Ako správne zaúčtovať prenájom priestorov: Komplexný sprievodca

Prenájom priestorov je bežnou súčasťou podnikateľského života, ale aj súkromných aktivít. Správne zaúčtovanie nájmu je kľúčové pre vedenie presného účtovníctva a optimalizáciu daňových povinností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie prenájmu priestorov, a to ako z pohľadu prenajímateľa, tak aj nájomcu, s ohľadom na rôzne situácie a daňové aspekty.

Príjmy z prenájmu a daňové priznanie

Ak váš ročný príjem z prenájmu nepresiahne 500 eur, nemusíte ho uvádzať v daňovom priznaní. To platí aj pre zamestnancov, ktorí v takom prípade nemusia podávať daňové priznanie a ročné zúčtovanie daní im môže urobiť zamestnávateľ.

Nezdaniteľná suma a výdavky spojené s prenájmom

Okrem nezdaniteľnej sumy 500 eur si prenajímatelia môžu zo svojho zárobku odpočítať aj výdavky spojené s prenájmom. Finančná správa umožňuje daňovníkom uplatňovať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie.

Čo všetko je možné odpočítať?

Rozhodujúce je, či je daná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo nie. Ak patrí do obchodného majetku, môžete si odpočítať viac výdavkov.

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby.

Prečítajte si tiež: Sociálny fond a stravovanie

Nehnuteľnosť mimo obchodného majetku

Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, máte menej možností. Môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby. V oboch prípadoch si možno odpočítať aj výdavky, ktoré bezprostredne súvisia s prenájmom, ako sú služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu a podobne.

Korešpondencia príjmov a výdavkov

Výdavky treba znižovať v rovnakom pomere, ako si prenajímateľ znížil príjmy vďaka odpočítaniu nezdaniteľnej sumy 500 eur. Ak má niekto príjem z prenájmu 5 000 eur, po odpočítaní 500 eur uvedie do daňového priznania sumu 4 500 eur. To znamená, že uviedol len 90 percent svojich skutočných príjmov. V takom prípade môže uviesť len 90 percent skutočných výdavkov.

Výhodnejší prenájom pre manželov

Ak sú prenajímatelia manželia, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v pomere, ktorý si dohodnú a zároveň si každý z nich môže odpočítať sumu 500 eur. Manželia, ktorí si rozdelia príjem z prenájmu, si v takom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky.

Odvody do poisťovní

Zdravotné poistenie

Ako fyzická osoba neplatíte odvody z prenájmu ako zamestnanec ani ako živnostník, ak nehnuteľnosť prenajímate a neposkytujete pri tom nájomcovi „špeciálne“ služby (stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov a pod.).

Sociálne poistenie

Ako FO neplatíte odvody z prenájmu ako zamestnanec. U živnostníkov je rozhodujúcim príjmom zdaňovaný príjem. To znamená, že na účely vzniku, trvania a zániku povinného poistenia sa posudzujú spolu všetky zdaňované príjmy.

Prečítajte si tiež: Mobilné služby a účtovníctvo

Prenajímanie bytu cez s.r.o.

Prenájom za symbolickú cenu, ktorá nie je trhovou cenou, obvykle používanou tretími osobami v bežných obchodných vzťahoch, preto mnohí experti neodporúčajú. Daňová kontrola môže takéto prenajímanie spochybniť a neuznať ho.

Predaj nehnuteľnosti a zdaňovanie

Daň neplatíte, ak sa na vás vzťahuje oslobodenie. Ide napríklad o predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastníte dlhšie ako 5 rokov alebo o nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili pred piatimi rokmi. Takýto príjem nemusíte uvádzať v daňovom priznaní.

Daň neplatíte ani vtedy, ak spĺňate obidve nasledujúce podmienky, teda získali ste byt, či dom do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010, a zároveň ste v nej mali prihlásený pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom. Inak sa postupuje, keď sa na vás oslobodenie nevzťahuje.

Príjem z predaja sa potom zdaní podľa paragrafu 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V priznaní uvediete príjem z predaja, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prirátate výdavky (VIII. Oddiel daňového priznania, tabuľka č.3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č.

Účtovanie nájmu: Účty 602 vs. 648

Pri účtovaní nájmu je možné použiť dva spomínané účty, ako účet 602 - Tržby z predaja služieb, tak aj účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti. Podľa § 75 Oznámenia 740/2002 Z.z. Ak je teda napr. V prípade, že nejde o službu, ktorá je pre daný podnik typická (napr. jednorazové prenájmy), tak sa postupuje podľa § 78 ods. 4 a § 55 ods. 4 Postupov.

Prečítajte si tiež: Spracovanie žiadosti o dotáciu a účtovníctvo

Účtovanie nákladov za služby (účet 518)

Na účet 518 - Ostatné služby sa účtujú rôzne náklady, ako napríklad:

• Náklady na nájomné
• Prepravné
• Výkony spojov
• Reklamu
• Sprostredkovateľskú činnosť
• Poradenskú činnosť
• Audítorskú činnosť
• Vedenie účtovníctva

Účtuje sa tu tiež nehmotný majetok, o ktorom podnik rozhodol, že ho nepovažuje za dlhodobý. Ďalej sem patria faktúry za stráženie objektov, parkovanie vozidiel, upratovanie, čistenie, odvoz odpadov, poradenské služby, audítorskú činnosť, právne zastupovanie, vyúčtovanie nákladov za preklady, expertízy, štúdie, rozmnožovanie a zúčtovanie predpisu rôznych služieb, ktoré budú zaplatené v budúcom účtovnom období.

Dotácia na nájomné a jej účtovanie

Ak ste dostali dotáciu na nájomné, je dôležité správne ju zaúčtovať. Zľava z nájomného bude spadať pod vaše prevádzkové výdavky. Tie sa účtujú podľa toho, na aký čas máte uzatvorenú nájomnú zmluvu.

• Zmluva kratšia ako jeden rok: Účtuje sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 321 - Dodávatelia.
• Zmluva dlhšia ako jeden rok: Účtuje sa ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 474 - Záväzky z nájmu.

Ak vaša firma platí nájom ako netypický náklad, účtujete si ho na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 325 - Ostatné záväzky. V prípade, že vaša platba za nájomné presahuje jedno účtovné obdobie, je potrebné ju účtovať na účtoch časového rozlíšenia.

Účtovanie dotácie od štátu

Dotácie zo štátneho rozpočtu sa účtujú na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu. Ak dotáciu dostanete, jej suma sa účtuje do výnosov v období, ktoré zodpovedá vecnému a časovému súladu účtovania súvisiacich nákladov.

Pri účtovaní dotácie treba rozlíšiť, na aký účel bola prijatá. V tomto prípade by malo ísť o dotáciu s cieľom okamžitej finančnej pomoci bez budúcich súvisiacich nákladov. Tá sa účtuje podľa § 52a ods. 4 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve.

DPH a dotácia na nájomné

V prípade, že si priestor prenajímate ako firma alebo podnikateľ a odpočítali ste si DPH, pri dobropise musíte príslušnú DPH vrátiť. Ak po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom ste uplatnili odpočítanie DPH, dôjde k zníženiu základu dane, bude potrebné opraviť aj jej výšku.

Platí, že ak si prenajímate priestor a nie ste platiteľom DPH, výška dotácie sa vypočítava z ceny vrátane DPH. Ak ste nájomca, ktorý platí DPH, výška dotácie sa, naopak, vypočíta z ceny nájomného bez DPH.

Daň z príjmov a dotácia

Štátna dotácia je predmetom dane a zdaniteľných príjmov, ak je poskytnutá právnickým osobám. Vaše výdavky (náklady) na prenájom nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné až po zaplatení.

Dotáciu teda do výnosov zahŕňa v zdaňovacom období nájomca v súlade s účtovníctvom. V tomto prípade však ešte nie je jasné, či sa budú do základu dane zahŕňať aj dotácie na nájomné, teda či pôjde o zdaniteľný príjem.

Ak vám prenajímateľ vystavil dobropis, znížia sa vám zaúčtované náklady a zvýši sa výška základu dane (za predpokladu, že nájomné bolo uhradené).

Účtovanie zľavy na nájomnom ako prenajímateľ

Ak prenajímate svoje priestory firme alebo živnostníkovi a dohodli ste sa na zľave z nájmu, účtujete si ju ako poskytnutie služby. Získaný príjem ide v prospech účtu výnosov:

• na výnosový účet 602 - Tržby z predaja služieb (v prípade, ak je poskytovanie služieb prenájmu vašou obvyklou hospodárskou činnosťou) a súčasne na ťarchu účtu 311 - Odberatelia alebo
• na výnosový účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti (ak nejde o váš obvyklý predmet činnosti) a zároveň na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu.

Peniaze a obdobie

Pri účtovaní potrebujete zohľadniť, na ktoré obdobie sa vzťahuje platba od nájomcu, teda či ide o nájomné platené vopred alebo dozadu. Nájomné, ktoré vám firma zaplatila vopred, sa účtuje pomocou účtu 384 - Výnosy budúcich období.

Ak ste sa dohodli s firmou na zľave z nájomného za obdobie, keď mala obmedzenú prevádzku, ide o odpustenie časti nájomného spätne. Toto nájomné mohlo byť zaplatené v plnej výške, len sčasti alebo vôbec. Všetko závisí od toho, ako ste sa dohodli na platbách.

Fakturácia zľavy z nájomného

Zľava z nájmu je súčasťou tržieb. Ako prenajímateľ si ju účtujete ako zníženie ceny na účely poskytnutia zvýhodnených podmienok pre odberateľa. Ide teda o zníženie výnosov súvzťažne k účtom 311 - Odberatelia, resp. 374 - Pohľadávky z nájmu.

Dobropis, ktorý ste vystavili k pôvodnej ešte neuhradenej faktúre, sa berie ako zníženie pôvodne zaúčtovanej pohľadávky.

DPH a nájom

Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty je nájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH. Ak prenajímate priestor zdaniteľnej osobe, môžete sa rozhodnúť, či si uplatníte DPH na prenájom. Keďže v prípade príspevkov na nájomné ide o podnikateľské priestory, v praxi sa môžu vyskytnúť plnenia oslobodené od DPH alebo plnenia s DPH.

Ak si k nájmu svojej nehnuteľnosti uplatňujete DPH a firme poskytnete zľavu na nájom s vystaveným dobropisom, v tom prípade by ste mali uplatniť pravidlá zákona o DPH. Výnosy z prenájmu tvoria základ vašej dane a odvádzate z nich DPH štátu.

Daň z príjmov a nájomné

Príjmy (výnosy) z prenájmu priestorov sú súčasťou základu dane bez ohľadu na to, či ich už nájomca uhradil alebo nie. Vyfakturované nájomné zahrniete do základu dane v súlade s účtovníctvom.

Ak sa platby v nájomnej zmluve dohodli oddelene a nájomca platí zvlášť za nájom a zvlášť za energie, ako prenajímateľ by ste všetky tieto platby mali brať ako príjmy z prenájmu.

Vystavením dobropisu sa vám znižujú pôvodne zaúčtované výnosy a tým aj základ dane z príjmov, čo u nájomcu, naopak, zníži zaúčtované náklady a zvýši výšku základu dane (za predpokladu, že nájomné bolo uhradené).

Energie a nájomné

Súčasť ceny za nájom

Súčasťou ceny za nájom sú služby za energie, t. j. Vystavená FA odberateľovi.

Zvlášť cena za nájomné a paušálna cena za energie

Zmluva obsahuje zvlášť cenu za nájomné nebytových priestorov a zvlášť paušálnu cenu za energie, t. j. Vystavená FA odberateľovi.

Zvlášť cena za nájomné a záloha za energie

Zmluva obsahuje zvlášť cenu za nájomné nebytových priestorov a zvlášť zálohu za energie, t. j. Vystavená FA odberateľovi.

Kaucia (zábezpeka)

Zábezpeku môžeme deliť na 2 skupiny, a to:

• Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného alebo občianskeho zákonníka.
• Zábezpeka určená priamo v zákone ako zákon o DPH, zákony o spotrebných daniach.

Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného zákonníka je na možnú vzniknutú škodu pri ukončení zmluvného vzťahu. Takáto zábezpeka v tomto prípade nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente použitia. Nevystavuje sa daňový doklad len pri použití.

Príklad účtovania kaucie

Firma A prenajíma firme B obchodné priestory: Mesačná suma prenájmu je vo výške 1.000€. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky 3 mesačný nájom t.j. 3.000€. Firma A účtuje: Evidovanie prijatie platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť resp. vyrovnať na konci prenájmu a to buď vrátením zábezpeky, alebo započítaním nájomného resp. Účtovná jednotka je v zmysle zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ďalej ako zákon o účtovníctve) povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva. podľa §55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie - 378 resp. 379 podľa § 49 ods.

Účtovanie kaucie a DPH

Ak ste uvideli do zmluvy ,, kauciu,, a ste fakturovali zálohu aj s DPH, tak by to nemalo byt v poriadku. ak správne som pochopil DPH t.j. 20% máte len v zmluve, suma kaucie sa má rovnať jedno mesačného nájmu s DPH. Ak kaucia je zábezpeka, tak nemáte nárok na odpočet DPH ale až pri vystavení riadnej FA na konci nájmu.

Kaucia pri súťaži

Na účtovanie kaucie a zábezpeky sa používa účet 314. Ustanovenie § 33 ods. 6 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve definuje, že na účtoch účtovej skupiny 05 - Poskytnuté preddavky na dlhodobý majetok sa účtujú dlhodobé preddavky a krátkodobé preddavky poskytnuté na dlhodobý majetok. Účtovný prípad (podľa § 2 postupov účtovania) vzniká i dňom poskytnutia a prijatia preddavku.

tags: #ako #zauctovat #prenajom #priestorov #uctovanie