Dobromyseľnosť pri vydržaní nehnuteľnosti podľa slovenskej legislatívy

Úvod

Vydržanie predstavuje jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Jedným z kľúčových predpokladov úspešného vydržania je dobromyseľnosť držiteľa. Tento článok sa zameriava na analýzu dobromyseľnosti v kontexte vydržania nehnuteľností podľa slovenského práva, pričom vychádza z judikatúry súdov a teoretických východísk.

Pojem dobromyseľnosti pri vydržaní

Predpokladom vydržania je, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec alebo právo patrí. Posúdenie dobromyseľnosti nemôže vychádzať len zo subjektívnych predstáv držiteľa, ale musí byť posudzované aj z objektívneho hľadiska. To znamená, že sa skúma, či držiteľ pri zachovaní náležitej opatrnosti mohol mať pochybnosti o tom, že užíva nehnuteľnosť, ktorej vlastníctvo nenadobudol.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/287/2006, oprávnená držba sa nemusí nevyhnutne opierať o existujúci právny dôvod, stačí domnelý právny dôvod (titulus putativus). Dôležité je, aby bol držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu taký právny titul svedčí.

Ústavný súd Slovenskej republiky v náleze sp. zn. II. ÚS 484/2015 uvádza, že pri ústavne konformnom výklade dobromyseľnosti držby treba skúmať, či držiteľ objektívne mohol byť presvedčený o tom, že držanú vec poctivým spôsobom nadobudol. Nemôže byť rozhodujúce, že pritom nesplnil zákonné podmienky. Za poctivý spôsob nadobudnutia veci sa považuje také nadobudnutie, ktoré je v súlade s dobrými mravmi. Spravidla je preto rozhodujúce, že držiteľ za držanú vec zaplatil dohodnutú sumu, prípadne poskytol iné dohodnuté plnenie, alebo preukázateľne išlo o dar ako bezodplatné plnenie.

Príklad z praxe

Okresný súd Trenčín v rozsudku č.k. 26C/156/2011-305 zamietol žalobu o určenie, že nehnuteľnosti patria do dedičstva po poručiteľke. Súd dospel k záveru, že právny predchodca žalovanej nadobudol sporné nehnuteľnosti vydržaním a kúpou. Vychádzal zo skutočnosti, že právnemu predchodcovi žalovanej boli na základe rozhodnutí Pozemkového úradu v Považskej Bystrici vrátené nehnuteľnosti ako oprávnenej osobe podľa zákona č. 330/1991 Zb.

Prečítajte si tiež: Nadobúdateľ a dobromyseľnosť

Žalobkyne namietali, že rozhodnutia pozemkového úradu sú nulitné, nakoľko účastníkom konania bol neoprávnene S. D. (právny predchodca žalovanej). Súd však uviedol, že nie je vecne príslušný na posudzovanie pochybení pozemkového úradu. Na preskúmanie rozhodnutí bol príslušný krajský súd, a to na návrh účastníka konania do 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia. K takémuto preskúmaniu nedošlo, a preto súd považuje rozhodnutia za platné.

Súd však uviedol, že pozemkový úrad nepostupoval správne, keď svoje rozhodnutia nedoručil všetkým osobám, ktoré v nich boli označené ako osoby poverené konať za osoby oprávnené vo veci vydania pozemkov.

Nadobúdací titul a jeho význam

Jeden z predpokladov pre nadobudnutie veci či práva vydržaním je existencia oprávnenej držby po zákonom stanovenú dobu. Tento nadobúdací titul tu musí byť pri vstupe do držby, aby bolo možné držbu považovať za oprávnenú. Nadobúdací titul nemusí existovať ku dňu, kedy vydržanie nadobudne účinnosť (uplynutím vydržacej doby), ale mal by existovať ku dňu vstupu do držby. Ak teda ku dňu nadobudnutia veci vydržaním (alebo ku dňu vedenia súdneho konania, v rámci ktorého sa oprávnenosť držby posudzuje) už nadobúdací titul neexistuje, je potrebné ho preukázať iným spôsobom (výsluchom svedkov, iným písomným dôkazom a pod.).

Zákon pripúšťa oprávnenú držbu aj v prípade neexistentného titulu, je to však skôr výnimočný prípad, pretože bez titulu (a v prípade nehnuteľností aj písomného) pravdepodobne účastník svoju dobrú vieru nepreukáže.

Písomná forma nadobúdacieho titulu pri nehnuteľnostiach

Vzhľadom na to, že v praxi je prevažná väčšina prípadov vydržania a oprávnenosti držby riešená práve v súvislosti s nehnuteľnosťami, článok sa zameriava najmä na túto problematiku. Pri hnuteľných veciach postačuje aj nepísomný nadobúdací titul, takže vydržanie hnuteľnej veci sa tým značne zjednodušuje.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť v psychológii

Je zrejmé, že nadobúdací titul pri nehnuteľnostiach musí byť vždy písomný, najmä v prípade, ak sa nehnuteľnosť nadobúdala zmluvou. K platnému nadobudnutiu nehnuteľnosti aj súčasný Občiansky zákonník požaduje písomnú zmluvu, uzavretím ústnej zmluvy vlastníctvo nehnuteľnosti nadobudnúť nemožno.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/96 zo dňa 10.2.1999, dobrá viera držiteľa sa musí vzťahovať ku všetkým právnym skutočnostiam, ktoré majú za následok nadobudnutie vecí alebo práva, ktorá je predmetom držby, teda aj k existencii písomnej zmluvy o prevodu nehnuteľnosti. Ak sa niekto uchopí držby nehnuteľnosti na základe ústnej zmluvy o jej prevodu, nemôže byť vzhľadom ku všetkým okolnostiam v dobrej viere, že je vlastníkom veci, a to ani v prípade, že je presvedčený, že takáto zmluva k nabytiu vlastníctva k nehnuteľnosti postačuje. Držba nehnuteľnosti, ktorá sa o takúto zmluvu opiera, nemôže viesť k vydržaniu.

Vady nadobúdacieho titulu

Nielen neexistencia písomnej zmluvy, ale aj vady samotnej písomnej zmluvy môžu zmariť vstup do oprávnenej držby. Napríklad, ak nadobúdateľ prehliadne absenciu dvoch podpisov prevodcu na zmluve o prevode vlastníckeho práva, pričom nutnosť podpisu najmenej dvoch oprávnených osôb vyplývala zo zákona, nemôže ísť o omluvitelný právny omyl, ktorý by mohol založiť oprávnenú držbu.

Ďalším príkladom vád nadobúdacieho titulu môže byť situácia, keď dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva neuzavreli všetci podieloví spoluvlastníci nehnuteľností, ktorí prichádzali do úvahy. Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 247/2013 zo dňa 6.8.2014, ak sa právni predchodcovia žalobkýň nevysporiadali so všetkými podielovými spoluvlastníkmi, hoci to aj podľa vykonaného dokazovania mali v úmysle, odporuje to tvrdeniu žalobkýň o dobromyseľnosti ich právnych predchodcov.

Listina, ktorá nezakladá právo

Nadobúdacím titulom nemôže byť listina, ktorou sa právo (napr. vlastnícke) samo osebe nenadobúda. Preto nadobúdacím titulom nikdy nebude len geometrický plán, doklad o platbe za predmet zmluvy (bez zmluvy), dotazník, čestné prehlásenie a pod.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť držby v kontexte judikatúry

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007, pri posudzovaní oprávnenosti držby treba vychádzať zo zásady, že jej predpokladom je presvedčenie nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, ak si určitú vec prisvojuje. Ide o psychický stav, o jeho vnútorné presvedčenie, ktoré sa prejavuje aj navonok, a z ktorého možno vyvodiť, že sa dôvodne považuje za vlastníka veci. Medzi základné okolnosti, ktoré budú svedčiť o oprávnenosti držby veci patrí aj okolnosť, ako vec nadobudol - či mu svedčí nejaký oprávnený nadobúdací titul.

Subjektívny pocit držiteľa nemôže byť sám osebe podkladom pre vydržanie, ak nie je tento pocit vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi oprávnenosti držby práva. Na rozdiel od preukazovania vlastníctva nebude spravidla treba, aby vydržiteľ preukazoval platný právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, ktorý môže byť základom pre zápis vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností, ale postačí existencia takéhoto nadobúdacieho titulu (aj putatívneho), ktorý jeho vnútorné presvedčenie, že sa stal vlastníkom veci, dostatočne opodstatňuje.

Dobromyseľnosť a dotazník, čestné vyhlásenie

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 234/2009 zo dňa 28.9.2010, dobrá viera držiteľa sa musí vzťahovať aj k okolnostiam, za ktorých vôbec mohlo vecné právo vzniknúť, teda aj k právnemu dôvodu (titulu), ktorý by mohol mať za následok vznik práva. Z týchto okolností, ktoré odvolací súd v odôvodnení svojho rozsudku podrobne rozviedol, správne vyvodil, že navrhovatelia nemohli nadobudnúť vnútorné psychické presvedčenie o tom, že im sporná nehnuteľnosť patrí, pretože vzhľadom ku všetkým okolnostiam bolo vylúčené ich akékoľvek dobromyseľné presvedčenie.

Pri posudzovaní existencie presvedčenia navrhovateľov, že im spoluvlastnícke právo k dotknutému pozemku patrí, bolo totiž potrebné tak, ako to správne urobil odvolací súd, prihliadnuť na všetky rozhodujúce okolnosti, za ktorých malo prísť k uzavretiu kúpnej zmluvy vzhľadom k tomu, že práve táto bola navrhovateľmi označená (domnelým) nadobúdacím titulom.

Z obsahu Dotazníka a čestného vyhlásenia vyplýva, že údaje v ňom uvedené mali slúžiť podkladom na napísanie zmluvy alebo zo zmluvy už napísanej, a nie pre prevod vlastníctva nehnuteľností. Pri normálnej obvyklej opatrnosti, ktorú bolo možné očakávať od každého, si museli byť vedomí, že tento listinný dôkaz nie je kúpnou zmluvou, na základe ktorej by mohlo prísť k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Nemo plus iuris a dobromyseľné nadobudnutie

Princíp nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má) je jedným zo základných princípov súkromného práva. V kontexte nadobúdania vlastníctva to znamená, že ak prevodca nie je vlastníkom veci, nemôže previesť vlastnícke právo na nadobúdateľa.

Ústavný súd SR sa v minulosti prikláňal k striktnému uplatňovaniu tohto princípu. Avšak, v rozhodnutí I. ÚS 549/2015 sa slovenský ústavný súd vydal po stopách svojho českého náprotivku na cestu judikatórneho prelamovania zásady nemo plus iuris.

Ústavný súd uviedol, že nemožno bezvýnimočne tvrdiť, že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu povedie automaticky k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva. Je potrebné zohľadniť aj dobromyseľnosť nadobúdateľa, ktorý robil právny úkon s dôverou v určitý skutkový stav prezentovaný druhou stranou, ktorý bol potvrdený údajmi z verejnej štátom vedenej evidencie a aprobovaný príslušným orgánom verejnej moci (kataster nehnuteľností, súd a pod.).

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Vzhľadom na to, že právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho), je dôležité venovať pozornosť tzv. investigatívnej povinnosti kupujúceho.

Táto povinnosť predstavuje sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho. Prevencia musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Inými slovami povedané: čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému.

tags: #dobromyselnost #pri #vydrzani #NS #SR #2013