Dobrovoľná Dražba Nehnuteľnosti: Komplexné Informácie a Práva Dotknutých Osôb

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o dobrovoľných dražbách nehnuteľností na Slovensku, so zameraním na zákonné ustanovenia, práva a povinnosti dotknutých osôb, ako aj praktické aspekty účasti na dražbe. Cieľom je poskytnúť zrozumiteľné informácie pre široké spektrum čitateľov, od laikov až po profesionálov, a pomôcť im orientovať sa v procese dražby.

Vznik Záložného Práva zo Zákona

V zmysle ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vzniká na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik tohto záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.

Uvedená zákonná citácia predstavuje jeden zo spôsobov vzniku záložného práva, a to vznik záložného práva zo zákona. V zmysle ustanovenia § 151ma ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré ako jediné obsahuje definíciu pojmu prednostný záložný veriteľ, je prednostným záložným veriteľom ten záložný veriteľ, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí. Preto pre určenie postavenia prednostného záložného veriteľa nie je rozhodujúci čas vzniku záložného práva, ale čas jeho registrácie, čo zodpovedá princípu publicity záložných práv ako aj princípu právnej istoty.

Dobrovoľná Dražba: Základné Informácie

Zákonom č. 527/2002 Z.z. bola do nášho právneho poriadku zavedená dobrovoľná dražba.

Kto sa Nemôže Zúčastniť Dražby?

Zákon stanovuje určité obmedzenia pre osoby, ktoré sa nemôžu zúčastniť dražby. Patria sem:

Prečítajte si tiež: Veľké Dravce a Rimavská Sobota: DUPOS Dražba

• Osoba nespôsobilá na právne úkony (s výnimkou spoluvlastníckeho podielu). To neplatí, ak ide o maloletých alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú.
• Osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz, alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, alebo ohľadom ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania.
• Osoby, u ktorých by v dôsledku nadobudnutia vlastníctva k predmetu dražby mohlo dôjsť k obmedzeniu hospodárskej súťaže.
• Zamestnanci, štatutárny orgán, člen štatutárneho orgánu dražobníka a osoba blízka týmto osobám.
• Právnická osoba, ktorú ovláda (podľa §66a zák. č. 513/1991 Z.z.) osoba uvedená v predchádzajúcich bodoch.

Podmienky Účasti na Dražbe

Účastníci dražby musia predložiť zástupcom dražobníka na dražbe doklad totožnosti a potvrdenie o zložení dražobnej zábezpeky. V prípade právnických osôb je potrebné predložiť doklad preukazujúci právo konať v mene právnickej osoby, aktuálny výpis z obchodného registra a potvrdenie o zložení dražobnej zábezpeky.

Priebeh Dražby

Samotná dražba sa začína vyvolaním, ktoré prečíta licitátor. V ňom uvedie:

• Čo je predmetom dražby.
• Opis a stav predmetu dražby.
• Či je predmet dražby kultúrnou pamiatkou.
• Ťarchy viaznuce na predmete dražby.
• Kto je navrhovateľom dražby.
• Vlastníkom.
• Aká bola stanovená všeobecná cena odhadu prostredníctvom znaleckého posudku.
• Číslo znaleckého posudku, dátum jeho vypracovania a znalca, ktorý znalecký posudok vypracoval.
• Výšku najnižšieho podania (vyvolávacej ceny).
• Minimálne prihodenie (sumy o ktorú musí byť podanie účastníka vyššie ako bolo posledné podanie urobené iným účastníkom).

Licitátor ďalej uvedie, či niektorá osoba, alebo účastník dražby vzniesla námietky do začatia dražby voči dražbe alebo si uplatnila alebo preukázala iné právo.

Platné Podanie

Ak chce účastník dražby urobiť platné podanie v zmysle zákona, aby ho mohol licitátor akceptovať, musí byť ponuka vykonaná ústne, stanovením ponúkanej ceny (je nutné povedať celú sumu, teda napr. štyridsať päť tisíc eur, pričom nestačí povedať len štyridsať päť) a zdvihnutím dražobného čísla.

Udelenie Príklepu

V prípade, ak nikto neurobí vyššie podanie, ako bolo urobené posledné podanie ktorýmkoľvek účastníkom, dražobník mu udelí príklep. Dražobník je povinný udeliť príklep tomu účastníkovi, ktorý riadne splnil všetky podmienky účasti na dražbe a riadne urobil najvyššie platné podanie. Udelením príklepu sa dražba končí.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Povinnosti Vydražiteľa

Vydražiteľ (účastník dražby, ktorému bol udelený príklep) je povinný v zmysle zákona uhradiť zostatok ceny dosiahnutej vydražením, po započítaní dražobnej zábezpeky, do 15 dní od udelenia príklepu, teda od konania dražby. Zostatok ceny dosiahnutej vydražením je vydražiteľ povinný uhradiť dražobníkovi do pokladne, alebo vkladom alebo prevodom na bankový účet dražobníka.

Dotknuté Osoby a Ich Práva

V prípade, ak ste obdržali akúkoľvek zásielku, list alebo informáciu od dražobnej spoločnosti, znamená to, že ste jednou z dotknutých osôb v rámci procesu dražby. Za dotknuté osoby sa v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. považujú osoby, ktorých práva a povinnosti môžu byť dražbou dotknuté. Ak nepoznáte dôvod, resp. neviete zistiť prečo by ste práve Vy mali byť jednou z dotknutých osôb, odporúčame kontaktovať dražobnú spoločnosť prostredníctvom telefónnych čísel uvedených v doručenej zásielke. Z dôvodu jednoznačnej a rýchlej identifikácie dražobného prípadu je na každej listine uvedený kód v tvare DD XX-YY/rrrr.

Komunikácia s Dražobnou Spoločnosťou

Dražobné spoločnosti si uvedomujú situáciu, do ktorej sa dostáva dlžník, resp. vlastník predmetu dražby (najmä ak ide o nehnuteľnosť, v ktorej reálne býva). Preto ich prvoradým cieľom nie je automaticky speňažiť majetok, ktorý je predmetom dražby. Prioritou je uspokojiť pohľadávku veriteľa v čo najširšom rozsahu vrátane nákladov dražby. Preto výrazne odporúčajú dlžníkom a záložcom, aby reagovali na zásielky im zasielané, komunikovali s dražobnou spoločnosťou, prípadne so svojim veriteľom a snažili sa vyriešiť danú situáciu pred samotným predajom.

Povinnosti Vlastníka Predmetu Dražby

Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby(§ 12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z.). V prípade neposkytnutia súčinnosti, môže byť ohodnotenie predmetu dražby vykonané z dostupných údajov, aj bez potreby vstupu do nehnuteľnosti. Neumožnením vykonania riadnej obhliadky predmetu dražby znalcom nezabránite dražobnej spoločnosti v pokračovaní procesu dražby. Naopak, poškodíte len svoje záujmy, keďže znalec pri stanovení hodnoty dostupných údajov môže vychádzať zo skutočností, ktoré má k dispozícii, čo môže mať výrazne negatívny vplyv na výšku ohodnotenia, a tým poškodenia len Vašich záujmov. Preto výrazne odporúčame riadne spolupracovať s dražobnou spoločnosťou a umožniť znalcovi vykonanie miestneho šetrenia aj sprístupnením nehnuteľnosti.

Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní bez zbytočného odkladu oznámiť dražobníkovi na jeho žiadosť všetky skutočnosti, ktoré sú im známe o stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby (§ 13a zákona č. 527/2002 Z.z.). Osoba disponujúca s informáciami, ktoré by mohli mať akýkoľvek vplyv na proces dražby, prípadne ohodnotenie predmetu dražby je povinná ich dražobníkovi bez zbytočného odkladu oznámiť. Dražobná spoločnosť zasiela, každej osobe, u ktorej sa predpokladá, že by takýmito informáciami mohla disponovať, najmä dlžníkovi, alebo vlastníkovi predmetu dražby dotazník na poskytnutie informácii. Riadnym vyplnením dotazníka a jeho zaslaním na adresu dražobnej spoločnosti si splníte Vašu informačnú povinnosť a predídete tak konzekvenciám, ktoré môžu vyplynúť z prípadného nesplnenia si povinnosti.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Obhliadka Predmetu Dražby

Pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Ak je predmetom dražby vec, určí dražobník termín obhliadky predmetu dražby s ohľadom na umiestnenie veci (§ 13 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z.). Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že všetky osoby, ktoré sú spôsobilé umožniť účastníkom dražby obhliadku nehnuteľnosti, sú tak povinné učiniť. Teoreticky je vo Vašom záujme, aby sa nehnuteľnosť predala za čo najvyššiu sumu, pričom jedným z významných faktorov ovplyvňujúcich rozhodovanie účastníkov dražby, či majú záujem o daný predmet dražby je účasť na obhliadke. Z našich skúseností sa neumožnenie vykonania obhliadky predmetu dražby pre potenciálnych záujemcov odráža na cene, za ktorú sú ochotný kúpiť predmet dražby.

Odovzdanie Predmetu Dražby

Ak ide o predmet dražby podľa § 20 ods. 13 (byt, dom, inú nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho časť), predchádzajúci vlastník je povinný odovzdať predmet dražby na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Dražobné spoločnosti plne chápu situáciu, v ktorej sa ocitnete v prípade ak Vám zasiahnu do vlastníckeho práva, aj keď ide o zákonný zásah, najmä ak dôjde k vydraženiu nehnuteľnosti, v ktorej ste doteraz bývali. Preto sa snažia veľmi citlivo naplánovať odovzdanie predmetu dražby za súčinnosti všetkých dotknutých osôb, teda Vás, ako bývalého vlastníka/ov, vydražiteľa a zástupcu dražobnej spoločnosti a to spôsobom, aby ste mali dostatok času na zabezpečenie náhradného ubytovania. Je však dôležité si uvedomiť, že práve Váš postoj najviac ovplyvňuje vydražiteľov v ich ochote vyjsť Vám v ústrety.

tags: #dupos #drazba #nehnutelnosti #informacie