Dobromyseľnosť, Tretia Osoba, Prevod a Dedičstvo: Komplexný Pohľad na Predkupné Právo a Vydržanie v Slovenskom Práve

Úvod

Článok sa zaoberá zložitou problematikou prevodu vlastníctva, dedičstva a dobromyseľnosti v kontexte slovenského práva, so zameraním na predkupné právo spoluvlastníkov a inštitút vydržania. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o týchto právnych inštitútoch, ich vzájomných vzťahoch a praktických dôsledkoch pre rôzne zainteresované strany.

Zákonné Predkupné Právo Spoluvlastníkov

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielových spoluvlastníkov, pričom každý z nich vlastní určitý podiel na veci (napr. ¼ pri štyroch spoluvlastníkoch). Každý spoluvlastník má dispozičné právo so svojím podielom, vrátane možnosti zaťažiť ho záložným právom, určiť závetného dediča alebo ho predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je obmedzený zákonným predkupným právom, čo znamená, že spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom.

Prijatie Ponuky a Dôsledky Porušenia Predkupného Práva

Na prijatie ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Ak existuje viacero spoluvlastníkov so záujmom o kúpu, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Až v prípade nezáujmu spoluvlastníkov môže spoluvlastník predať podiel tretej osobe, pričom podmienky predaja (cena, atď.) nemôžu byť výhodnejšie ako v ponuke pre spoluvlastníkov. Výnimkou je prevod blízkej osobe.

Ak spoluvlastník opomenie svoju povinnosť ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom, títo môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Oprávnený spoluvlastník má v prípade porušenia predkupného práva právo domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil od pôvodného spoluvlastníka.

Forma a Náležitosti Ponuky

Na tento účel musí oprávnený spoluvlastník adresovať nadobúdateľovi výzvu o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu, pričom forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené. Kvôli právnej istote sa odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Ponuka, ktorá sa týka nehnuteľností, musí mať písomnú formu a musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní, pokiaľ sa strany nedohodli inak.

Prečítajte si tiež: Nadobúdateľ a dobromyseľnosť

Možnosti Obídenia a Dohoda o Neuplatňovaní Predkupného Práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť, ale spoluvlastníci sa pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Predkupné Právo k Pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. Ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu. Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo.

Zmluvné Predkupné Právo k Pozemku

Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“

Osobitná Právna Úprava pre Poľnohospodárske Pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť pozemok na predaj určitým osobám (napr. vlastníkom susediacich pozemkov, obci a pod.). Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Predkupné Právo Nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa vzťahuje iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť v psychológii

Zmluva o Kúpe Prenajatej Veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné Právo pri Bezodplatnom Darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. augusta 2005 sa predkupné právo nevzťahuje na darovanie. Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Dobromyseľnosť a Vydržanie

Podmienky Vydržania

Vydržanie je inštitút, ktorý umožňuje nadobudnutie vlastníckeho práva k veci dlhodobým a nerušeným užívaním, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky. Podľa § 134 a § 130 Občianskeho zákonníka, možno pozemok vydržať za splnenia nasledovných podmienok:

• Dobromyseľnosť osoby, že nehnuteľnosť má v oprávnenej držbe (to znamená, že ju má vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že mu vlastnícky patrí).
• Desaťročná nepretržitá dobromyseľná oprávnená držba.

Všetky tieto podmienky musia byť splnené súčasne. Dobromyseľnosť sa určuje na základe všetkých objektívnych okolností prípadu, najmä na skutočnosť, na základe akých právnych dôvodov si osoba myslí, že nehnuteľnosť má vo svojom vlastníctve.

Dobromyseľnosť a Ospravedlniteľný Omyl

Oprávneným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako s vlastnou a je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí. Dobromyseľnosť teda znamená, že držiteľ je ohľadne existencie svojho práva v omyle. Posúdenie, či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka, a treba vždy brať do úvahy, či držiteľ pri bežnej (normálnej) opatrnosti, ktorú možno s ohľadom na okolnosti a povahu daného prípadu od každého požadovať nemal, resp. nemohol mať po celú vydržaciu dobu dôvodné pochybnosti o tom, že mu vec patrí. O dobromyseľnosti možno hovoriť tam, kde držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo v neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť držby v kontexte judikatúry

Funkcia Vydržania

Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti". Vydržanie tak hojí najmä vady alebo nedostatok nadobúdacieho titulu. V prípade, že zmluva je neplatná pre vadu, o ktorej nemohol nadobúdateľ pri zachovaní obvyklej opatrnosti vedieť, alebo ak tu výnimočne titul vôbec nie je a nadobúdateľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že tu titul je, stane sa nadobúdateľ veci jej oprávneným držiteľom a pri splnení ďalších podmienok ju vydrží. Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym.

Príklady z Praxe

Z praxe vyplýva, že ak osoba užíva pozemok s vedomím, že nie je jeho vlastníkom, nemôže pozemok vydržať. Rovnako, ak sa kupujúci ujali v roku 1971 držby pozemkov na základe zmluvy o ich prevode, ktorá nebola registrovaná štátnym notárstvom, hoci zákon takúto registráciu vyžadoval, nemohli byť so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že sú ich vlastníkmi, aj keď subjektívne mohli byť o svojom vlastníctve presvedčení.

Vydržanie Samostatnej Parcely

Ak predchádzajúci majitelia užívali samostatnú parcelu v domnení, že je v ich vlastníctve, a túto skutočnosť zistili až pri predaji, ich držba sa môže započítať do vydržacej doby, ak boli tiež v dobrej viere.

Právne Následky Prevodu Vlastníctva na Tretiu Osobu a Dobromyseľnosť

Zásada „Nemo Plus Iuris“ a Ochrana Dobrej Viery

Aplikácia zásady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nikto nemôže na iného previesť viac práv než má sám) je v poslednom období pretraktovanejšou problematikou. Je to logické najmä s prihliadnutím na otázku materiálnej publicity katastra nehnuteľností a mieru jej uplatňovania (či neuplatňovania) v slovenskej právnej úprave. Táto zásada chráni vlastnícke právo skutočného („pravého") vlastníka. Jej uplatnenie znamená, že platne nemôže nadobudnúť vlastnícke právo právny nástupca, ak subjekt, od ktorého odvodzuje (derivatívne) svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, toto právo nikdy nenadobudol, a teda ho ani nemohol ďalej platne previesť.

Aj keď dôsledkom vyplývajúcim z vyššie uvedenej zásady je nemožnosť nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti od nevlastníka, nemožno vylúčiť situáciu, keď proti princípu ochrany práva pôvodného vlastníka bude pôsobiť princíp ochrany dobrej viery nového nadobúdateľa. V súvislosti s riešením kolízie týchto princípov dovolací súd zastáva názor, že ochranu skutočného vlastníka, zaručovanú zásadou „nikto nemôže previesť viac práv, než má sám" možno prelomiť ochranou dobrej viery nadobúdateľa len celkom výnimočne, pokiaľ je nad akúkoľvek pochybnosť zrejmé, že nadobúdateľ je dobromyseľný, že vec riadne podľa práva nadobudol. Dobrá viera musí byť pritom hodnotená veľmi prísne, pričom poskytnutie ochrany dobromyseľnému nadobúdateľovi sa s prihliadnutím na individuálne okolnosti posudzovanej veci musí javiť ako spravodlivé.

§ 456 CSP a Ochrana Práv Tretích Osôb

V zmysle § 456 CSP právne vzťahy niekoho iného než strany nemôžu byť novým rozhodnutím dotknuté. Toto ustanovenie teda upravuje následky, ktoré má (či nemá) vyvolať zrušovacie uznesenie dovolacieho súdu (ktorým je vec súčasne vrátená na súd prvej resp. druhej inštancie na ďalšie konanie). Pod pojmom strana konania, ako je použitý v § 456 CSP, sa majú na mysli osoby, ktoré boli subjektom dovolacieho konania, a nie tie, ktoré sa do konania dostali až následne.

tags: #dobromyselnost #tretia #osoba #prevod #dedičstvo