Dlhodobý prenájom pozemku: Podmienky, legislatíva a praktické aspekty

Dlhodobý prenájom nehnuteľností je v súčasnosti bežnou praxou. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty, chalupy, kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Iná situácia nastáva pri prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva, kde záleží od stanov a podmienok určených družstvom. V prípade nehnuteľností patriacich do majetku obce alebo mesta je potrebný súhlas majiteľa, teda obce.

Trh s nehnuteľnosťami a typy prenájmov

Najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami je v Bratislave a v Košiciach, prenájom nehnuteľností v menších mestách Slovenska nie je až tak výnosný, aj keď sa rozdiely postupne zmenšujú. Dlhodobý prenájom je nájom nehnuteľnosti dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden mesiac súvisle v kalendárnom roku.

Realitné kancelárie rozlišujú niekoľko typov prenájmov:

• Krátkodobý prenájom: prenájom nehnuteľnosti na niekoľko dní až týždňov.
• Strednodobý prenájom: na dobu jedného až troch mesiacov.
• Dlhodobý prenájom: trvá približne jeden kalendárny rok.

Záujmom väčšiny majiteľov, najmä pri bytových priestoroch, je predovšetkým dlhodobý prenájom. Nájomná zmluva sa obvykle uzatvára na dobu jedného roka a po uplynutí tejto doby sa v prípade záujmu predlžuje o ďalší rok.

Prenájom bytov

Prenajímanie nehnuteľností na Slovensku je stále pomerne výhodné, v mnohých lokalitách dokonca ponuka prevyšuje dopyt. Dostupnosť hypoték pre širšie vrstvy obyvateľstva však záujem o nájomné byty znižuje, keďže mladé rodiny radšej investujú do splácania vlastnej hypotéky ako do prenájmu.

Prečítajte si tiež: Trendy nezamestnanosti na Slovensku

Ceny za prenájom nehnuteľností závisia od lokality a typu nehnuteľnosti. Najvyššie ceny sú v centrách miest, najmä v centre Bratislavy, kde má v poslednom čase záujem o prenájom priestorov mnoho zahraničných investorov.

Najväčší záujem je o jednoizbové a dvojizbové byty s menšou rozlohou, ktoré sú zariadené aspoň základným nábytkom a elektrospotrebičmi. Vyhľadávajú ich najmä študenti a mladí ľudia po skončení školy, ktorí ešte nemajú prostriedky na splácanie úveru. Práve táto klientela je aj najmenej obľúbenou skupinou podnájomníkov, keďže mnohokrát bývajú v byte viacerí a majú problémy s platením nájomného.

V prípade splnenia určitých kritérií môže byť prenájom bytových priestorov celkom výhodná investícia, ktorá so sebou prináša minimum rizík. Predpokladá sa, že až 10 až 15 % súčasných slovenských bytov sa prenajíma. Výhodnosť takejto investície je neodškriepiteľná, najmä kvôli neustálej tendencii zvyšovania trhovej hodnoty nehnuteľností. Od roku 1990 ceny bytov súvislo rastú.

Výšku nájomného bytových priestorov ovplyvňuje štandard bytu, jeho vybavenie nábytkom a elektrospotrebičmi, rekonštrukcia a lokalita. Podnájomníkov zaujímajú aj náklady na bývanie, poplatky za elektrinu, vodu a plyn. Veľmi dobre sa prenajímajú byty v novostavbách, aj napriek kritike odborníkov na dispozičné riešenie.

Alternatívou študentského domova býva častokrát aj prenajatá izba v rodinnom dome alebo byte, pričom o súkromie sa podnájomník delí práve s rodinnou vlastníka. Veľa bytov vlastnia aj slovenské mestské a obecné samosprávy, ktoré prenajímajú byty za neporovnateľne nižšie sumy ako jednotlivci.

Prečítajte si tiež: Oceňovanie a účtovanie dlhodobého majetku

Slovenská legislatíva a prenájom nehnuteľností

Príjmy z prenájmu sú upravené zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v platnom znení. Vlastník nehnuteľnosti je oprávnený v medziach zákona nakladať s nehnuteľnosťou, čo zahŕňa aj možnosť prenájmu tretím osobám. Zákon upravuje podmienky trvalého aj dočasného prenájmu bytových a nebytových priestorov. Zisky z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú fyzickým aj právnickým osobám.

Dostačujúcim právnym dôvodom na prenechanie nehnuteľnosti do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe je nájomná zmluva.

Povinnosti a práva prenajímateľa a nájomcu

Doba prenájmu nehnuteľnosti je predmetom dohody medzi majiteľom a nájomcom, ktorej písomnou podobou je zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov v súlade s platným zákonom. Okrem základných bodov ako je predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného, čas na ktorý sa zmluva uzaviera, v prípade ak nejde o zmluvu na dobu neurčitú, stanovuje aj dĺžku výpovednej lehoty.

Povinnosti prenajímateľa:

• Zabezpečiť nájomcovi byt spôsobilý k riadnemu užívaniu.
• Nenarušiť riadne užívanie bytu.

Povinnosti nájomcu:

• Nesmú robiť v byte úpravy bez písomného súhlasu majiteľa, okrem bežnej údržby.
• Odovzdať nehnuteľnosť v stave, v akom ju prevzal, pričom sa prihliada na bežné opotrebovanie.
• Užívať byt riadne, nepoškodzovať majetok a nerušiť ostatných nájomníkov.
• Na svoje náklady robiť bežnú údržbu nehnuteľnosti a drobné opravy.
• Odstrániť závady, ktoré spôsobil alebo stavebné úpravy, ktoré vykonal bez súhlasu majiteľa.

Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné iba po vypršaní nájomnej zmluvy. Ak nájomca neplatí včas, prenajímateľ mu môže dať výpoveď zo zákona stanovených dôvodov, ale nie je oprávnený ho nútene vysťahovať.

Nájomca môže predčasne vypovedať zmluvu, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor prenajal, ak sa nebytový priestor stal bez jeho zavinenia nespôsobilým na dohovorený účel, alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Prečítajte si tiež: Prenájom chalúp Spišská Nová Ves - kompletný prehľad

Prenájom rodinných domov

Menší záujem je o prenájom rodinných domov, resp. víl a rezidencií. Tie s nižším štandardom slúžia ako priváty pre študentov a mladých ľudí, menšia časť na rekreačné účely. Rodinné domy s vyššou kvalitou poskytujú svojim podnájomníkom vysoký štandard a nachádzajú sa v prestížnych lokalitách. Ceny za mesačný nájom sú pri tomto type nehnuteľností vyššie.

Chaty a rekreačné apartmány

V posledných rokoch sa rekreačné apartmány stali trendom pre klientelu strednej triedy. Sú moderne riešené, s kompletným zariadením, vďaka ktorému poskytujú nájomníkom maximálny komfort pri dovolenke. Rozmáhajú sa najmä v slovenských zimných lyžiarskych strediskách a v turistických centrách.

Majitelia takýchto nehnuteľností majú možnosť nielen relaxovať a dovolenkovať vo svojom, ale aj zarobiť prostredníctvom prenájmu lukratívnych priestorov pre iných záujemcov. Ceny takýchto apartmánov sú síce v priemere vysoké, no pri efektívnom využívaní najmä v zimných sezónach, sú investície pomerne reálne návratné.

Podobné trendy začínajú byť aj pri prenájme chát a chalúp. Náklady na ich udržiavanie sa neustále zvyšujú, a tak je ich poskytnutie pre iných rekreantov dobrý spôsob ako si nielen finančne prilepšiť ale predovšetkým získať prostriedky na údržbu.

Kancelárske priestory

Poly- a multifunkčné objekty poskytujú množstvo kancelárskych priestorov na prenájom. Tie sú lákadlom nielen pre slovenské ale predovšetkým zahraničné firmy, ktoré hľadajú vysokú kvalitu a štandard. Každoročne pribudne v Bratislave množstvo nových kancelárskych priestorov vyššieho štandardu. Spĺňajú kritéria náročných nájomníkov, ako dostatok parkovacích miest, efektívnosť priestorov a pohodlie a tak sa niet čo čudovať, že väčšina z nich má nadpriemerný stupeň obsadenosti.

Developerské spoločnosti a ich význam

Developerské spoločnosti zohrávajú podstatnú úlohu v pretváraní neatraktívnych lokalít na nové centrá záujmu domácich i zahraničných firiem a investorov. Úlohou takejto spoločnosti je predaj hotového projektu investorovi, zabezpečenie kupcov a nájomcov na kúpu a prenájom nehnuteľností. Pri výbere developerskej spoločnosti je dobré riadiť sa obozretnosťou a prihliadať nielen na jej portfólio, ale aj dobré meno a skúsenosti s predajom a prenájmom nehnuteľností na slovenskom a zahraničnom trhu.

Nákupné centrá a skladové priestory

Po ošiali nákupných centier v našom hlavnom meste sa tento pomerne výhodný spôsob prenájmu nehnuteľností dostáva aj do odľahlejších kútov Slovenska. Viaceré slovenské mestá majú svoje vlastné nákupné centrá, ktoré predstavujú desiatky m2 voľných plôch pre obchody, kaviarne, reštaurácie a iné prevádzky.

Dlhodobý prenájom pôdy

V Thajsku existujú dve možnosti, ako vlastniť pozemok:

• Dlhodobý prenájom pôdy na 30 rokov: Umožňuje cudzincom využívať pozemok, na ktorom stojí ich nehnuteľnosť. Prenájom na obdobie dlhšie ako 3 roky je potrebné zaregistrovať na príslušnom pozemkovom úrade.
• Založenie spoločnosti s ručením obmedzeným: Podľa thajských zákonov musí mať najmenej 51 % podiel v takejto spoločnosti thajská právnická osoba. Vhodnou úpravou stanov spoločnosti a použitím dvoch druhov akcií môže minoritný akcionár získať efektívnu kontrolu nad spoločnosťou.

Typy dokumentov preukazujúcich vlastníctvo pôdy v Thajsku

• Nor Sor Sam: Certifikát o užívaní, ale nebol ešte vykonaný úplne formálny proces na potvrdenie užívacieho práva.
• Nor Sor Sam Kor: Potvrdený certifikát o užívaní, potvrdzuje, že osoba má overené užívacie právo k pôde.
• Chanote: Doklad o vlastníctve, certifikát o vlastníctve pôdy.

Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej

Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenájom nie je u prenajímateľa podmienený vydaním živnostenského oprávnenia.

Prenájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemkov patriacich do intravilánu obcí sa riadi Občianskym zákonníkom, nájom poľnohospodárskej pôdy je prísnejšie regulovaný zákonom o nájme poľnohospodárskej pôdy. Poľnohospodársku pôdu si môžete prenajať od fyzickej osoby, družstva alebo priamo od štátu. Nájomca musí byť minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo mať poľnohospodársky podnik.

Investičný prenájom majetku

Investičný prenájom majetku je spôsob prenájmu nehnuteľností vo vlastníctve štátu, v správe štátneho podniku LESY SR, za účelom externej investície do nehnuteľnosti, ktorú štátny podnik nevyužíva pre svoje potreby, ale nemá záujem o jej predaj alebo likvidáciu. Nájomca investuje do zhodnotenia nehnuteľností na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy.

Daňové hľadisko prenájmu nehnuteľností

Registračná povinnosť

V zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má povinnosť registrácie na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.

Oslobodenie od dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie.

Daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol zákonom stanovenú hranicu.

Výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Medzi takéto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (napr. energie, internet, TV, rozhlas).

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Zmeny v legislatíve

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

tags: #dlhodoby #prenajom #pozemku #podmienky