Dražba vs. Aukcia: Rozdiely a Ako Sa V Nich Zorientovať

Internetové aukcie a dražby predstavujú dynamické a často vyhľadávané alternatívy k tradičným inzertným portálom a e-shopom. Hoci sa tieto pojmy v bežnej reči často zamieňajú, existujú medzi nimi zásadné rozdiely, ktoré je dôležité poznať. Tento článok vám pomôže zorientovať sa v problematike aukcií a dražieb, poukáže na ich výhody a riziká a poskytne praktické rady, ako sa vyhnúť drahým chybám.

Úvod do Sveta Online Aukcií

Internetové aukcie nie sú žiadnou novinkou. Portály ako eBay existujú už desaťročia a stali sa populárnymi po celom svete. Na Slovensku sú online aukcie o niečo menej rozšírené ako napríklad v Českej republike, kde je žiarivým príkladom portál Aukro. Slováci sú voči nim skeptickejší, no popularita online aukcií pozvoľne rastie.

Zásadnou výhodou aukcií oproti bežným inzertným portálom či e-shopom je prístup k tovaru, ktorý na trhu nie je bežne dostupný. Na aukčných portáloch môžete nájsť zberateľské predmety, retro nábytok, veterány, umelecké predmety a mnoho ďalšieho, čo z nich robí raj pre zberateľov a investorov. Aj keď hľadáte niečo zdanlivo obyčajné, aukčný portál sa oplatí navštíviť. Predávajúci totiž vedia, že za ponúkanú vec môžu dostať viac, ako si pôvodne mysleli. Cena tovaru nie je pevne stanovená, ale je určená najvyššou ponukou záujemcu. Aukcie sú tak trochu dobrodružstvom a vyžadujú si vhodné načasovanie prihadzovania.

Dražba vs. Aukcia: Kľúčové Rozdiely

V praxi často dochádza k zámene pojmov dražba a aukcia. V online prostredí totiž nedochádza len k aukciám, ale aj k dražbám, no existuje medzi nimi viacero rozdielov, o ktorých sa určite oplatí vedieť.

Aukcia

Pri aukcii ide o predaj veci, ktorú ponúka priamo kupujúci. Celú aukciu aj manažuje prostredníctvom nástrojov konkrétneho aukčného portálu (napríklad môže vylúčiť prihodenie od neovereného profilu) a následne sa dohodne s víťazom aukcie. Prakticky rovnako ako pri aukciách, tak aj pri dražbách je vyvolávacia cena a postupné prihadzovanie s tým, že vec získava ten, kto ponúkne najvyššiu sumu. Pozor na to, že podmienky aukcie môžu byť upravené odlišne a výhra v aukcii vám môže dať iba možnosť dohodnúť sa s predávajúcim na podmienkach dodania a platbe. Aj napriek výhre v aukcii teda vo výnimočných prípadoch ešte nevyhnutne nemusí dôjsť k uzavretiu obchodu.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Dražba

Rozdiel medzi aukciou a dražbou spočíva v tom, že dražby organizujú dražobné spoločnosti a na účasť v dražbe sa môže vyžadovať splnenie rôznych podmienok, ako je napríklad zloženie zálohy alebo registrácia či overenie. Myslieť treba aj na právne hľadisko, pretože ich organizovanie a priebeh upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Podľa tohto zákona je veľmi dôležitý práve príklep ako úkon licitátora spočívajúci v klepnutí kladivkom.

Dobrovoľná Dražba Nehnuteľností: Podrobnejší Pohľad

V praxi prebieha dražba nehnuteľností najmä podľa režimu zákona o dobrovoľných dražbách.

Čo je Dobrovoľná Dražba?

Ide o verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ustanovený licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby na účastníka dražby, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby (vydražiteľ).

Aký je Rozdiel Medzi Dobrovoľnou a Nútenou Dražbou?

Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.

Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Právna Úprava Dobrovoľných Dražieb

Problematika dobrovoľných dražieb je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ďalší zdroj predstavujú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností.

Kto Iniciuje Dobrovoľnú Dražbu?

Navrhovateľom je vlastník predmetu dražby (väčšinou nehnuteľnosti), osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.

Ako Sa Dozvedieť o Dobrovoľnej Dražbe Nehnuteľností?

Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.

Kto Môže Byť Účastníkom Dobrovoľnej Dražby?

Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát.

Dražobná Zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Začiatok Dobrovoľnej Dražby

Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Priebeh Dobrovoľnej Dražby a Jej Koniec

Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.

Čo sa Stane, Keď je Dobrovoľná Dražba Neúspešná?

Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí. Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o dražbe zmarenej. Neplatná je dražba zase v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.

Na Čo Si Dať Najväčší Pozor?

Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd. Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Dohľad Nad Dobrovoľnými Dražbami

Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.

Tipy a Triky pre Úspešné Aukcie

Hoci vyvolávacie ceny bývajú často lákavo nízke, počas aukcie sa môžu rýchlo vyšplhať a tak môžete urobiť nejednu chybu, ktorá vás vyjde poriadne draho. Prinášame preto konkrétne tipy z praxe, ako sa im vyhnúť, nech radosť z výhry v aukcii nevystrieda smútok.

1. Vyberte si spoľahlivý portál: Vyberajte si medzi zabehnutými a dobre známymi online aukčnými portálmi a nezabudnite sa oboznámiť s konkrétnymi podmienkami. Zistite si tiež, v ktorej krajine má aukčný portál sídlo. Aukcie najprv odporúčame len sledovať, prípadne si skúsiť účasť pri lacných položkách, aby ste si celý proces vyskúšali a prípadné omyly vás príliš neboleli.

2. Pozor na ďalšie poplatky: Môže sa stať, že za vytúženú vec zaplatíte viac než sumu, ktorú vidíte na konci aukcie. Už dopredu si zistite, či si aukčný portál účtuje nejaké spracovateľské poplatky a pri zahraničných aukciách tiež myslite na to, že sa môžete stretnúť s poplatkami za spracovanie platby. K celkovej sume sa tiež pripočítava dopravné, ak si vec nemôžete vyzdvihnúť osobne. Pri autách alebo väčších starožitnostiach môže byť doprava celkom nákladnou záležitosťou.

3. Preverte si predávajúceho: Na aukčných portáloch je kľúčovým ukazovateľom pri nakupujúcich aj predávajúcich hodnotenie. Ešte skôr ako prvýkrát prihodíte, zistite si, ako predávajúceho hodnotili ostatní používatelia aukčného portálu a pozrite si tiež jeho kompletnú ponuku. Vďaka ohodnoteniam a ostatným inzerátom ľahko odhalíte priekupníkov, nepoctivých predajcov alebo tých, ktorí neuvádzajú presné informácie o ponúkanom tovare. Rovnako si ale dávajte pozor aj na svoje správanie. Niektorí predávajúci nemusia byť ochotní akceptovať prihodenia od neoverených používateľov alebo používateľov s príliš nízkym hodnotením.

4. Stanovte si cenový strop: Ak sa aukcia blíži ku koncu, je ľahké podľahnúť emóciám najmä, ak po danej veci naozaj túžite. Nie je pritom ničím výnimočným, že cena sa v posledných minútach poriadne navýši a vy utratíte omnoho viac ako ste si pôvodne mysleli. Vždy si preto ešte pred prvým prihodením stanovte vlastný cenový strop, nad ktorý už prihadzovať jednoducho nebudete. Je to podobné ako pri investičnej stratégii, kedy si poviete, koľko a ako často budete investovať.

5. Hlavne bezpečne: Aukčné portály ponúkajú rôzne možnosti dodatočnej ochrany, ktorými kupujúcich chránia pred nepoctivými predajcami. V rámci týchto programov napríklad uvoľnia peniaze predávajúcemu až vtedy, ak po prijatí tovaru potvrdíte, že je skutočne v poriadku a zodpovedá popisu. V takomto prípade máte väčšiu šancu, že neurobíte krok vedľa a nekúpite niečo bezcenné. Pri online aukciách by mala byť bezpečnosť vašu maximálnou prioritou, a to ako počas samotného prihadzovania, tak aj pri následnom dohadovaní ďalších detailov priamo s predávajúcim a platbe.

Aukcie v Konkurznom Konaní

Hlavným účelom speňažovania majetku, ktorý podlieha konkurzu, je získať v čo možno najkratšom čase a s vynaložením čo najnižších nákladov čo možno najvyšší výťažok. Pri speňažovaní majetku je správca povinný postupovať spôsobom, ktorý závisí najmä od charakteru predmetu predaja. Podľa zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je správca povinný s odbornou starostlivosťou zvážiť spôsob speňaženia konkrétnej časti konkurznej podstaty a vopred požiadať príslušný orgán o uloženie záväzného pokynu na speňažovanie v prípade, ak mu tento záväzný pokyn príslušný orgán už neuložil sám.

Ak správca speňažuje majetok podliehajúci konkurzu inak ako predajom podniku, časti podniku alebo podstatnej časti majetku patriaceho k podniku, môže speňažiť nehnuteľnosť podliehajúcu konkurzu len dražbou. Na dražbu organizovanú správcom sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu; oznámenia súvisiace s dražbou správca zverejňuje v Obchodnom vestníku.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že správca je povinný pri speňažovaní nehnuteľnosti vykonať dražbu, na ktorú sa primerane použijú ustanovenia zákona o dražbách. Správca môže dražbu zorganizovať sám, alebo ju zverí do rúk profesionála - dražobníka ako odborne fundovanej osoby. Verejná obchodná súťaž, verejné ponukové konanie či iný spôsob speňažovania nehnuteľnosti prichádza do úvahy len v tom prípade, že speňažovaná nehnuteľnosť je súčasťou podniku, časti podniku alebo podstatnej časti majetku patriacej podniku.

Zákon o dražbách pri dražbe nehnuteľnosti bez výnimky stanovuje, že nehnuteľnosť je potrebné pred realizáciou dražby oceniť znaleckým posudkom. Vypracovaný znalecký posudok má byť, okrem iného, garanciou, že cena draženej nehnuteľnosti je určená na základe skutočnej „trhovej ceny“, čím sa eliminujú možné špekulácie.

Správca je povinný zverejňovať oznámenia súvisiace s dražbou v Obchodnom vestníku, prostredníctvom ktorého má verejnosť možnosť oboznámiť sa s konaním dražby a s jej podmienkami. Nakoľko Obchodný vestník nie je využívaný širokou verejnosťou, v záujme zvýšenia pravdepodobnosti speňaženia nehnuteľnosti na dražbe, správcovia informujú verejnosť o prebiehajúcej dražbe aj prostredníctvom celoštátnych a lokálnych periodík, prípadne oznamujú konanie dražby na úradnej tabuli obce, v obvode ktorej sa predávaná nehnuteľnosť nachádza. Obdobnú povinnosť zákon ukladá aj dražobníkovi, ktorý oznamuje konanie dražby spôsobom vyplývajúcim z ustanovení § 17 zákona o dražbách.

Účasť na dražbe realizovanej v rámci konkurzného konania je regulovaná spôsobom, ktorý vyplýva zo zákona o dražbách a platí pre všetky dražby, na ktoré sa tento zákon aplikuje. Účasť na dražbe je podmienená splnením zákonných požiadaviek, najmä zložením dražobnej zábezpeky, preukázaním totožnosti, zapísaním do zoznamu účastníkov a prevzatím dražobného čísla, pričom inštitút dražobnej zábezpeky plní významnú funkciu pri zamedzení zmarenia dražby neserióznymi účastníkmi.

Priebeh dražby majetku patriaceho do konkurznej podstaty je veľmi podobný, ale nie rovnaký, ako pri dobrovoľnej dražbe. Na rozdiel od dobrovoľnej dražby, nie je správca pri dražbe v rámci konkurzu viazaný zmluvnými predkupnými právami, ak nie sú dohodnuté ako vecné práva; v prípade udelenia príklepu však predkupné právo nezaniká a zaväzuje aj nadobúdateľa.

Licitátor, ktorý počas dražby vykonáva úkony za dražobníka, vyzýva účastníkov dražby na predkladanie ponúk a príklep udelí tomu účastníkovi, ktorý urobí najvyššie podanie, t. j. ponúkne za nehnuteľnosť najvyššiu cenu. Z účastníka dražby, ktorému licitátor udelil príklep, sa stáva vydražiteľ. Ak vydražiteľ uhradí cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, stane sa vlastníkom nehnuteľnosti udelením príklepu.

Nadobudnutie nehnuteľnosti do vlastníctva prostredníctvom dražby má oproti „bežnej kúpe“ svoje výhody, vydražiteľ má totiž v porovnaní s „bežným kupujúcim“ posilnenú pozíciu - ak splní stanovené podmienky a uhradí cenu dosiahnutú vydražením v určenej lehote, stáva sa vlastníkom nehnuteľnosti spätne, k momentu udelenia príklepu, následný zápis vlastníckeho práva vydražiteľa do katastra nehnuteľnosti má už len deklaratórny účinok. Naviac, nadobúdanie vlastníctva v dražbe prelamuje všeobecnú a veľmi silnú zásadu „Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“, čo znamená, že vydražiteľ sa stane vlastníkom vydraženej veci aj v prípade, ak osoba, ktorá bola označená ako jej vlastník, nebola jej skutočným vlastníkom, s výnimkou prípadu, ak vydražiteľ o tejto skutočnosti vedel alebo musel vedieť.

Platnosť dražby možno napadnúť najneskôr do troch mesiacov od udelenia príklepu, čo je v porovnaní s „bežnou kúpou“ obrovskou devízou (nehnuteľnosť, ktorú „predá“ podvodník, môže napadnúť skutočný vlastník kedykoľvek). Ak by došlo k napadnutiu platnosti dražby a súd by dražbu vyhlásil za neplatnú, je správca konkurznej podstaty povinný vrátiť získaný výťažok (t. j. zaplatenú cenu) vydražiteľovi. Zodpovednosť za spôsobenú škodu znáša v týchto prípadoch dražobník alebo správca (v závislosti od miery, akou porušili svoju povinnosť), ktorí musia byť poistení.

Dražba, v porovnaní s kúpnou zmluvou, zaťažuje vydražiteľa menej než kupujúceho - vydražiteľ nepodpisuje žiadnu zmluvu (zápisnicu o dražbe vyhotovuje notár), nepodáva návrh na vklad do katastra - robí to za neho dražobník (ako bolo vyššie zmienené, zápis do katastra plní len deklaratórnu funkciu).

Zároveň poukazujeme na skutočnosť, že nadobudnutie nehnuteľnosti z konkurzu je pre záujemcov vo väčšine prípadov aj finančne výhodnejšie.

tags: #drazba #alebo #aukcia #rozdiel