Ako Správne Zapísať Spoluvlastnícky Podiel pre Dvoch Kupujúcich

Slovenský realitný trh je dynamický a prevod vlastníctva k bytu patrí k najčastejším transakciám. Hoci sa to na prvý pohľad nemusí zdať, predaj bytu je pomerne komplikovaná operácia, ktorá si vyžaduje znalosť právnych predpisov a špecifických požiadaviek. Tento článok sa zameriava na správny zápis spoluvlastníckeho podielu pre dvoch kupujúcich, pričom zohľadňuje všetky dôležité aspekty a náležitosti.

Úvod do problematiky prevodu vlastníctva bytu

V oblasti slovenského realitného trhu je prevod vlastníctva k bytu v podstate najfrekventovanejšou realitnou transakciou. Špeciálne požiadavky stanovené zákonom však z predaja bytu robia pomerne komplikovanú realitnú operáciu. Pri vypĺňaní vzoru majte na zreteli, že spolu s vlastníctvom bytu je vždy predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu.

Základné pojmy a legislatíva

Právna úprava kúpnej zmluvy podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (ObZ) má univerzálny charakter. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, riadi sa jej právny režim vždy ustanoveniami ObZ, a to aj vtedy, keď sa uzatvára medzi podnikateľskými subjektmi (výnimkou je zmluva o predaji podniku - § 476 a nasl. ObZ).

Spoluvlastnícky podiel

Ak predmet zmluvy kupuje jedna osoba, nadobúda ho do svojho výlučného vlastníctva. V prípade predaja predmetu zmluvy viacerým osobám dochádza k prevodu spoluvlastníckych podielov na predmete zmluvy.

Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo bytového domu

Zákonnou požiadavkou pri prevode bytu býva tiež popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu. Napriek tomu, že zákon tieto pojmy definuje, špecifikácia každého bytového domu býva mierne odlišná. Nápomocnou v takom prípade býva zmluva, ktorou predávajúci predmetný byt v minulosti nadobudol. V každom prípade je potrebné bytový dom, resp. jeho spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo popísať tak, ako je uvedené v nadobúdacej zmluve.

Prečítajte si tiež: Evidencia PN a Sociálna poisťovňa: Časový rámec

Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie.

Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.

Príslušenstvom domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu… (táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo).

Kúpna cena

Čo sa týka kúpnej ceny (odplaty), táto je primárne určená dohodou zmluvných strán, avšak je potrebné výšku odplaty určiť tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje úkon iný, napr. darovanie.

Predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Práva k nehnuteľnostiam a kataster

Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať.

Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j.

Ak by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Prečítajte si tiež: Lehota zápisu GP

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva je vyžadovaná pri kúpe alebo predaji domu, pozemku, bytu alebo nebytového priestoru. Štát sa tak snaží predchádzať rôznym pozemkovým nezrovnalostiam, neplatnostiam či prípadne podvodom.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

V prvom rade je potrebné uviesť, že osobitné náležitosti kúpnej zmluvy v tomto prípade ustanovuje § 5 ods. 1 písm. a) až h) zákona č. 182/1993 Z. z. V ostatnom platia príslušné § 588 a nasl. ObZ.

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

V kúpno predajnej zmluve na byt správne a presne uvádzať označenie pozemku pod bytovkou a priľahlého pozemku.

Ďalšie dôležité ustanovenia v zmluve

Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy.

Prílohy kúpnej zmluvy

Pri podpise kúpno predajnej zmluvy na byt by sme mali myslieť na to, že takáto zmluva musí obsahovať povinnú prílohu. Táto príloha musí obsahovať prehlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytu, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na energiách či na fonde opráv.

Nadobudnutie vlastníctva a katastrálne konanie

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci.

Tento návrh môže podať ktorákoľvek zo zúčastnených strán - buď predávajúci alebo kupujúci. Prípadne máme ešte jednu možnosť - môžeme najprv podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, následne do 90 dní musíme podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Štandardne by mal kataster rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu - ak návrh neobsahuje žiadne chyby.

Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa začína na návrh účastníka konania, ktorým je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Správa katastra, ak sú pre vklad splnené podmienky, vklad povolí. Pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Rozhodnutie o povolení vkladu vyznačí správa katastra v zmluve. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať opravný prostriedok. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jej vyznačenia. Ak správa katastra návrh na vklad zamietne, pretože nie sú splnené podmienky, rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie.

Ako správne rozdeliť spoluvlastnícky podiel pre dvoch kupujúcich

Pri zápise spoluvlastníckeho podielu pre dvoch kupujúcich je kľúčové presne definovať ich podiely. Tieto podiely môžu byť rovnaké (napr. 1/2 a 1/2) alebo rôzne (napr. 1/4 a 3/4), v závislosti od dohody medzi kupujúcimi.

Príklad výpočtu a zápisu spoluvlastníckeho podielu

Predstavme si situáciu, že dvaja kupujúci, označme ich ako A a B, kupujú byt so spoluvlastníckym podielom na pozemku, ktorý je vyjadrený zlomkom 7425/461547. Kupujúci A má nadobudnúť 1/4 z tohto podielu a kupujúci B má nadobudnúť 3/4.

1. Výpočet podielu pre kupujúceho A:

   (7425 / 461547) * (1 / 4) = 7425 / 1846188

2. Výpočet podielu pre kupujúceho B:

   (7425 / 461547) * (3 / 4) = 22275 / 1846188

Tieto zlomky (7425/1846188 a 22275/1846188) predstavujú presné spoluvlastnícke podiely kupujúcich A a B na danom pozemku. Je dôležité, aby tieto zlomky boli správne uvedené v kúpnej zmluve a následne zapísané do katastra nehnuteľností.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladná príprava: Pred podpisom kúpnej zmluvy si dôkladne preštudujte všetky dokumenty a overte si všetky údaje.
• Právna pomoc: V prípade nejasností alebo komplikácií sa obráťte na odborníka - advokáta alebo notára.
• Presnosť: Uistite sa, že všetky údaje v zmluve sú presné a úplné, aby ste predišli problémom pri zápise do katastra nehnuteľností.
• Komunikácia: Komunikujte s predávajúcim a ostatnými spoluvlastníkmi, aby ste predišli nedorozumeniam a sporom.
• Overenie podpisu: podpisy na každej zmluve by mali byť overené - buď notárom alebo na matrike.

tags: #ako #správne #zapísať #spoluvlastnícky #podiel #pre