Geometrický Plán, Súhlas Vlastníkov a Katastrálny Bulletin: Komplexný Prehľad

Úvod

Tento článok sa zaoberá problematikou geometrických plánov, súhlasu vlastníkov a ich prepojením s katastrálnym bulletinom, pričom zohľadňuje legislatívne zmeny a metodické usmernenia. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na danú problematiku pre rôzne cieľové skupiny, od študentov až po odborníkov.

Geometrický Plán ako Technický Podklad

Geometrický plán je definovaný ako technický podklad pre právne úkony, verejné listiny a iné listiny, ktoré potvrdzujú alebo osvedčujú práva k nehnuteľnostiam, vrátane nájomných práv. Slúži aj na zápis zmeny údajov katastra nehnuteľností a ako podklad na vytyčovanie lomových bodov hraníc pozemkov a katastrálnych území.

Využitie Geometrického Plánu

• Právne Úkony: Geometrický plán je nevyhnutný pri kúpnych zmluvách, kde je predmetom prevod časti pozemku.
• Verejné Listiny: Používa sa pri rozsudkoch súdu o určení hranice pozemku.
• Iné Listiny: Slúži ako podklad pri zakladateľských listinách obchodných spoločností, ak sa do základného imania vkladá časť pozemku.
• Vklad a Záznam Práv: V stanovených prípadoch je podkladom pre darovanie časti pozemku alebo zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva reálnou deľbou pozemku na základe rozsudku súdu.
• Zápis do Katastra: Údaje o pozemkoch, ktoré vzniknú na základe geometrického plánu, sa zapíšu do katastra nehnuteľností na žiadosť vlastníka aj bez právneho úkonu.

Legislatívny Rámec Geometrického Plánu

Geometrický plán je upravený najmä v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“) a v zákone č. 215/1995 Z. z.

História Zápisu Geometrického Plánu

V minulosti, do 14. apríla 2004, sa geometrický plán nedal zapísať samostatne bez právneho úkonu. Mohol byť zapísaný až vtedy, keď vlastník dal na zápis zmluvu o prevode časti parcely na inú osobu. Od 15. apríla 2004, s účinnosťou novely katastrálneho zákona č. 173/2004 Z. z., sa geometrický plán môže zapísať aj bez právneho úkonu. Návrh na zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností podáva vlastník nehnuteľnosti.

Opatrenia proti Drobeniu Pozemkov

Pri zápise práv k nehnuteľnostiam na základe geometrického plánu treba dodržiavať opatrenia proti drobeniu pozemkov upravené v zákone č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov, aby nevznikli menšie výmery pozemkov, ako stanovuje zákon č. 180/1995 Z. z. (2000 m2 pri poľnohospodárskych pozemkoch a 5000 m2 pri lesných pozemkoch, ak sa nachádzajú v extraviláne - mimo zastavaného územia obce). Ak ide o pozemnú komunikáciu, zapíše sa geometrický plán bez právneho úkonu do katastra evidenčným spôsobom na žiadosť právnickej osoby zriadenej štátom (Národná diaľničná spoločnosť).

Prečítajte si tiež: Ako zapísať geometrický plán

Zápis Rozostavanej Stavby do Katastra Nehnuteľností

Katastrálny zákon upravuje aj zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Podklady pre Zápis Rozostavanej Stavby

Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je navyše potrebné pripojiť aj geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.

Metodické Usmernenia k Stavbám a Súhlas Vlastníkov

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky vydáva usmernenia pre stavebné úrady vo veci aplikácie § 140d a § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 46/2024 Z. z. účinnom od 1. apríla 2024 a v znení zákona č. 26/2025 Z. z. účinnom od 15. marca 2025.

Stavby Postavené Pred 1. Október 1976

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (tzv. generálna amnestia) od 1. apríla 2024. Stavebný úrad k týmto stavbám nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona, t. z. nevykonáva žiadne stavebné, kolaudačné konanie, resp. konanie o dodatočnom povolení stavby. Ak by stavebný úrad konal o odstránení stavby a zistil, že ide o stavbu postavenú pred 1. októbrom 1976, takéto konanie zastaví podľa § 30 ods. 1 písm. h) zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení neskorších predpisov pretože odpadol dôvod pre ktorý sa konanie začalo. Zákonný vznik legálnosti stavby ale nemá žiaden vplyv na existenciu, trvanie alebo práva k vlastníctvu pozemku na ktorom takáto stavba stojí. Úprava § 142l ods. 3 stavebného zákona prvá veta nadviazala na právnu úpravu v § 141 ods. stavieb do katastra s právoplatným rozhodnutím pred 1. októbra 1976 riešil § 46 ods. 7 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Od 1. apríla 2024 sa všetky stavby zhotovené pred 1. októbrom 1976 považujú za postavené v súlade s platnými predpismi bez ohľadu na vydané kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie; na zápis týchto stavieb do katastra sa ale naďalej aplikuje len § 46 ods.

Stavby Postavené od 1. Októbra 1976 do 31. Decembra 1989

Stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so stavebným zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená (tzv. Správny orgán - stavebný úrad k týmto stavbám taktiež nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona, rovnako, ako pri stavbách postavených v období tzv. generálnej amnestie. Rovnako platí, že stavebný úrad v konaní o odstránení stavby zisťuje či neboli splnené podmienky amnestie a pokiaľ áno, tak konanie zastaví obdobne ako pri stavbe postavenej pred 1. októbrom 1976. Zákonný vznik legálnosti stavby nemá vplyv na právne vzťahy resp. rozhodnutia postihujúce nelegálnosť pred 1. K stavbám v rámci obdobia tzv. amnestie sú však v ustanovení § 142 l ods. 3, druhej vety uvedené ešte dve podmienky, a to, že tieto stavby sa musia užívať nepretržite na svoj účel a musí byť preukázané, že vlastník tejto stavby bol ku dňu 1. apríla 2024 aj vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená alebo má k nemu iné právo, ktoré je definované v zmysle ust. § 139 ods. 1 stavebného zákona. Ani jednu z týchto podmienok neposudzuje stavebný úrad ako už bolo uvedené vyššie. Rovnako ako pri generálnej amnestii k zápisu do katastra takýchto stavieb môže dôjsť len na základe návrhu, pričom sa pre stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 dňom 1. apríla 2024 aplikuje § 46 ods. „(10) Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. (s odkazom na § 139 ods. Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vydal pre svoje úrady dňa 26. 03. 2024 „Oznámenie o zmene zákona č. 162/1995 Z. z. vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“), ktoré napomáha k praktickej aplikácií § 46 ods. 10 katastrálneho zákona. „Na zápis stavby do katastra nehnuteľností sa predkladá podľa ustanovenia § 46 ods. údaj o tom, kto bol stavebníkom stavby [nutná špecifikácia podľa § 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona]. Prílohou oznámenia obce je verejná listina alebo iná listina, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou. Ako vlastník sa do katastra nehnuteľností zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník. Ak ale takáto stavba bola predmetom prechodu vlastníctva napr. na základe dedenia alebo vyvlastnenia, možno pri doložení príslušných listín preukazujúcich túto skutočnosť zapísať vlastnícke právo aj v prospech inej osoby než stavebníka, hoci to znenie § 46 ods. 10 katastrálneho zákona výslovne neustanovuje. Inými slovami, ak je vlastníkom iná osoba ako stavebník, nový vlastník sa musí preukázať nadobúdacím titulom, svedčiacim o jeho vlastníctve stavby. V tomto prípade sa uplatní všeobecný postup daný § 46 ods. Zápis vlastníctva v prospech inej osoby na podklade zmluvy neprichádza do úvahy, pretože bez zápisu stavby v katastri nehnuteľností a predtým v evidencii nehnuteľností by to bolo nemožné (keďže vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, na základe zmluvného prevodu sa nadobúda až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností).

Prečítajte si tiež: Ako rozumieť geometrickému plánu a vecnému bremenu

Stavby Postavené od 1. Januára 1990 do 31. Marca 2025 a Konanie Podľa § 140d Stavebného Zákona

Zákonom č. 46/2024 Z. z. bol do § 140d stavebného zákona zavedený nový inštitút tzv. preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Uvedená úprava určovala e stavebnému úradu, aby pri stavbách, ktoré boli zhotovené v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 a po zhotovení boli na daný účel nepretržite užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, na žiadosť ich vlastníka preskúmal ich spôsobilosť na trvalé užívanie a ich trvalé užívanie povoliť. Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa týka všetkých stavieb, ktoré mali byť predmetom územného rozhodnutia, stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia alebo ohlásenia s výnimkou reklamných stavieb. Reklamné stavby podľa § 43 ods. 3 stavebného zákona, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia alebo bez kolaudačného rozhodnutia alebo v rozpore s ním alebo ohlásenia nie je možné dodatočne legalizovať na základe konania podľa § 140d stavebného zákona. Zákonom č. 26/2025 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom bol novelizovaný aj stavebný zákon (zákon č. predĺžila lehota stavieb na ktoré sa dá aplikovať konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie a to tak, že ho možno aplikovať na stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. upustilo sa od podmienky, že nemožno podať žiadosť o preskúmanie, ak sa začalo konanie podľa § 88a stavebného zákona (konanie o dodatočnom povolení stavby). Žiadosť o preskúmanie tak možno podať aj v prípade ak začalo konanie podľa § 88a a to aj v prípade, ak sa takéto konanie začalo pred 15. Možnosť podania žiadosti vlastníka takejto stavby je limitovaná do 31. Od 15. marca 2025 nie je vylučujúcim kritériom pre aplikáciu ust. § 140d aj, ak už začalo konanie podľa § 88a stavebného zákona (konanie o dodatočnom povolení stavby). Na konanie podľa § § 140d stavebného zákona je vecne príslušný stavebný úrad , ktorý by bol príslušný vydať pre stavbu kolaudačné rozhodnutie, a ak ide o stavbu, pre ktorú sa nevyžaduje kolaudácia, orgán, ktorý by bol príslušný na povolenie stavby (§ 140d ods. 8 stavebného zákona). možnosť dodatočného povolenia stavby. žiadosť o dodatočné povolenie stavby a doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania a osobitnými predpismi. V prípade, ak bolo začaté konanie o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a stavebného zákona pred 15.marcom 2025 a stavba, ktorá je predmetom konania o dodatočnom povolení je dokončená, tak vlastník stavby môže od 15. stavby na užívanie, pokiaľ je stavba dokončená a užívaná, teda aj v prípadoch, v ktorých tak nemohol urobiť do 14.marca 2025. Zároveň platí podľa § 140d ods. 4 stavebného zákona, že pokiaľ už v konaní o dodatočnom povolení preukázal vlastník stavby skutočnosti podľa § 140d ods. 1a 2 predložením príslušných záväzných stanovísk stavebnému úradu, tak v konaní o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie už takéto záväzné stanoviská vlastník stavby nepredkladá; a má sa za to, že splnenie týchto podmienok sú stavebnému úradu už známe z úradnej moci z príslušného konania o dodatočnom povolení stavby. Stavebný úrad teda opakovane nemôže žiadať záväzné stanoviská už k preukázaným skutočnostiam. Ak sa stavba nachádza v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu, tak sa na podmienky konania použije odsek 2 § 140d stavebného zákona, v ostatných prípadoch umiestnenia stavby sa na podmienky konania použije odsek 1 § 140d stavebného zákona. Podľa § 2 ods. 9 zákona č. 448/2008 Z. z. č. 455/1991 Zb. Podľa § 2 ods. 8 zákona o sociálnych službách priestorovo segregovanou lokalitou možno rozumieť priestor vymedzený bytovým domom, ulicou, mestskou časťou, obcou alebo zotrvávanie v lokalite mimo územia obce bez základnej občianskej vybavenosti). Podľa § 2 ods. 2 písm. h) zákona o sociálnych službách zotrvávanie v priestorovo segregovanej lokalite s prítomnosťou koncentrovanej a generačne reprodukovanej chudoby znamená nepriaznivú sociálnu situáciu teda ohrozenie fyzickej osoby sociálnym vylúčením alebo obmedzenie jej schopnosti sa spoločensky začleniť a samostatne riešiť svoje problémy. Pre účely posúdenia územia, či ide alebo nejde o priestorovo separovanú lokalitu, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu stavebný úrad vychádza z právnych pojmov ustanovených zákonom o sociálnych službách, a v prípade pochybností môže požiadať o súčinnosť príslušného poskytovateľa sociálnych služieb o rozsahu v akom aplikuje posúdenie takejto lokality alebo na Úrad splnomocnenca vlády SR pre národnostné menšiny.

Všeobecné Podmienky Konania (§ 140d ods.

Podmienky podľa § 140d ods.

• hygieny a zdravia, t. z. či je stavba zásobovaná pitnou vodou, riešenie odvádzania odpadových vôd, t. z. bezpečnosti pri užívaní stavby, t. z., že nehrozí napr. pošmyknutie, pád, zásah elektrickým prúdom, taktiež či okolie stavby je upravené a prístup do stavby je bezpečný a pod. V prípade, ak má stavebný úrad pochybnosť, že niektorú zo základných požiadaviek na stavby nevie posúdiť len obhliadkou, vyžiada si od vlastníka stavby posudok od oprávnenej osoby. Pôjde najmä o statické posúdenie stavby.
• vlastník stavby je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov. Ak nemá žiadateľ vlastnícke právo podľa katastra nehnuteľností (uvedené si overí stavebný úrad sám) predloží iný doklad podľa § 139 ods. 1 stavebného zákona, ktorým preukáže iné právo k pozemku na ktorom stojí stavba.
• vlastník stavby preukáže, že stavba nebola postavená v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie alebo záujmami chránenými podľa osobitných zákonov (s odkazom napríklad na zákon č. 364/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, zákon č. 7/2010 Z. z. o ochrane pred povodňami v znení neskorších predpisov) účinných v čase zhotovenia alebo v čase preskúmania podľa toho, ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia. Posúdenie súladu stavby o súlade stavby so záväznými regulatívmi funkčného využívania podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie vydáva na žiadosť stavebníkovi orgán územného plánovania podľa zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Vzhľadom na to, že stavba je už zhotovená a užíva sa, pri posudzovaní súladu stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie sa posudzuje len funkčné využívanie a nie regulatívy resp. podmienky priestorového usporiadania. Ak sa od času zhotovenia stavby a jej užívania zmenil územný plán, žiadateľ má možnosť posúdenia splnenia podmienok k tej územnoplánovacej dokumentácie, ktorá je pre žiadateľa priaznivejšia. Keďže ide o návrhové konanie uvedená skutočnosť by mala vyplývať z návrhu, t.j. podmienok. Súlad zo záväznými regulatívnymi funkčného využívania územia posudzuje orgán územného plánovania, a to k tej územnoplánovacej dokumentácie, ktorá z hľadiska času je pre žiadateľa priaznivejšia. V hlavnom meste Bratislava a v meste Košice je orgánom územného plánovania Bratislava, resp. Košice alebo ich mestská časť najmä podľa toho, či sa posudzuje súlad s územným plánom obce, alebo s územným plánom zóny. Osobitná úprava vydávania záväzných stanovísk podľa § 31f zákona o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave sa nepoužije, keďže tá je ustanovená len pre prípady vydávania záväzných stanovísk k navrhovanej stavbe a v prípade § 140d stavebného zákona ide o osobitnú úpravu osvedčovania existujúcich stavieb. V hlavnom meste Bratislava tak ku konaniu o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa na určenie príslušnosti na vydanie záväzného stanoviska uplatňuje § 24 ods. Stavebný úrad by mal z úradnej povinnosti vedieť, že navrhovaná stavba sa nachádza v území napr. vedení plynárenských zariadení, alebo v blízkosti železničnej dráhy, stavby/stavieb dopravnej infraštruktúry, v inundačnom území. Ak žiadateľ sám nepredloží požadované stanoviská dotknutých orgánov, vyzve ho na predloženie potrebných súhlasov dotknutých orgánov štátnej správy alebo vlastníkov stavieb s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme.
• vlastník stavby preukáže, že ku stavbe je vypracovaná dokumentácia skutkového stavu existujúcej stavby na účely kolaudácie, ak si vypracovanie takejto dokumentácie stavebný úrad vyžiada. Vo všeobecnosti platí, že dokumentáciu stavby je vlastník stavby povinný uchovávať po celý čas jej užívania. Ak vlastník nepovolenej stavby takúto dokumentáciu stavby nemá, môže mu stavebný úrad nariadiť …

Vecné Bremená a Súhlas Vlastníkov

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege.

#

Prečítajte si tiež: Sprievodca vecným bremenom

tags: #geometricky #plan #suhlas #vlastnikov #katastralny #bulletin