Úspešnosť žaloby o vypratanie nehnuteľnosti: Štatistiky a trendy

Dražby nehnuteľností na Slovensku sú realitou, ktorá sa dotýka čoraz väčšieho počtu ľudí. Rastúca nezamestnanosť a pokles príjmov vedú k neschopnosti splácať úvery, čo má za následok zvyšujúci sa počet dražieb. Tento článok sa zameriava na úspešnosť žalôb o vypratanie nehnuteľností, ktoré súvisia s dražbami, a analyzuje štatistiky a trendy, ktoré túto oblasť ovplyvňujú.

Kto sa dostáva do dražby?

Typickým majiteľom nehnuteľnosti, ktorá sa dostane do dražby, je klient nebankovej pôžičkovej spoločnosti alebo banky z nižšej príjmovej a vzdelanostnej skupiny, zväčša z regiónu južného Slovenska. Kríza tvrdo zasiahla do schopnosti platiť pôžičky najmä od začiatku tohto roka, pričom skok v podobe nárastu nesplácaných úverov sa objavil v marci.

Vplyv vládnych opatrení

Vláda Roberta Fica ohlásila program pomoci občanom, ktorí zápasia s úvermi. Paradoxne, výsledkom bolo, že platiť prestali často aj tí, čo na to mali, čo prispelo k rozbehnutému dražobnému biznisu. Banky avizujú faktoringovým spoločnostiam, že majú prichystať stavy. Očakáva sa, že najviac nových bytov v dražbách bude v septembri, kvôli nelepšiacej sa platobnej disciplíne zákazníkov bánk.

Nárast dražieb

Člen predstavenstva Dražobnej spoločnosti Martin Krnčan hovorí o stopercentnom medziročnom náraste. V minulosti žiadali veritelia o viac ako tristo dražieb ročne, no teraz prišlo toľko žiadostí už v prvom polroku.

Dlhá cesta k peniazom

V minulosti bolo problémových úverov málo a klienti nemali ťažkosti nájsť riešenie v podobe pôžičky v rámci rodiny či prefinancovania cez kreditnú kartu, spotrebný úver alebo nebankovú spoločnosť. V krajnom prípade predali nehnuteľnosť. Teraz mnohí cítia dôsledky straty zamestnania a po pol roku bez príjmu majú na krku dlhov viac, dokonca aj exekúcie. Banka tak musí dať nehnuteľnosť do dražby, aby to neurobil exekútor.

Prečítajte si tiež: Starobný dôchodok - žaloba vzor

Podľa D. Földesa sa osem z 10 iniciovaných dražieb neuskutoční, pretože klient sa s veriteľom dohodne na poslednú chvíľu, krátko pred začiatkom dražobného procesu. M. Krnčan odhaduje podiel hroziacich a nikdy neuskutočnených dražieb na 70 percent. Zhruba 20 - 30 percent sa vyrieši už po prvom kroku, keď informujú o príprave dražby. Ďalších 40 percent pripadá na takzvané spočívajúce štádium, kedy veriteľ rokuje s dlžníkom o riešení. Po dohode a splatení úveru celkom upustí od dražby.

Situácia na trhu s nehnuteľnosťami

Pred pádom realitného trhu dlžník predal svoj byt vo vlastnej réžii a často na tom okrem splatenia dlhu aj čosi zarobil na náraste ceny. Dnes má situáciu ťažšiu, na trhu svoj byt predá s ťažkosťami, ak vôbec. Podobné je to aj v dražbách, kde sa v súčasnosti reálne predáva málo bytov. Dopyt kopíruje celý trh - začiatkom roka sa nedialo nič a veľa dražieb museli opakovať, oživenie prišlo až na jar.

Konkurencia a ceny

Situácia na trhu sa zahusťuje, pribúda konkurencia. S tým súvisí aj znižovanie cien za uskutočňovanie dražieb. Odmena sa zväčša stanovuje ako percento z výšky pohľadávky alebo výslednej ceny vydraženia, pričom je to málokedy dvojciferné číslo, poväčšine okolo päť percent.

Štandardizácia dražobného biznisu

Časy, keď dražby mali povesť mafiánskeho podnikania s obavami pred vydieraním a odstrašovaním účastníkov, sú zrejme minulosťou. Snažia sa zaručiť diskrétnosť, oddeliť účastníkov dražby, sprevádzať ich od vchodu do budovy, odovzdávať peniaze za dražobné zábezpeky v oddelených miestnostiach.

V minulosti sa robili podvody najmä pri dražbe bytov po neplatičoch, ktoré iniciovali bytové družstvá. Cieľom bolo vydražiť za bagateľ cenné nehnuteľnosti, kde sa často podvodne navodil dojem neplatenia. Vtedy sa neinformovali majitelia, z hodiny na hodinu sa menili adresy dražby, umelým nezáujmom sa cena znižovala takmer na nulu. Obeťou boli často starí ľudia z malých miest, u ktorých bolo takmer isté, že dražbu nikdy nenapadnú na súde, a tak kataster na základe notárskej zápisnice z dražby bez problémov nehnuteľnosť zapísal na nového majiteľa. Aj teraz sa stáva, že sa viacerí prepojení dražitelia dohadujú o cene aj počas dražby, takže sme niekoľko dražieb aj zrušili.

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a žaloby

Zákon o dobrovoľných dražbách

Krokom vpred bol nový zákon o dobrovoľných dražbách účinný od januára minulého roka. Priniesol jasnejšie a prísnejšie pravidlá. Tie obmedzili lovenie v mútnych vodách a priblížili ceny dražených nehnuteľností k trhovým. Po novom sa napríklad nehnuteľnosť, v ktorej má dlžník trvalý pobyt, nesmie predávať za menej ako 75 percent trhovej hodnoty stanovenej súdnym znalcom. Sprísnili sa požiadavky na zverejňovanie dražieb, dražobník musí napríklad inzerovať v regionálnom periodiku, zverejňovať ich v obchodnom vestníku aj v lokalite, kde nehnuteľnosť stojí, označiť ju dražobnou vyhláškou či páskou s nápisom dražba.

Cieľom zákona je, aby sa predmet vydražil za čo najvyššiu cenu, aby sa podvodnou manipuláciou s cenou neokrádali vlastníci a veritelia, ktorých záujmom je získať za nehnuteľnosť čo najviac. Podvodom sa dá zabrániť aj inštaláciou kamier, nahrávaním dražieb. Ak boli porušené práva niektorej strany, môže dražbu napadnúť do troch mesiacov na súde. Ak nemajú stopercentnú istotu, že dodržali všetky povinnosti, a preto by dražbu mohol niekto napadnúť, radšej od nej upustia. Napadnuté sú u nich približne jedna až dve dražby zo sto, no súd žaloby zvyčajne zamietne. Nový zákon priniesol aj novinku, že si dlžník už nemôže vydražiť vlastnú nehnuteľnosť.

Úspešnosť žaloby o vypratanie nehnuteľnosti

Samostatnou kapitolou je prevzatie nehnuteľnosti novým vlastníkom. Ten získa nehnuteľnosť na základe notárskej zápisnice z dražby a po zaplatení ceny do 15 dní. Inak je dražba zmarená. Kataster potom zapíše nehnuteľnosť iba deklaratórne, byt či dom sa stáva vlastníctvom vydražiteľa v okamihu dopadu kladivka.

Povinnosťou dražobnej spoločnosti je odovzdanie nehnuteľnosti novému pánovi. No jej úlohou je iba spísať zápisnicu, nie skutočne fyzicky odovzdať objekt. Dlžníci, ktorí už mesiace nekomunikovali s bankou, zväčša nespolupracujú ani teraz. Často sa nepodarí odovzdať nehnuteľnosť novému majiteľovi na prvý-druhý raz, desatina prípadov je problematická. Ale úspešnosť majú podľa neho vysokú, nepodarí sa odovzdať iba jeden zo sto prípadov.

Ak dlžník neumožní vypratať nehnuteľnosť, nový majiteľ sa k nej môže dostať iba súdnou žalobou o vypratanie. Bývalí majitelia neberú príliš vážne fakt, že náklady na takéto procesy idú na ich konto. V prípade bezproblémovo prebiehajúcej dražby je to približne tisíc až tisícpäťsto eur.

Prečítajte si tiež: Úspešný predžalobný zmier

tags: #úspešnosť #žaloby #o #vypratanie #nehnuteľnosti #štatistiky