Dobrovoľná dražba domu a postup pohotovosti: Komplexný sprievodca

V dnešnej dobe čoraz viac ľudí čelí zadlženosti, či už na účely zabezpečenia bývania alebo bežných životných potrieb. Veritelia často využívajú záložné právo na zabezpečenie návratnosti svojich pohľadávok. Ak dlžník nesplní svoje záväzky, veriteľ môže záložné právo vykonať. Jedným z najjednoduchších spôsobov výkonu záložného práva je dobrovoľná dražba, ktorá sa riadi zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách.

Čo je dobrovoľná dražba?

Dražba má svoju legálnu definíciu v ZoDD v § 2 písm. a) zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.

Dobrovoľná dražba je verejné ponukové konanie, pri ktorom sa na základe vopred určených podmienok prechádza vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku a splní všetky podmienky dražby.

Podmienky pre vykonanie dobrovoľnej dražby

Nevyhnutnou podmienkou pre vykonanie dobrovoľnej dražby je uzatvorenie zmluvy o vykonaní dražby medzi dražobníkom a navrhovateľom dražby. Po uzatvorení zmluvy sa určí cena predmetu dražby, ktorá sa stanovuje ako obvyklá cena, za akú sa vec predáva v mieste a čase výkonu dražby (trhová cena).

Priebeh dobrovoľnej dražby

Po vykonaní všetkých úkonov spojených s postupom pred dražbou dochádza k samotnej realizácii dobrovoľnej dražby dražobníkom. Vlastnícke právo nadobúda osoba - vydražiteľ na dobrovoľnej dražbe príklepom licitátora. Podmienkou pre nadobudnutie vlastníckeho práva na základe príklepu licitátora je zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením.

Prečítajte si tiež: Formy pomoci seniorom

Opakovaná dražba

Ak bola dražba neúspešná alebo zmarená, môže sa navrhovateľ dražby s dražobníkom dohodnúť na jej opakovaní. Opakovaná dražba sa vykonáva na základe zmluvy o opakovanej dražbe. Takúto zmluvu môže navrhovateľ uzavrieť len s dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu. Ak by dražbu konal iný dražobník, musel by s navrhovateľom uzavrieť zmluvu o vykonaní dražby.

Opakovaná dražba sa vykonáva v skrátenom režime, k tomu istému predmetu dražby, preto nie je dôvod opätovne zisťovať odhad ceny predmetu dražby, a teda je možné použiť odhad z predchádzajúcej dražby. Pri pôvodnej dražbe musí byť oznámenie o dražbe zverejnené najmenej 15 dní, resp. napr. pri podniku či nehnuteľnosti až 30 dní pred dražbou. V prípade opakovanej dražby je dražobník povinný zverejniť oznámenie o opakovanej dražbe najmenej 10 dní pred jej konaním bez ohľadu na to, či ide o opakovanú dražbu nehnuteľností, alebo hnuteľných vecí.

Ak však navrhovateľ dražby požiada dražobníka o upustenie od dražby, je týmto svojím úkonom viazaný a nemôže sa následne s dražobníkom dohodnúť na konaní opakovanej dražby. Obdobne v prípade neplatnej dražby, ak sa pôvodná dražba neuskutočnila v súlade s týmto zákonom, nie je možné ju opakovať. V obidvoch týchto prípadoch sa však dražobník môže dohodnúť s navrhovateľom na zmluve o vykonaní novej dražby.

Zákon výslovne neustanovuje ostatné náležitosti opakovanej dražby. Všade tam, kde nie je špecifická úprava, sa aj na opakovanú dražbu primerane použijú ostatné ustanovenia o dražbe.

Zmluva o vykonaní opakovanej dražby

Opakovaná dražba sa vykonáva na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzatvorenej medzi dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, a navrhovateľom predchádzajúcej dražby. Zmluva o opakovanej dražbe musí byť uzatvorená medzi tými istými účastníkmi ako bola uzatvorená pôvodná zmluva o vykonaní dražby a musí obsahovať obdobné náležitosti ako zmluva o vykonaní dražby, teda ustanovenia § 16 ZoDD sa použijú primerane aj na zmluvu o vykonaní opakovanej dražby.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o Zamestnancov na Slovensku

Navrhovateľ nemôže napr. z dôvodu nespokojnosti s priebehom predchádzajúcej dražby uzatvoriť zmluvu o opakovanej dražbe s iným dražobníkom. Obdobne ani v prípade, keď dôjde k zmareniu dražby alebo nevydraženiu predmetu dražby nie je možné, aby opakovanú dražbu navrhoval iný navrhovateľ (napr. že navrhovateľom pôvodnej dražby by bol vlastník predmetu dražby a opakovanej dražby by mal byť už záložný veriteľ). V prípade, ak by už bola realizovaná neúspešná dražba a následná zmluva o dražbe by nebola uzatváraná s tými istými účastníkmi (t. j. zmenila by sa osoba dražobníka, resp. navrhovateľa), musela by sa uzatvoriť zmluva o dražbe a nešlo by o dražbu opakovanú.

Pôvodný navrhovateľ pre prípad, že by bol s predchádzajúcou dražbou nespokojný, mohol dohodnúť s iným dražobníkom. Z pohľadu dražby by však v takomto prípade nešlo o dražbu opakovanú. Aj v prípade, ak predmet dražby nebol vydražený, môže byť následne opätovne zrealizovaná „prvá“ dražba.

Je potrebné poukázať aj na skutočnosť, že aj v prípade zmluvy o opakovanej dražbe majú obe strany zmluvnú voľnosť, a teda ani dražobník nie je povinný uzatvoriť zmluvu o opakovanej dražbe s navrhovateľom, ak nemá záujem na uzatvorení takejto zmluvy (napr. ak by dražobník vedel, že predmet je nepredajný, ak by existovalo vysoké riziko, že by dražba mohla byť vyhlásená za neplatnú). Aj dražobník má teda právo realizáciu opakovanej dražby odmietnuť.

Súčasne nie je možné vylúčiť, že zmluvu o vykonaní opakovanej dražby uzatvorí dražobník s navrhovateľom už pri uzatvorení zmluvy o vykonaní dražby, pričom vykonanie tejto opakovanej dražby bude s odkladacou podmienkou, že dôjde k zmareniu dražby alebo predmet dražby v pôvodnej dražbe nebude vydražený. Ide o odkladaciu podmienku podľa § 36 ods. 2 OZ. Právny úkon, teda zmluva o opakovanej dražbe, nebude účinný (jeho následky - účinky) nenastanú, pokiaľ sa nesplní daná odkladacia podmienka, t. j. zmarenie dražby alebo nevydraženie predmetu dražby.

Ak by mala byť realizovaná opakovaná dražba, ide o špecifickú dražbu, ktorá nasleduje po pôvodnej dražbe, keď dražobník nemusí vykonávať niektoré úkony z dôvodu, že už boli vykonané v súvislosti s pôvodnou dražbou a ich opätovný výkon by bol duplicitný, či zbytočný. Vzhľadom na to, že opakovaná dražba je naviazaná na predchádzajúcu dražbu, zákon vymedzuje, že zmluva o vykonaní opakovanej dražby musí byť uzavretá do desiatich dní po doručení zápisnice o vykonanej dražbe (či už notárskej, alebo spísanej dražobníkom) alebo vyrozumení o zmarení dražby. Zákonná úprava nevylučuje v prípade, ak opakovaná dražba opätovne neskončí príklepom v prospech vydražiteľa, aby dražobník vykonal ďalšie kolo opakovanej dražby. Opakovaná dražba vychádza z pravidla, že ak pôvodná dražba nie je skončená vydražením, môže sa dražba zopakovať, aby sa docielilo vydraženie predmetu dražby. O „neúspešné“ vydraženie ide aj vtedy, keď došlo k upusteniu od dražby alebo v prípade neplatnej dražby.

Prečítajte si tiež: Zákonné, zmluvné a dobrovoľné benefity pre zamestnancov

Vzhľadom na to, že v týchto prípadoch síce predmet dražby nebol vydražený, ale nie je ďalší dôvod na to, aby sa v dražení predmetu dražby pokračovalo, ZoDD výslovne uvádza, že v takýchto prípadoch „skončenia“ predchádzajúcej dražby nie je možné opakovanú dražbu vykonať. To však nebráni tomu, ak sú splnené podmienky stanovené zákonom, aby k takýmto predmetom dražby bola vykonaná nová „prvá“ dražba, čiže dražba realizovaná celým dražobným procesom podľa tohto zákona (napr. V tejto súvislosti je potrebné upozorniť, že každá opakovaná dražba sa odvíja od prvotnej dražby a opakovanú dražbu nie je možné vykonať, ak bola dražba neplatná. V súlade s § 23 ZoDD sa môže osoba, ktorá je dotknutá na svojich právach, domáhať neplatnosti dražby. V prípade spoločnej dražby je neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23 ZoDD). Zákon neobsahuje osobitnú úpravu vo vzťahu k neplatnosti opakovanej dražby, a teda v prípade, ak je dražba (t. j. aj prvá dražba, od ktorej sa odvíja následne opakovaná dražba) neplatná, nie je možné vykonať ani opakovanú dražbu.

V prípade, ak by sa osoba domáhala súdnou cestou neplatnosti dražby a súd by jej žiadosti vyhovel, týmto rozhodnutím by boli dotknuté aj všetky následné opakované dražby, a teda boli by postihnuté neplatnosťou. Ak je dražba predmetom súdneho posudzovania o jej platnosti, existuje právne riziko, že aj opakovaná dražba bude vyhlásená za neplatnú z dôvodu neplatnosti prvej dražby. Vzhľadom na uvedené právne riziko je v takýchto prípadoch na zvážení vykonávanie opakovanej dražby alebo opätovného vykonávania dražobného procesu podľa ZoDD (t. j.

Rovnako ako v prípade zmluvy o vykonaní dražby, sa ani v prípade uzatvorenia zmluvy o vykonaní opakovanej dražby jej uzatvorenie nevyžaduje, ak ide o majetok štátu alebo územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom orgán štátnej správy alebo územnej samosprávy. Vzhľadom na to, že zmluva je dvojstranným právnym úkonom, tak v prípade, ak by bol dražobníkom aj navrhovateľom ten istý subjekt, nemôže dôjsť k platnému uzatvoreniu zmluvného vzťahu. V takomto prípade by sa logicky dvojstranný zmluvný vzťah nahrádzal jednostranným prejavom vôle - napr. vyhlásením o vykonaní dražby, uznesením o konaní dražby. Súčasne by však takýto úkon bol len administratívnym formalizovaním a zákon v takýchto prípadoch písomný prejav dražobníka a navrhovateľa v jednej osobe nevyžaduje. Dražobník, ktorý je súčasne aj navrhovateľom, musí len vykonať faktické úkony uskutočnenia dražby a vykonať proces samotnej opakovanej dražby v súlade s týmto zákonom. Nemusí preukazovať, „že sa dohodol sám so sebou“ na vykonaní dražby.

Oznamovacia povinnosť pri opakovanej dražbe

Oznamovaciu povinnosť o konaní opakovanej dražby musí splniť dražobník zverejnením oznámenia o opakovanej dražbe najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb. Toto oznámenie musí byť v Notárskom centrálnom registri dražieb zverejnené najmenej 10 dní pred jej konaním, pričom ZoDD tu nerozlišuje lehoty pre hnuteľné a nehnuteľné veci tak, ako je to pri oznámení o „prvej“ dražbe. Pri predmetoch podliehajúcich rýchlej skaze, ako napr.

Pre posilnenie prvkov publicity a transparentnosti dražieb novela ZoDD zaviedla povinnosť, aby sa oznámenie o opakovanej dražbe zaslalo aj Ministerstvu spravodlivosti Slovenskej republiky na zverejnenie v Obchodnom vestníku za predpokladu, že sa tam zverejnilo aj oznámenie o „prvej“ dražbe.

Ďalšou formou informovanosti o dražbe je povinnosť dražobníka oznámenie o opakovanej dražbe so všetkými dodatkami vyvesiť vo verejne prístupnej časti objektu, v ktorom sa opakovaná dražba koná. Takéto miesto je spravidla vstupná hala dražobnej miestnosti, prípadne samotná dražobná miestnosť a pod.

O konaní opakovanej dražby musia byť vyrozumené osoby, ktorých sa táto opakovaná dražba dotýka, a súčasne im musí byť doručené aj oznámenie o opakovanej dražbe. V súlade s § 17 ods. e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods.

Obsah oznámenia o opakovanej dražbe

Oznámenie o opakovanej dražbe, rovnako ako oznámenie o „prvej“ dražbe, obsahuje základné údaje o tejto dražbe a o konkrétnych okolnostiach a podmienkach opakovanej dražby. ZoDD vymedzuje obsahové náležitosti, ktoré musí spĺňať oznámenie o konaní opakovanej dražby, pretože prípadní záujemcovia o predmet opakovanej dražby nie sú povinní si zisťovať údaje o tejto dražbe z oznámenia o „prvej“ dražbe, ale tieto informácie či údaje musia byť uvedené aj v oznámení o opakovanej dražbe.

− ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výšku dražobnej zábezpeky a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou alebo šekom (bližšie pozri komentár k § 17 ods.

Nie je nám však zrejmé, prečo zákonodarca neustanovil ako obligatórne náležitosti oznámenia o opakovanej dražbe aj ostatné údaje, ktoré musí obsahovať oznámenie o „prvej“ dražbe, najmä dátum a čas vykonania obhliadky predmetu opakovanej dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky, ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie tohto spôsobu, pri opakovanej spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené, podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi, meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh opakovanej dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to vyžaduje tento zákon, či poučenie podľa § 21 ods.

Pohotovosť a dobrovoľná dražba domu

Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou je jedným z nástrojov ochrany práv vlastníkov voči neplatičom. Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho „členov“. Vlastníctvo bytov upravuje samostatný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“). S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti vlastníka vyplývajúce zo ZoVB, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby.

Správa domu a povinnosti vlastníkov

V zmysle ZoVB správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Na druhej strane vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Ak je v bytovom dome vlastník, ktorý si neplní povinnosť mesačne vopred uhrádzať platby na účet domu do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome.

Problémy s platobnou neschopnosťou a prevencia

V dnešnej dobe sa vlastník bytu dokáže dostať do platobnej neschopnosti pomerne jednoducho. Najčastejšou chybou správcov či predsedov je, že v dobrom “prehliadnu“ prvú/é omeškanú/é platbu/y vlastníka. Každá včas nevykonaná úhrada síce môže mať vždy nejaký dôvod, no „privieranie očí“ rozhodne nie je na mieste. Dlh sa môže postupne navyšovať a kumulovať za každý príslušný neuhradený mesiac. Kumulácia dlhu postupne spôsobuje viaceré problémy.

V počiatkoch dlhu má správca príležitosť vyriešiť situáciu s dlžníkom ešte v období, kedy dlh nie je až tak vysoký a pravdepodobnosť úhrady zo strany dlžníka je potencionálne najvyššia, preto odporúčame už v začiatkoch porušenia platobnej disciplíny, vyzvať dlžníka na riadne a včasné plnenie hneď ako vznikne prvá pohľadávka a upovedomiť ho o možných následkoch jeho konania, resp. nekonania. Prvý kontakt smerom k dlžníkovi zo strany správcu je vždy na mieste. V prípadoch ak je dlh nakumulovaný vo výške, ktorá je už povedzme v bytovom dome „citeľná“ resp.

Výkon záložného práva a dobrovoľná dražba

Samotný výkon záložného práva v sebe nesie aj prevenčnú funkciu a nemusí vždy skončiť dražbou. Každý vlastník nehnuteľnosti nadobúda nehnuteľnosť s vedomím ust. § 15 ods. Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ v rámci vyššie spomenutého výkonu záložného práva môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe, podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.

Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby, ako samostatného spôsobu výkonu záložného práva nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu, príp. žaloby na zaplatenie dlžnej sumy vlastníkom bytu a násl. potrebné vydanie súdneho rozhodnutia - exekučného titulu. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky.

Po splnení vyššie uvedených základných podmienok, sa môže pristúpiť k výkonu záložného práva v prvom rade písomným oznámením záložcovi a ak nejde o totožnú osobu s dlžníkom, tak aj dlžníkovi. Obsahom tohto oznámenia bude informácia, že záložný veriteľ začína výkon záložného práva, a tiež, akým spôsobom sa uspokojí alebo akým spôsobom sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu.

Zároveň sa podáva návrh na vykonanie dražby a po odsúhlasení návrhu sa uzatvára zmluva o vykonaní dražby, ktorú podpíše správca v mene a na účet vlastníkov alebo predseda spoločenstva. V celom priebehu prípravy dražby sa môže dlžník resp. vlastník bytu so žiadosťou u dražobníka domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby.

Fázy dobrovoľnej dražby

1. Príprava dražby - zabezpečenie všetkých potrebných podkladov, znalecký posudok, oznámenie o dražbe, atď. Zabezpečiť riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby je v prvom rade úlohou dražobníka.
2. Samotná dobrovoľná dražba - fáza, ktorá začína otvorením dražby resp. jej vyvolaním, ktorého obsahom je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie, následne sa pristúpi k licitácii a dražba sa končí buď príklepom licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby alebo ukončením neúspešnej dražby z dôvodu, že žiaden účastník nespravil podanie alebo sa nikto nezúčastnil dobrovoľnej dražby.
3. Úkony nastupujúce po dražbe - ide najmä o zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením, rozvrh výťažku, doručovanie listín a samotné odovzdanie draženého predmetu.

Zásada verejnosti a notárska zápisnica

V procese dražby sa uplatňuje zásada verejnosti, ktorá súvisí nielen s účelom samotných dražieb, resp. aby sa vec vydražila za čo najvyššiu cenu, čo môže byť dosiahnuté len vtedy, keď je na dražbe prítomných čo najviac potenciálnych záujemcov, ale aj so zabezpečením dohľadu nad dražbou resp. jej zákonnosti, ktorú týmto zabezpečuje verejnosť prítomná na tejto dražbe. Priebeh dobrovoľnej dražby je zároveň osvedčený vo forme notárskej zápisnice. Notár je povinný v notárskej zápisnici uviesť presný priebeh dražby a v prípade akýchkoľvek nesúlad so zákonom, je dlžník (resp. záložca) oprávnený obrátiť sa na súd a domáhať sa ochrany svojich práv.

Výhody dražieb pre vlastníkov

Jednou z ďalších veľkých výhod dražieb v prospech vlastníkov (Navrhovatelia dražby) je, že náklady dražobnej spoločnosti (skutočné vynaložené náklady a odmena) sa hradia z výťažku dražby. V prípade ak sa dlžník „prebudí" a chce pohľadávku uhradiť v procese pred samotnou dražbou, je povinný tak isto uhradiť aj náklady dražobnej spoločnosti. Vlastníci sú tým odbremenení od akýchkoľvek nákladov s vymáhaním dlhu.

tags: #dobrovolna #drazba #domu #pohotovost #postup