ak to vyžaduje účel zákona, systematická súvislosť alebo požiadavka ústavou súladného výkladu zákonov a obdobných všeobecne záväzných právnych predpisov (čl. 152 ods. 4 ústavy). Samozrejme, i v týchto prípadoch sa musí vyvarovať svojvôle (arbitrárnosti) a svoju interpretáciu právnej normy musí založiť na racionálnej argumentácii (m. m. III. ÚS 72/2010). V prípadoch nejasnosti alebo nezrozumiteľnosti znenia ustanovenia právneho predpisu alebo v prípade rozporu tohto znenia so zmyslom a účelom príslušného ustanovenia, o ktorého jednoznačnosti niet pochybnosti, možno uprednostniť výklad e ratione legis pred doslovným gramatickým (jazykovým) výkladom. Viazanosť štátnych orgánov v zmysle čl. 2 ods.

Účel Zákona

Pri interpretácii § 31 ods. 3 katastrálneho zákona je potrebné prihliadať na účel zákona a na vôľu prevodcu (zomrelého). Ak je zmluva koncipovaná tak, že pozostáva z viacerých právnych úkonov, a jeden z nich zanikol, nie je dôvod zamietnuť vklad vlastníckeho práva k ostatným právnym úkonom, ktoré sú platné a realizovateľné.

Priorita Hmotného Práva

Katastrálny zákon je procesný predpis a nemôže byť povýšený nad hmotné právo. Je potrebné interpretovať § 31 ods. 3 katastrálneho zákona tak, aby sa v čo najširšom rozsahu zachovala hodnota, na ktorej príslušný účel spočíva.

Riešenia v Prípade Zmiešanej Zmluvy

V prípade zmiešanej zmluvy (napr. darovacia zmluva spojená so zmluvou o zriadení vecného bremena) a smrti darcu, je potrebné rozlišovať, či sú právne úkony vzájomne podmienené. Ak nie sú vzájomne podmienené, zánik jedného právneho úkonu (vecného bremena) by nemal mať vplyv na platnosť a realizáciu druhého právneho úkonu (darovacej zmluvy).

Zánik Vecného Bremena In Personam

V danom prípade je nesporné, že právny úkon - zmluva o zriadení vecného bremena in personam zanikla s poukazom na § 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka. Smrť nespôsobuje bez ďalšieho zánik záväzku - pre celú oblasť súkromného práva v zásade platí, že smrťou veriteľa alebo dlžníka nezanikajú existujúce obligácie. Ich právny režim sa totiž spravuje univerzálnou sukcesiou; v prípade fyzických osôb ide o dedenie, t. j. do právneho vzťahu vstupujú namiesto poručiteľa jeho dedičia. Jedinou výnimkou sú tzv. Pokiaľ preto zanikli obligačnoprávne účinky, ktoré sa v tomto prípade viažu výslovne na osobu prevodcu v prospech ktorej malo byť zriadené vecné bremeno, a tieto zanikli v priebehu vkladového konania, nemožno vôbec pojednávať o účinkoch vecnoprávnych. Neobstojí tu ani argument o úmysle formulácie § 31 ods. Relevantným je tiež, že v prípade Darovacej zmluvy a Zmluvy o zriadení vecného bremena nejde o právne úkony vzájomne podmienené. Vzájomne podmienenými plneniami sú všetky plnenia, na vzájomnej podmienenosti ktorých sa účastníci dohodli, ako aj plnenia, kde podmienenosť a vzájomná viazanosť priamo vyplýva zo zákona. Judikatúrou už bola ustálená otázka, že viazanosť účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu ich prejavmi vôle, smerujúcimi k prevodu vlastníckeho práva, sa vzťahuje aj na dedičov zomrelého účastníka, ktorí vstupujú do jeho práva a povinností z občianskoprávneho vzťahu. Z vyššie uvedeného vyplýva ako správny záver, že v prípade smrti prevodcu, ktorý bol zároveň oprávneným zo zmluvy o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedalo právo in personam, dochádza k zániku záväzkovo-právneho vzťahu týkajúceho sa vecného bremena, dôsledkom čoho je skutočnosť, že predmetom návrhu na vklad nemusí byť zmluva o zriadení vecného bremena, pretože táto zanikla, t. j. v čase rozhodovania okresného úradu neexistuje a teda nie je o čom rozhodovať.

Prečítajte si tiež: Podmienky zrušenia RTVS poplatkov

Úmysel Zmluvných Strán

Akceptácia čisto formalistického výkladu § 31ods. 3 Katastrálneho zákona navyše popiera aj úmysel zmluvných strán, ktoré napríklad pri Darovacej zmluve spojenej s vecným bremenom spočívajúcim v práve doživotného bývania majú vôľu darovať nehnuteľnosť, pričom vecné bremeno má predstavovať akúsi vďaku obdarovaného vo vzťahu k darcovi a zároveň slúži ako zabezpečenie, že darca bude mať garantovanú „akúsi strechu nad hlavou až do svojej smrti“.

Postup Katastrálneho Odboru

Úrad v nadväznosti na vyššie uvedený výklad v súvislosti s § 30 ods. zákona uvádza, že predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony spísané na jednej zmluvnej listine, podliehajúce vkladu a existujúce v čase rozhodovania o návrhu na vklad. Ak však niektorý z viacerých právnych úkonov spísaných v rámci jednej zmluvnej listiny a podliehajúcich vkladu v čase po uskutočnení týchto právnych úkonov (t. j. po uzatvorení týchto zmlúv) zanikol, právo zodpovedajúce tomuto právnemu úkonu (zmluve) už potom nemusí byť predmetom návrhu na vklad.

Žiadosť o Výmaz Vecného Bremena

V prípade zániku vecného bremena smrťou oprávneného je potrebné k výmazu vecného bremena predložiť Návrh na výmaz vecného bremena s náležitosťami v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 katastrálneho zákona.

Jednostranné Zrušenie Zmluvy

Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií.[1] Neuralgickou bola pritom otázka, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Určitú odpoveď na túto otázku dalo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo navyše publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, teda má povahu judikátu. Význam uvedeného rozhodnutia sa neprejavuje len v tom, že určuje aké účinky má mať odstúpenie od zmluvy, ale tiež v tom, že determinuje postup Katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Postup Katastrálneho Úradu pri Odstúpení od Zmluvy

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej „Úrad“), ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine[4] opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.

Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Nedostatok Naliehavého Právneho Záujmu

Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu.[5] Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva.

Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.[6]

Pokiaľ teda kupujúci nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva (pretože ešte nie je vlastník), zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné.[7] Navyše, okruh žalôb je v Civilnom sporovom poriadku uvedený len demonštratívne, teda ani z uvedeného nemožno namietať neprípustnosť takejto žaloby.[8]

Kolízia Verejnej a Súkromnej Listiny

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu,[9] platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak.[10] Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť).[11] Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta.[12] Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil.[13] Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.[14]

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.[15]

Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.

Kolízia Súkromnej Listiny a Správneho Aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené.[16] Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie Darovacej Zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania.[17] Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru,[18] ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s Negatívnou Dôkaznou Teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva.[19] V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil).[20] Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.[21]

Keďže postup katastrálnych úradov vychádza z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, na zmenu tohto postupu bude zrejme potrebná zmena legislatívy, resp. zmena judikatúry, ktorá by mala vziať na zreteľ aj procesné dôsledky ďalšieho postupu Katastrálnych úradov.

Príklady z Praxe a Riešenia

Príklad 1: Zatekanie do Pivnice po Podpise Zmluvy

Ak kupujúci zistí po podpise kúpnej zmluvy a podaní návrhu na vklad, že nehnuteľnosť má skryté vady (napr. zatekanie do pivnice), má právo uplatniť si nároky zo zodpovednosti za vady.

#

tags: #zrušenie #návrhu #na #vklad #do #katastra