Aké riziká prináša nájomná zmluva a ako sa im vyhnúť?

Prenájom bytu je v súčasnosti bežným riešením bytovej otázky, pričom mnohí uprednostňujú nájom pred kúpou vlastnej nehnuteľnosti. Na druhej strane, existujú aj prenajímatelia, ktorí vlastnia viacero nehnuteľností, ktoré prenajímajú ako investičné byty a dosahujú tak príjem navyše. Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia. Tento článok poskytuje rady a tipy pre prenajímateľov, ako ochrániť svoju prenajatú nehnuteľnosť a efektívne riešiť situácie s problémovými nájomcami. Zároveň prináša užitočné informácie pre nájomcov a prehľad ich zákonných a zmluvných možností.

Právny rámec nájomných zmlúv

Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a vzťahujú sa na všetky subjekty - fyzické osoby aj podnikateľov. Okrem neho existujú aj ďalšie zákony, ktoré upravujú nájomné vzťahy, napr. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, Zákon č. 189/1992 Zb. a Zákon č. 504/2003 Z. Pri prenájme bytu alebo domu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu.

Zmluvné strany majú dve možnosti:

1. Uzavrieť zmluvu s odkazom na Zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník).
2. Vybrať si pre svoj zmluvný vzťah Zákon č. 98/2014 Z. z. (Zákon o krátkodobom nájme bytu).

Riziká spojené s prenájmom bez písomnej zmluvy

Na slovenskom trhu s prenájmami je stále bežná prax, že prenajímateľ poskytne byt alebo dom nájomcovi bez písomnej zmluvy, teda „na dobré slovo“. Hoci sa to môže zdať ako rýchle a jednoduché riešenie, v skutočnosti prenajímateľ podstupuje veľké právne a finančné riziko. V prípade problémov s nájomcom je totiž jeho pozícia výrazne oslabená.

Riziká sú najmä v tom, že nie je možné preukázať, čo bolo obsahom takejto ústnej zmluvy. To má dopad napr. na:

Prečítajte si tiež: Intenzívna starostlivosť a index rizika

• Výšku nájomného: Nebude zrejmé, aká bola dohoda o výške nájomného.
• Zálohové platby: Nebude zrejmé, aká bola dohoda na výške zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu.
• Zmluvnú pokutu: Nie je možné dohodnúť zmluvnú pokutu napr. za nedodržanie podmienok.
• Stav bytu a zariadenia: Nebude zrejmé, s akým zariadením sa byt prenajal a v akom stave toto zariadenie bolo.

Písomná zmluva poskytuje ochranu obom zmluvným stranám. Určite neodporúčame spoliehať sa na vzory nájomných zmlúv zverejnené na internete.

Neexistujúce dôkazy o dohode

Ak prenájom nie je zachytený v písomnej forme, prenajímateľ sa v prípade sporu ťažko domáha svojich práv. V spore pred súdom sa potom často rozhoduje iba na základe svedeckých výpovedí, čo je neistejšie a zdĺhavé.

Riziko neplatiča

Bez písomnej zmluvy je vymáhanie dlžného nájomného komplikované. V prípade neplatiča sa často jedná aj o nutnosť súdneho vypratania bytu, ktoré sa bez riadnej zmluvy ešte viac komplikuje.

Poškodenie nehnuteľnosti

Ak nájomník poškodí zariadenie alebo samotný byt, prenajímateľ má bez zmluvy len veľmi obmedzené možnosti, ako si nárokovať náhradu škody.

Daňové a právne riziká

Prenajímať byt bez zmluvy znamená často aj nepriznávanie príjmov z prenájmu. Takýto postup môže viesť k problémom s daňovým úradom a prípadným sankciám. Navyše, prenajímateľ sa tým pripravuje o možnosť legálne zahrnúť do daňových výdavkov náklady súvisiace s prenájmom.

Prečítajte si tiež: Rizikové faktory cievnej mozgovej príhody

Nemožnosť nastaviť sankcie a ochranné mechanizmy

Kvalitná nájomná zmluva môže obsahovať ustanovenia, ktoré chránia prenajímateľa (kaucia, zmluvné pokuty, výpovedne lehoty). Bez zmluvy tieto mechanizmy neexistujú a prenajímateľ je vystavený plnému riziku správania nájomcu.

Zhoršená pozícia pri vyprataní bytu

Ak nájomca odmieta po skončení dohodnutého nájmu byt vypratať, prenajímateľ bez zmluvy prakticky nemá právny titul, na základe ktorého by sa domáhal jeho vysťahovania. Súdne konania sa predlžujú a zvyšujú finančné straty prenajímateľa.

Občiansky zákonník - ochrana nájomcu

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách. Priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších. Občiansky zákonník explicitne upravuje mnohé podstatné aspekty nájmu, ktoré v zmluve môžu alebo nemusia byť uvedené, pričom ak aj nie sú uvedené vo Vašej zmluve, vyplývajú priamo zo zákona, typicky napr. zákonné výpovedné dôvody. Od niektorých zákonných ustanovení sa nemožno odchýliť ani dohodou, iné zmluvné ustanovenia môžu byť aj neplatné napr. pre rozpor so zákonom. Preto je dobré poznať ktoré zákonné ustanovenia sa na Váš nájom vzťahujú.

Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom - neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu. Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov - tých, ktorí si prenajmú byt.

Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Podľa ust. § 686 ods. Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách. Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu sú konkrétne a striktne vymedzené v ust. Podľa ust. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Prečítajte si tiež: Najlepší záujem dieťaťa pri striedavej starostlivosti

Ochrana osôb v hmotnej núdzi a bytové náhrady

Podľa Občianskeho zákonníka platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. h) Občianskeho zákonníka), sa predlžuje o ochrannú lehotu. V zmysle ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. h), skončí sa nájom až uplynutím troch mesiacov odo dňa, keď sa malo nájomné alebo úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu zaplatiť, ak nájomca preukáže, že do uplynutia tejto lehoty zaplatí dlžné nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu.“ Následne v zmysle ust. 711 ods. 5 „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) písomne oznámi prenajímateľovi, že žiada o predĺženie nájmu bytu, predlžuje sa táto lehota o ďalšie tri mesiace.“

Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.“ Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, nájomcovi sa poskytne už len prístrešie.

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. To vyplýva z ust. § 5 Zákona č. 189/1992 Z. z. Ide teda o zabezpečenie toho vyhlásenia, no ak následne nájomca tú zmluvu neuzavrie, to je už jemu na neprospech, prenajímateľ svoj záväzok už splnil. Istou výhodou je tiež to, že bytová náhrada nemusí byť rovnocenné ubytovanie. Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.

Zákon o krátkodobom nájme bytu - flexibilnejšia úprava

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv, kým prenajímateľov obmedzuje (napr. pri výpovedných dôvodoch) a jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov, znevýhodnený prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.).

Peňažná zábezpeka (kaucia)

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu, peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ktoré mu vzniknú z dôvodu:

• neplatenia nájomného alebo úhrad za služby,
• spôsobenia škody na byte alebo jeho zariadení.

Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely - ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je tak nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak, napr. na dlhšej lehote na vrátenie zábezpeky.

Odstúpenie od zmluvy

Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j. odo dňa odstúpenia. Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi. Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu.

Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“ Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 5: „Ak sa byt stal nespôsobilý na riadne užívanie na dohodnutý účel alebo ak bol nájomcovi odňatý živnostenský list alebo iné oprávnenie na výkon činnosti, na ktorú sa byt prenajal, a nájomca nemôže z tohto dôvodu byt užívať.“ Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. zničenie bytu živelnou udalosťou. Podľa ust. § 7 ods. 6 Zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ alebo nájomca môže odstúpiť od nájomnej zmluvy len písomne.

Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napr. že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.

Výpovedná lehota

Podľa ust. § 7 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Formálne náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme

Ak chcete, aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona. Ak by ste napr. uzavreli zmluvu na dobu neurčitú alebo na obdobie dlhšie ako 2 roky, na Váš vzťah by sa vzťahovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré by upravovali iný, obsahovo najbližší zmluvný typ Vašej zmluve - napr. nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluva o výpožičke.

Ustanovenia § 3 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu stanovujú nasledovné náležitosti, ktoré musí obsahovať nájomná zmluva:

1. označenie prenajímateľa a nájomcu,
2. označenie bytu,
3. dohodu o predmete a dobe nájmu,
4. výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich určenia,
5. popis stavu bytu,
6. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájom bytu uzavretý podľa tohto zákona nezakladá nájomcovi právo na bytovú náhradu.

Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami. Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f), podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.

Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli.

Praktické rady a odporúčania pre prenajímateľov

Okrem právnych aspektov je dôležité zamerať sa aj na praktické kroky, ktoré môžu minimalizovať riziká spojené s prenájmom.

Preverenie budúcich nájomcov

Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod. Ono totiž v konečnom dôsledku v prípadnom súdnom konaní, kde sa bude napr. vymáhať dlžné nájomné, súd bude skúmať aj okolnosti vzniku pohľadávky.

Pred podpisom nájomnej zmluvy je dôležité preveriť budúceho nájomcu a minimalizovať možné problémy. Tu je niekoľko tipov, ako na to:

1. Základná identifikácia a doklady: Presné identifikačné údaje sú kľúčové pre vymáhanie pohľadávok v prípade sporu.
2. Overenie finančnej bonity: Môžete požiadať o potvrdenie o príjme alebo výplatné pásky. Niektorí prenajímatelia využívajú aj komerčné registre dlžníkov (napr. neklam.sk), kde je možné overiť prípadné exekúcie.
3. Referencie od predchádzajúcich prenajímateľov: Vypýtajte si referencie od predchádzajúcich prenajímateľov.
4. Osobné stretnutie: Pri výbere nájomcu je dôležitý aj ľudský faktor. Počas osobného stretnutia si môžete všimnúť seriózny prístup k podpisu zmluvy, úprimnosť v komunikácii a celkové správanie a postoj k záväzkom.

Kvalitná nájomná zmluva

Kvalitná zmluva je kľúčová. Mala by obsahovať nasledovné:

• povinnosť nájomníka platiť načas a v stanovenej výške,
• zákaz ďalšieho podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
• povinnosť oznámiť vzniknuté škody,
• výpovedné lehoty a sankcie za porušenie zmluvy a ďalšie.

Kaucia ako poistka

Jedným z najúčinnejších nástrojov na minimalizáciu rizika je vratná kaucia vo výške 1-3 mesačných nájmov. Slúži na krytie prípadných dlhov alebo škôd spôsobených nájomníkom. Prenajímateľ by mal presne stanoviť podmienky jej použitia a vrátenia v zmluve.

Poistenie nehnuteľnosti

Prenajímateľovi sa oplatí mať uzatvorené poistenie bytu vrátane krytia škôd spôsobených nájomníkom. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.

Ďalšie odporúčania

• Podrobný popis bytu a jeho zariadenia: Uviesť do zmluvy podrobný popis bytu a jeho zariadenia.
• Právne zmluvné dojednania: Právne zmluvné dojednania, ktoré umožnia (podľa okolností a podľa osoby nájomcu) napr. pohodlnejšie skončenie nájmu či lepšiu ochranu nárokov tej-ktorej zmluvnej strany.
• Zmluvné podmienky: V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom.
• Osoby v byte: V zmluve je vhodné uviesť všetky osoby na strane nájomcu, ktorí budú spolu s ním žiť v byte (môže to byť ale tiež dvojsečné).
• Preberací protokol: Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadne nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov.
• Archivácia dokumentov: Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.
• Doba určitá: Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu.
• Pripomenutie konca nájmu: Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.
• Zmluvná pokuta: Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.

Čo robiť, ak nastanú problémy?

Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom.

Ak nájomca nereaguje na výzvy, prichádza do úvahy súdne konanie. Nie je však ojedinelé ani to, že prenajímateľ vymení zámky. Toto je však skôr „partizánske“ riešenie, aj keď býva účinné. Ak totiž nájomca nemá v byte zapísaný trvalý alebo prechodný pobyt, nemal by ani s pomocou polície dosiahnuť otvorenie bytu. Prenajímateľ sa však dostáva do rizika, že nájomca si voči nemu uplatní nárok na náhradu škody na veciach, ktoré vraj v byte mal. Preto treba postupovať opatrne a najlepšie aj za účasti tretích osôb, ktoré by mohli v prípade vystupovať neskôr ako svedkovia.

Kto je povinný zabezpečovať opravy?

Kto je povinný zabezpečovať opravu predmetu nájmu a jeho vybavenia, má určiť zmluva. Zvyčajne sa uvádza, že bežná údržba (napr. maľovanie, vyčistenie sedačky) a aj tzv. drobné opravy idú na ťarchu nájomcu. Ak sa strany nedohodnú inak. Z nášho pohľadu práve zahrnutie jasného postupu do zmluvy odporúčame. Môže sa určiť, že opravy si to bude nájomca zabezpečovať sám a náklady predloží na úhradu prenajímateľovi. Vo výnimočných a neodkladných situáciách, napríklad únik plynu, má nájomca právo konať okamžite a až následne informovať prenajímateľa.

Predaj bytu počas prenájmu

Ak je platne uzatvorená zmluva a prenajímateľ byt predá (predaj môže zrealizovať, samozrejme, i bez súhlasu nájomcu), nový vlastník vstupuje do práv predošlého vlastníka, teda prenajímateľa. Zmluvnými stranami sú teda nový vlastník a pôvodný nájomca. Výpoveď z nájomnej zmluvy, ak zmluva neustanovuje inak, z dôvodu zmeny zmluvnej strany, môže dať len nájomca. Je teda zrejmé, že pre taký prípad zákon viac chráni nájomcu.

tags: #aké #riziká #má #nájomná #zmluva